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榆林樓市或迎新轉機

榆林樓市或迎新轉機

榆林市近20年的城鎮化進程中,城區面積不斷擴張,城市規模和建設形態日新月異。榆林本土的房地產業從無序競爭到成熟發展,既經歷了野蠻生長的混亂攪局,也享受了資本膨脹帶來的紅利。市場起伏、風雨洗禮,經過一輪低迷時期的榆林房地產業,今年以來開始又逐步上揚。近日,華商報記者在榆林市城區走訪調查、深入對話榆林地產界相關人士,就榆林的房地產發展趨勢及前景評判分析。

榆林20年樓市發展如何?

不到20年時間,榆林從遠離經濟中心帶的一座小城,發展成初步具有現代化意義的都市,同步開啟新城區建設。如今行走在榆林高新區,樓宇林立,商貿中心星羅棋布、道路寬闊、綠樹成蔭。

很難想象,數年前這片土地上還是一片黃沙。不可否認,城市化進程離不開房地產市場的支撐。在「造城」過程中,房地產業扮演了重要的角色,政府部門通過出讓土地保證了財政收入,而開發商通過市場行為獲益,普通老百姓通過購買新房,改善居住環境與生活品質。

2012年至2013年間,全國煤炭行業不景氣,造成煤炭價格暴跌,號稱能源之都的榆林經濟呈現斷崖式下滑。同時,各大銀行、民間借貸的金融危機爆發,榆林房地產業遭到衝擊,除了留下大量的爛尾樓,最明顯的就是商品房貶值,大量的熱錢迅速撤出,房價直線下滑,一邊是購房者的持幣觀望,一邊是房地產行業內部的苦苦支撐。榆林的樓市起伏折射出這座能源城市在行業經濟調整時面臨的各種困頓。

據業內人士介紹,在榆林不到20年的房地產開發大潮中,榆林本土地產業多數屬於野蠻生長。以高新區為例,不少房產至今沒有房本,早期的商業樓盤,容積率也存在嚴重問題,不少樓盤長期存在業主維權上訪事件,消耗地方政府大量精力。

「目前在榆林,對於房產品質和未來物業保障,消費者敢信任的地產並不多。」業內人士指出,有資金實力的企業擔心自己的房產沒品牌,建起賣不到好價錢;有的中小地產商,擔心開盤銷量上不去,資金鏈斷裂則滿盤皆輸。更加精明的是消費者,更加理性和務實。

榆林泰奕房地產營銷策劃有限公司總經理趙艷妮告訴華商報記者,榆林房地產業從明年到後年將越來越正規化。趙艷妮說,比起國內一、二線樓市火爆、一房難求的情形,三四線城市尤其是榆林,樓盤區位優勢非常重要。比如榆林西南新區很多新建的樓盤幾乎無人問津,空置率高達50%以上。所以選擇在西南新區的還是少,主要原因是當時開發商買地成本較高。房子作為一種商品,也存在供需是否平衡的問題。隨著城市的人口不斷增加,購買力增強,房地產市場也就更加繁榮。

「榆林的地理位置畢竟是西部偏遠,城市規模有限,人口增加幅度不高,受經濟影響,有時處於凈流失的狀態,而近幾年上馬了眾多房地產項目,導致新房市場明顯供過於求。

榆林樓市要觸底反彈?

去年榆林地產還處在下滑狀態,在2017年的新的形勢下,榆林地產有了好的燃點,停建的樓盤也慢慢動了起來,市民的買房慾望一下猛增。對此,陝西星光房地產榆林分公司負責人喬峰介紹說,榆林元月份以後,整體房價有了好的上升跡象,但是有些房源上升浮動大,主要和地段、採光、格局都有直接關係,同時,學區房選擇比較多,90平方米至140平方米比較搶手,大部分人都選性價比高的房子,還有公寓型的房也比較受關注。

據了解,榆林市的棚戶區改造工作從2011年開始,至今累計開工23838戶,2016-2017年兩年中心城區實施棚戶區改造20739套,完成投資103億元。市民拿到了應補的拆遷資金后,轉身把資金投入到買房當中,尤其是開發區好的地段和好品質的房源一搶而空。

