317房產新政, 讓多少買房人徹夜未眠!

3.17新政出台的時間是周五三點，次日執行，給所有急著過戶的群眾一個措手不及。如果不是周五而是周一，說不定還有些周轉的餘地。再參考9.30新政，所以周五和月底都是政策出台的黃道吉日。

「3.17新政」規定，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）

但是，這個政策對北京樓市絕對是重磅炸彈。

雖然沒有明確的數據，但賣房離開北京的人肯定少之又少，沒有人越換越差，基本都是小換大，換學區。換房者的交易形成了長長的錯綜複雜的鏈條，大家都在努力往上爬。改善型的比例絕對不低，2016年達到70%也不誇張。

這樣會導致幾個結果，越貴的樓盤，漲價越高，越好的學區，漲價越高（從一年來的交易可見端倪）。因為優質房源永遠是稀缺資源，學區房更是如此。

北京一年成交20萬套二手房，來自綠中介的大概十萬套，平均一周兩千到三千套之間。而2017年二月份，每周成交接近四千套，二手房均價環比增長4.6%。為什麼房價翻了接近一倍，卻還有那麼多人趨之若鶩，量價齊漲呢？這個問題算筆賬就知道了。

原先一套400萬的住房，貸款150萬。經過一年大漲70%后，達到680萬。此時如果換房，提前還掉之前的貸款和手續費280萬，相當於擁有了400萬的首付。如果認房不認貸，那麼按照首付35%的比例，能撬動接近1200萬的房產！這就是資金槓桿的力量，漲價利差通過換房的貸款放大效應，能一下子放大兩三倍。這就形成了正反饋：越漲越買，越買越漲。別怕房子貴，只要銀行放貸，只要房價不跌，就敢撬動更大的蛋糕！

這就解釋了，首付比例從35%提升到50%對很多人是致命的。因為貸款前，需要對二手房做估值，為了避稅，估值會比真實成交價低不少，再加上交易的稅費手續費，50%的首付比例剛好抵消了去年70%的漲幅。換句話說，那些現在換房的人，基本上難說什麼獲利的可能。

政策給出了相當的區分性，依然向剛需傾斜。雖然首付比例依然是35%，但房價已經處於相當的高位。而如此巨量的首付，卻不是誰都能拿得出手的。

GIF

我們可以從上海和深圳來對比，而北京也有類似的例子：2013年4月7日，北京住房公積金管理中心發布《通知》，購買第二套住房的貸款的首付款比例不得低於70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。對於「無房有貸」申請者，首付款比例不得低於60%，利率1.1倍。當時交易量劇烈畏縮，到了2014年9月份達到最低點，下跌甚至超過15%。

參考930新政帶來的影響，換房者會被極大地打壓。成交量減少一半以上是必然現象。短期來看，房價出現一定回調的可能性很大，比例可能在5%到15%之間，交易量估計會縮水80%以上。

可以預見，已經過戶的交易者會欣喜萬分，但已簽合同卻還未過戶的就非常麻煩了，首付從300萬變成了500萬，違約會沿著換房鏈條層層傳遞。按照兩到三周的過戶周期，每周4000套成交計算，這樣無奈的換房者估計有上萬人。

目前貸款暫時不查全國紀錄。否則更是沒人買三四線城市的房子了。民政局必然門庭若市，假離婚又會成為一股新的社會風潮。

為何北上深的房價猛漲？因為這幾個城市的人口吸引能力太強了。以北京為例，北京是整個北方地區幾乎唯一的中心，擁有大量高校，每年京內畢業生源就高達30萬人，十幾年來擴招的積累，使得北京外來的高學歷人才就達到了幾百萬。因為人才聚集，吸引了更多的公司入駐。好的就業機會，又吸引了更多人才的引入。而住房供地卻是非常有限的，房價不漲才怪。

但筆者認為，最近幾次樓市的瘋狂，一定程度上教育或影響了一二線城市的中產階級。面對樓市一年70%的漲幅，幾百萬的財富差異頓時被拉開，人們都開始浮躁，人人都在討論樓市，交流理財。為何學位不值錢，而學區房那麼值錢？因為大家都太沒有安全感了，所有人都在擠著向前沖。一部分人選擇離開，而更多的人變得過分敏感。經過這一番瘋狂，國民對稀缺資源的爭搶只會變本加厲。

現在在一線城市，隨便在任何一家餐廳的任何一個桌子前，幾年前大家還在討論創業和技術，現在則只剩下了房產理財投資。還有多少人有著技術和創造造福人類的理想？不知是喜是悲。