土地市場開局「冰火交融」 房企轉向非熱點城市拿地

  隨著地方樓市調控政策持續落地，各地針對土地市場的政策呈現收緊之勢。不過儘管近一兩個月土地市場整體降溫，但房企拿地的熱情絲毫不減。尤其是對於一些大型房企而言，在2016年成為收穫歷史上最大銷售面積與銷售金額的年份后，標杆房企補充土地的積極性高漲，搶跑意味十分明顯。

  土地市場「冰火交融」分化明顯

  春節后各地土地市場「冰火交融」，呈明顯的分化之勢。包括北京、上海等一些熱點城市土地溢價率明顯下降，而深圳、南京等地則依舊火爆。

  2月21日，上海金山區迎來三宗住宅用地出讓，最終金山新城以低溢價成交，其餘兩宗地塊則以底價成交；2月17日，位於上海臨港的三塊純住宅用地均以不足2%的溢價率成交；2月16日，位於北京房山良鄉鎮的兩宗經營性地塊掛牌出讓。其中，一地塊溢價率為10.71%，另一地塊溢價率僅9%，兩宗地塊均未達到總價上限。

  另一些熱點城市土地溢價率也在走低。石家莊2月14日出讓了9宗土地，其中8宗底價競出，1宗流拍；上周就啟動交易的鄭州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多宗地塊中，大部分為底價成交。

  與北京、上海不同，2月5日，深圳龍華新區出讓的商業地塊經歷了兩個小時、300多輪舉牌，最終樓麵價3.73萬元/平方米，溢價率50.55%。同樣的情況還出現在南京、蘇州、長沙等地。

  2月14日，南京迎來了春節后的首場土地拍賣，共有7幅地塊參與網上競拍。經過激烈爭奪，其中5幅地塊超過最高限價，因此進入了搖號決定買家環節。2月15日，達到最高限價的5宗地塊在搖號中角逐出了最終買家，其中，招商以總價98.1億元拿下中華門G98地塊，成為南京總價地王；2月10日長沙土地市場6宗土地全部在當日競出，平均溢價率高達77.82%，其中兩宗地塊的溢價率分別達到168.4%和171.8%。

  在嚴格的政策約束下，出現高溢價地塊的概率將遠不如去年。對此，上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，部分土地的起拍價定得較高，所以溢價率相對較低，這樣就會使得這些城市近期看上去土地市場的交易節奏較快，而且沒有過去的瘋狂態勢。不過，從實際情況看，整體上拿地成本還是不低，房企後續既要考慮融資的問題，也要考慮土地開發成本的問題。

  龍頭企業拿地熱情高漲

  儘管控地價仍然是熱點城市的主旋律，但也難掩土地競拍市場的熱情。2月16日，北京土地市場迎來春節后首拍，當日共有兩宗房山良鄉鎮住宅用地上拍，由於位置較佳，且地塊乾淨，吸引了碧桂園等8家房企及綜合體參與競爭。

  廈門2月15日的土拍中吸引了建發、萬科、保利、招商、融創、禹洲和世茂等十餘家知名房企參與競拍，3宗地塊共吸金27.33億元，其中一地塊扣除競配建面積最高樓麵價為每平方米36651元，溢價率為50%。

  總體而言，開年以來標杆房企拿地仍然積極。中原地產研究中心統計數據顯示，截至2月20日，在受到春節假期的影響下，仍有30家房企的拿地金額超過了20億元，合計拿地花費則高達2331.9億元。這其中，前10家房企的拿地金額均超過100億元。

  中原地產首席分析師張大偉認為，因為春節土地供應減少，所以預期後續房企依然會增加拿地金額，在2016年收穫歷史上最大銷售面積與銷售金額后，房企補充土地的積極性明顯較高，即使在政策調控影響下，各地供應出的土地依然未出現流標等明顯降溫現象。

  從近半月的土拍市場表現來看，大多數熱點城市依舊火熱，如長沙、青島、深圳土拍地塊平均溢價率均超過了50%，廈門三幅宅地、南京五幅宅地也都觸及了土拍限價「上限」。業內分析認為，對於熱點城市的優質地塊，即便附加條件苛刻，不少領軍房企依舊志在必得。

  熱點城市樓市資金或將轉移

  為了避免高價地，一些熱點城市針對土地加大了限制條件。記者梳理髮現，目前至少有北京、廣州、深圳等共17個城市在土地出讓中實施限價政策。其中，除杭州、鄭州等地對溢價率進行限定，其餘城市主要對價格進行限定，鄭州、武漢還配有「熔斷」機制。

  2月13日，天津市宣布土地出讓新機制，報價到達上限，拼「自持面積」。這一政策已經在實際土地出讓操作過程中正式實施。與之相似的是，在北京，「限房價、競地價、限持有」的租售并行方式有可能成為土地出讓的新常態。

  在市場增長放緩和調控趨嚴的態勢下，房企轉向一些非熱點城市拿地的趨勢明顯。據某研究院等機構的數據，在土地市場，威海、萊蕪、昆明、長沙、貴陽等城市佔據近幾周住宅用地成交活躍度前十的位置。

  這些城市的特點較為鮮明，有業內人士將其總結為「弱二線」、「三四線」和「中西部」三個關鍵詞。這也說明，房地產市場的熱點正在從此前的一二線城市，向上述城市和區域轉移。

  業內人士指出，這些信息正傳遞出一個信號：在約束性政策越來越多的情況下，土地市場的降溫將不可避免。非熱點城市的土地交易火熱，說明樓市資金正繼續流向下一個熱點。張大偉表示，雖然融資渠道受到管控，但經過去年的銷售「大年」之後，大型房企手中的資金仍然充沛。在政策管控範圍越來越大的情況下，資本選擇進一步向非核心城市流動。

  克而瑞研究員楊科偉認為，對於接下來土地市場走勢，聯繫近期國土部發布的十五年規劃綱要來看，未來新增建設用地指標下行已是大勢所趨。由此來看，土地市場的「主戰場」還是會在城市邊界快速擴張的二三線城市中展開，當下熱點城市的「土拍春暖」也會在更多城市出現。(記者 董建國)