儘管榆林也屬於去庫存的地市,根據中央「因城施策」原則,榆林沒出台嚴厲調控措施,只是對市場交易作進一步規範。政府引出的大量棚改項目拉動了購房熱潮,庫存難題得到緩解。同時,國家政策層面的利好——「一路一帶」發展大計,為榆林帶來了新的機遇,給城市注入了良好的預期,提升了民眾置業大美榆林的好信心。人口紅利在城鎮化的大背景下,榆林實行較寬鬆落戶政策,讓榆林的人口增速提升,置業需求同時增長,與此同時,在市場大環境影響下,全國土地市場、住宅紅火一片,榆林這樣的三線城市當然也不會例外。

據一名在榆林房地產業已有10年房屋銷售從業經歷的業內人士分析,「未來榆林房地產市場一定會更加成熟理性,隨著萬達商業的入駐,高新區優質土地資源的減少,同時佔有高新優質國小教育資源,高新區核心區域的房價短期內上漲的可能性較大」。

瑪雅榆林高新店店長張超介紹,今年二手房成交量同比增幅很大,春節后,瑪雅高新區二手房月成交量在10-20套之間,而且大戶型相當搶手,同比平均價格上漲了2000元左右。主要原因是棚戶區改造后,手持充足現金的剛需較多;另一個重要原因是高新區新房庫存緊缺,開工不足。但近期二手房交易明顯回落,主要原因是,榆林近期有幾個品牌樓盤即將開售,不少持幣觀望的客戶在等待。隨著城區10多個新樓盤的陸續開工,2018年下半年房價增長有放緩的可能,因此,不管新房還是二手房,好地段的優質房產最保值、升值空間最大。未來最好買賣的房型,依然是110平方米至140平方米之間的房型。

一邊是供不應求,一邊是供過於求,這是目前房地產市場的困局。業內人士認為,要想改變這種局面,從根本上解決這個問題,首先就需要政府通過招商引資引進外來人口加速榆林地區經濟的發展,其次利用能源的長處來補充房地產的短處,拉動榆林能源有利發展來帶動榆林各行各業的發展動力,促進榆林經濟發展的新起點,同時也有利於平衡各個區域的資源配置,避免部分資源不規律開採而影響榆林經濟的發展。對於購房者而言,畢竟,現在在一二線城市買房,成本高、壓力大,自己的生活質量也會降低不少。所以政府也應該創造更多條件,多鼓勵大學生和有想法抱負的年輕人在本土創業。

樓市在降溫為何樓盤不降價?

上半年全國樓市大漲,隨後國家及各省一輪輪緊縮調控政策出台,使得一線二線城市都在降溫,但市場上出現了房價不但不降,還有平穩上升的情況。國家為了控制泡沫經濟再次復甦出台了很多應對政策,但國內很多城市樓市在降溫但樓盤沒有降價的跡象。

陝西星光房地產榆林分公司經理喬峰分析原因認為,開發商在樓市好的時候以高價買地,突然出現泡沫下滑到低谷,有些開發商就坐等復甦,一旦有了升溫跡象就趁機出手,穩住房價,不管政府出台何種政策開發商都不會輕易降價,與此同時,榆林也一樣降溫不降價,成交量雖然相對少,但房價還是保持不降。

此外,政府一直提倡擴大內需去庫存,房地產又一次洗牌即將結束,二手房市場也擠著出了風頭,喬峰介紹,從他們公司一季度的成交情況來看,二手房成交量要大於新房,諮詢也比較多,每個月成交在6套左右,從元月份商品房銷售量有所提高,目前來看榆林共有5個關鍵點,老城區、西沙、東沙、南郊、開發區,開發區增長相對來說比較大,主要是由於開發區屬於國家級開發區,從數據來看,均價在7000以上,從現在房價來看下滑的可能性比較小。

在此說到能源與房價的關係,有業內人士介紹,其實榆林的房價和銷量和榆林的「黑金」有著連帶作用,去年整個煤價下滑到了低谷,榆林一下處於混亂中,緊跟著民間借貸崩潰,房地產業也跟著崩盤,榆林的整個商業體系出現了嚴重混亂。同時經過一輪的整體洗牌,再加上政府的有利政策出台,榆林地產乃至榆林經濟也經歷了一次無與倫比的大翻新。對此,棚改項目對房價也有影響,但好的一點是,促進了榆林房地產業的庫存銷售。

榆林後續房價走勢如何?

