房產稅不是壓垮房價的救命稻草

房產稅不是壓垮房價的救命稻草

很多人把房產稅或物業稅當成壓垮房價的嚴后一根稻草，千呼萬喚讓 它出台。實際上這是一個極大的誤解。開徵物業稅或者為了簡便程序繞道 房產稅，根本目的不是為了抑制房價，也不可能抑制房價，不然，在房價 並不髙的2003年，政府為什麼要試點物業稅？

征還是不征，一直是各方爭議的焦點。有人總結說，僅2010年某個月 份短短半個月時間，就有五種典型觀點紛紛登場。一是國稅總局新聞處處 長：稅收立法權在中央，地方政府沒有權力出台新稅種；二是財政部科學 研究所副所長：房產稅實施細則的制定權在省級政府，地方可以通過實施 細則將個人第二套或者第三套住房定義為經營性房產來操作保有環節的房 產稅，只需報財政部備案即可；三是國家發改委產業研究所所長助理：房 產稅至少三年內不會出台；四是財政部財政科學研究所所長：開徵物業稅 勢在必行，在方案設計上注重漸進；五是全國工商聯房地產商會會長：年 內國家可能出台房產稅試點。

如果對民用住宅征物業稅或房產稅，目前條件並不具備，如果強行開 征，會造成許多新的不公平。

第一個問題是要不要刨除土地價值？根據現行的房產稅暫行條例，房產稅以房屋為徵稅對象，按房屋余值或租金收人為計稅依據。

但在確定稅基時，以目前的市場化定價原則對房屋價值進行評估，必然包含土地的價值，而土地升值才是房價上漲的主要原因。在城地國有制度下，物業持有者掌握的僅僅是土地使用權，法定「住宅產權」所需要繳納的「類租約費用」已包含在土地出讓金之內。如果娜, 時沒有刨除土地的價值，物業稅或按評估值而不是按租金徵收的房產 有重複徵稅的嫌疑。

如果刨除土地的價值，那麼房屋的初始價值就只有最高不超過2000 元每平方米的房屋建造成本加上稅費和房地產商利潤。這部分價值是每年j都有折損的。顯然，這不是物業稅或房產稅的初衷。

第二個問題是如何有效甄別徵稅對象。現在房地產問題的主要矛盾不 是人們沒有住房或沒有房住，而是在城市或大城市沒有屬於自己產權的住房。不少人在小城鎮或農村有房然後在大城市買房，那是征大城市房產的稅呢還是征農村或小城鎮的？有的人在不同的大城市各有一套房，那麼又是哪座城市對他徵稅？稍有差池，就會造成巨大社會不公。

第三個問題是如何評估。根據《證券報》查閱上海住房保障和房 屋管理局網站發現，目前上海註冊房產估價師有1351名。根據數據，截 至2009年，上海存量房面積為4. 98億平方米。評估一套住宅大約需要3 個工作日，按每套100平方米計算，上海1351名評估師大約需要28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。除此之外，全國房產交易信息並未聯網，因此，在全國範圍內同時起步，公平是個大問題。

妥協的辦法可能是只對增量房屋徵收，且以每戶家庭名下一定房產面 積為「起征點」，如傳聞中的上海對超出200平方米部分才徵收，建議征收稅率為0.6%。但這樣不可能逼迫手中持有物業的人在短期內大幅拋盤，起不到平衡房價的作用。

而如果不顧公平評估且徵收太狠，那會導致租金上漲消除房產稅力。一方面是業主大量拋盤引發出租房源減少，另一方面則是買漲不買跌心理導致一些人持幣待購，變買房為租房。這樣又使房產稅和租金之間達 成新的市場平衡。

開徵房產稅絕不可能立竿見影地打壓高房價。韓國政府曾經企圖通過 房產稅控制房價。2006年，韓國房價飛漲，政府推出一系列控制購房需求的政策，對持有多套房的家庭，提髙其交易稅，稅率由原來買賣差價的9%〜36%—律提髙到50% ；對價格在9億韓元以上的公寓徵收房屋擁有稅、財產稅、綜合地產稅。但是韓國的房價卻在每次新政策出台時觀望一段時間，然後又繼續上行。

就連力主徵稅的財政部財政科學研究所所長賈康自己也承認：從美國等市場發達國家推行房產稅的情況來看，房價並沒有明顯的下降。這是因為在城市化發展過程中，各個國家都不能避免房價長期上漲的趨勢，更是如此。「在這個城市化的過程中，我沒有看到有任何可能，會在長期趨勢上改變房價的上升。」在賈康看來，今後將有5億多人口從農村轉移到城市房價的上漲趨勢恐怕沒有任何力量能改變。

我的判斷是，短期內，房地產稅也好，物業稅也罷，基本可以肯定不會全面開徵，但是那根棍子會時不時杯弓蛇影出來舞幾下，嚇唬一下那些 「不明真相的群眾」，同時表明有關部門還有調控房價的「殺手鐧」。真要征的話，還牽涉到立法程序、技術手段、中央與地方財政分權分利等，這些問題沒談妥，就不會貿然開徵。

但不管是短期還是長期，房產稅或物業稅註定與房價無關，那些指望 通過物業稅或房產稅來打壓房價的人一定會失望。