【克而瑞南通】商品房投資，新開工、銷售等多項指標累計同比增幅明顯反彈，市場悲觀情緒漸消

——2017年1-6月房地產行業數據點評

一、房地產開發投資累計增速繼續走穩趨緩，單月投資絕對額創歷史新高

2017年1-6月份，全國房地產開發投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，增速提高0.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.8%。

中房點評：從累計同比走勢看，在調控周期和貨幣周期雙重夾擊下，上半年房地產開發投資增幅較1-5月份繼續下滑0.3個百分點，但由於近期三四線城市土地交易規模的增加以及土地價格的抬升支撐著房地產開發投資，其增速仍然維持在一定的水平上，下調幅度有限。

從不同物業看，住宅較1-5月增幅擴大0.2個百分點，在商辦市場的加碼調控下，辦公樓和商業用房較1-5月增幅收窄0.3和0.9個百分點。

分區域看，東部地區投資額佔總投資額的53.8%，中部、西部地區投資額接近，均超過一萬億元，東北地區投資額最低，僅為總投資額的3.4%。從投資增速上看，中部地區同比增長16%，發展速度遠超東、西部地區。東北部地區依然是負增長，開發投資持續低迷。

單月投資數據值得關注，6月份開發投資額為13015億元，創有數據記錄以來的月度投資新高。從二季度各月投資額的排布態勢看，房地產開發投資內在動力非常大，在調控政策的影響下，實現了穩步的發展。

二、土地市場表現活躍，有利於市場供給增加

1-6月份，房地產開發企業土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月份提高3.5個百分點；土地成交價款4376億元，增長38.5%，增速提高6.2個百分點。

中房點評：1-6月，土地購置面積增幅明顯上調，土地成交價款也出現高位回升態勢，同比增長近四成。在兩部委「喊話」熱點城市土地供應后，尤其是將土地供應量與商品房庫存周期掛鉤，導致近期土地市場交易熱度上升。

具體來看，一、二線城市商品房市場活躍，土地競爭激烈，政府在在土拍限制層層疊加、地塊限制條件增加，且大量供應自住房、安置房用地，土地價格趨於理性，但企業拿地熱情不減，甚至對於全租賃性質地塊也同樣去爭奪。三四線城市目前發展前景良好，土地出讓方面也比較理性，價格合理，因此也吸引了大量的中等規模開發商集中拿地。三四線城市開始承接投資溢出和板塊輪動轉移而來的地價上漲紅利，短期內土拍熱度持續高漲。

三、新開工面積增幅止降回升

1-6月份，房屋新開工面積85720萬平方米，增長10.6%，增速提高1.1個百分點。其中，住宅新開工面積61399萬平方米，增長14.9%。

中房點評：1-6月，新開工面積同比增幅止降回升，主要是由於當下房企需求和資金在往三四線和部分非限購二線城市大量持續外溢，開發企業普遍存貨消耗過快，補庫存成為當前多數房企的首要目標。尤其是在當前市場普遍「量跌價仍漲」，未來房價看漲預期不變的情況下，也是維持「高周轉」以實現規模擴張的絕佳窗口期，企業加快開工意願強烈，新開工面積絕對量保持相對高位。

從單月數據看，6月商品房新開工面積達到20541萬平方米，創43個月新高，是2010年以來該指標的第五高的月份。商品房新開工和住宅新開工面積連續三個月上漲，短期走勢非常強勢，其中季節性機械增長因素也不容忽視。值得一提的是，目前新開工面積規模和銷售規模基本匹配，在總體上達到了一個相對平衡的狀態。這也在一定程度上表明未來房價上漲的壓力會有所減輕。但也不排除在局部熱點市場，新開工和銷售繼續失衡的局面出現。

四、銷售面積、銷售金額增幅「意外「反彈

1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1-5月份提高1.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.5%，辦公樓銷售面積增長38.8%，商業營業用房銷售面積增長32.5%。商品房銷售額59152億元，增長21.5%，增速提高2.9個百分點。其中，住宅銷售額增長17.9%，辦公樓銷售額增長38.9%，商業營業用房銷售額增長41.7%。

中房點評：從近一年商品房銷售面積和銷售金額月度累計同比增幅走勢看，兩指標增幅在回落了數月之後出現回升，並沒有按照線性軌跡繼續回落，市場出現了「意外」。但市場數據沒有意外，而是真實呈現了房地產市場的發展軌跡。

雖然地方密集出台的各類調控嚴厲程度空前，但去年以來的銷售火熱態勢在當前熱點城市仍慣性維持，銷售量的韌性相當之強。值得一提的是，三四線和中西部城市成為銷售的生力軍。目前很多三四線城市房地產交易較為活躍，部分購房者不願意繼續觀望，無論是剛需還是改善，都有較為明顯的交易上升態勢，這也使得商品房銷售金額等數據的同比增幅曲線有所反彈。可以明確的說，廣大的三四線城市商品房需求支撐了全國整體樓市的不降反升。動力在於，廣大的農村購房需求迅速提升，外來投資需求也是重要組成部分。

6月單月商品房銷售面積接近2億平米，單月同比上升21.4%，漲幅遠超過上月單月的10.3%。月度銷售數據僅次於2016年12月處於過去一年的第二。預計下半年，緊縮調控政策和中性偏緊的貨幣周期開始會傳導到房價和房地產企業銷售上，商品房銷售調整的概率較大，但全年依然還可能再創歷史新高。

五、商品房待售面積進一步減少，去庫存要考慮政策微調

6月末，商品房待售面積64577萬平方米，比5月末減少1441萬平方米。其中，住宅待售面積減少1305萬平方米，辦公樓待售面積減少60萬平方米，商業營業用房待售面積減少128萬平方米。

中房點評：1-6月，住宅、辦公樓、商業營業用房待售面積進一步回落，去庫存成果顯著。主要是投資需求由一線城市外溢到三四線城市，促進三四線城市銷售復甦，從而待售面積進一步回落。值得注意的是，由於「去庫存」政策目前沒有明顯的調整，部分此前庫存大的城市已經變成了庫存適中或庫存較小，這些城市，無論是土地供應還是購房政策，應與庫存狀況掛鉤，落實「一城一策」，防止房價失控在三四線城市重新上演。

六、開發企業到位資金增幅回升

1-6月份，房地產開發企業到位資金75765億元，同比增長11.2%，增速比1-5月份提高1.3個百分點。其中，國內貸款13352億元，增長22.1%；利用外資104億元，增長58.9%；自籌資金23273億元，下降2.3%；其他資金39035億元，增長17.2%。在其他資金中，定金及預收款23226億元，增長22.7%；個人按揭貸款12000億元，增長6.7%。

中房點評：1-6月房地產開發企業到位資金出現回升，其中定金及預收款同比增幅22.7%，交1-5月回升2.4%，個人按揭貸款同比增幅6.7%，較1-5月下滑1.9%。從開發企業到位資金的狀況來看，當前基本屬於穩定，這或和房企銷售回款速度上升有關係。此類數據對於房企後續的補庫存等有積極作用，一定程度上也利好房企後續的拿地。

目前，銀行通道的開發貸和委託貸款、證監會的公司債和股權融資、表外融資的地產基金和資管計劃均受到管控限制，而銀行間的中票和信託融資、表外融資的資產證券化均暫時未有監管政策，從而使得房企融資逐步轉向這類渠道。

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