從已經公布的數據來看,目前全國70個大中城市中仍然有80%以上城市的房價還在上漲,而且這些城市多是沒有出台調控政策,即使有些城市出台了調控政策也是一種飢餓營銷。只要房價上漲,要讓住房投機炒作者退出市場還是很困難的。所以,有人說的住房投機炒作者已經退出市場,目前的市場主要住房消費者進入市場。然而,只要房地產市場的房價上漲預期不改變,想得出這樣的判斷還為時過早。

其實當前房地產市場的價格問題,或房地產市場的泡沫是否能夠逐漸擠出,就在於政府的去槓桿政策走到哪裡。因為一二線房地產市場的泡沫基本上是嚴重的高槓桿所導致,如果貨幣政策稍微緊縮,市場就反應強烈,政策職能部門就立即縮手,或金融市場的去槓桿又向反方向走,那麼大量的資金還是會通過不同的渠道湧入房地產市場。在這種情況下,要讓住房投機炒作者退出市場更是不可能。

榆林盛高地產招商部經理高博表示,從目前榆林房住房需求來看,還是處於比較平穩增長的狀態。榆林房地產經過了一次清洗,目前變為中和性的發展模式,高博說,他個人認為,即使是經濟市場的衝擊,開發商也不敢隨意降價,如果盲目降價怕引起嚴重的房鬧事件。

高博表示,榆林整體商業影響範圍大,營業額比較小零售業低,但日常消費比較好。於是就出現了榆林商業的不穩定和不規律造成有些商業體堅持不下去的原因之一,開發區商業已超負荷,投資期已過穩增長浮動不會太大。

6月21日上午,榆林市國土資源局召開公開土地拍賣會,高新區標號為YTC(2017)17#地塊,總面積87.19畝。經過多輪激烈競拍,在全場買主驚訝的目光中,最終以401萬元的每畝單價,3.5億元的總價成交,創下了榆林城區純商品住宅用地的新紀錄,成為不折不扣的榆林新地王。就在10個月前的2016年8月,文昌地產拍到相連地塊,就是目前正在建設的和順嘉苑用地時的地價為每畝單價210萬元。短期內地價的翻番,是否會拉動榆林房價繼續上漲引來榆林地產界的高度關注。

據了解,在拍賣現場,多數房企步入300萬這道心理價位防線后,開始陸續退場。在最後的角逐中,只剩下駐榆某「中」字頭煤炭央企和文昌地產兩家。可見文昌地產勢在必得的雄心。天價地的誕生,同時有力證明了榆林經濟高速發展的復甦。6月5日,商業地產界航母萬達集團與榆林市政府簽訂合同,投資建設風靡全國大中城市的萬達廣場。這一消息傳出更是讓許多榆林人提升了對市場未來的信心。

受訪的榆林市行業人士普遍認為,在榆林房地產業飽和狀態下的走勢,對於目前榆林房地產市場的基準狀態還是熱中有冷,也有很多售樓部仍然處在停售歇業的狀態,有些片區有了新的熱點,還有一些房源區直接成為爛尾樓,從宏觀角度去看,總體市區的樓盤相對樂觀一些。總體而言,榆林房地產市場出現了嚴重的兩極分化和實質性的冷清趨勢,高端的價很高但有價無市。

在錯綜複雜、形勢變幻莫測的當下房地產市場,出手最為慎重、嗅覺最為靈敏的一定是有實力的大牌地產商家。從國內地產航母、中字頭大型央企再到本土房產老大的選擇可以看出,外界和榆林本土企業對榆林經濟的看好;對省十三次黨代會提出「把榆林建設成陝甘寧蒙晉交界最具影響力城市」的目標,所蘊含的巨大商機和潛力的期望;對新一屆榆林市委領導實施的「追趕超越」重大戰略的堅定信心。

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