釜底抽薪 商鋪和寫字樓投資的方向

釜底抽薪 商鋪和寫字樓投資的方向

一個朋友問她的閨蜜，3億元是什麼概念？

閨蜜想了想回答，不知道，不過可以想象成去路易•威登旗艦店想拎哪個拎哪個。

老顧的身家有3億兀，穿得很普通。沒穿名牌西裝，腳上也不 摩什麼限量版魚皮鞋，和想象中的成功商人天差地別。一件有點 發舞的白汗衫，普通褲子，仔細一看他的鞋，還是個品牌，紅蜻 崔。老顧笑言，這鞋就是咱溫州的，舒服結實好擦。

老顧說自己帶的本家子侄一行17人算是溫州規模最小的「考 察團」。沿著長江走，在上海、南京、武漢就是玩，反正有開發商 買單，只看不買，然後轉道成都、西安、昆明等二線城市，專門考 察可投資的中小面積商鋪，一旦有好的就下手買進。

這樣的考察團最受當地政府和開發商的歡迎，老顧笑得靦腆， 也不算什麼拉大旗作虎皮，量多就好講價。挑好位置以後，一吃就 是一排。前不久他們在重慶新建的商業街商鋪項目上，買了 30間 鋪面，占整個項目商鋪數的一半以上，當時開發商目瞪口呆，就差 沒把老顧當財神爺供起來。

老顧是最早投資商鋪的成功者，為人仗義公道，頭腦又活，所 以成了帶頭大哥。他原來是做眼鏡的，九幾年來到杭州，開了一家 大光明眼鏡店。2000年以後，杭州開始擴展城市規模，原來的城鄉 結合部大興土木，改頭換面叫開發區。房子多得是，但無人問津。 商鋪更是被當地人笑稱：「傻子才去買的破爛」。這個時候老顧卻 大膽出擊，用50萬元的血汗錢，加上高利貸借來的30萬元，在這 里精心挑選每套40平方米、均價5000元/平方米的商鋪4套，簡 單粉刷后掛牌出租。剛開始無人問津，老顧的日子很難過，高利貸 咄咄逼人，老顧差點沒上吊。半年後，情況開始好轉，租金可以抵 消高利貸利息。誰知一年以後，平均每套月租金2000元，此後更 是節節上漲。2003年的時候，這裡已經成為繁華的鬧市區。商鋪的價格翻倍漲，均價到了 3萬元。老顧直接出手拋捭，價值480萬 元。除去租金抵消的髙利貸和80萬兀的本金』老顧凈賺400萬元。 做了十年的眼鏡累死累活才50萬元，而炒商鋪三年就賺400萬元。 老顧說第一次有了 400萬元的時候傻氣得居然把錢全部從銀行拿麻 袋背回來數，結果數得手發抖。至今回想起第一次的感覺，老顧還 沉浸在那種美妙的滋味里，情不自禁地做出數錢的手勢，忍不住笑 出聲來。

兩個月後，老顧拿著這400萬元和同鄉潛入了南京，再吃進一 批商鋪，剛過半年就又漲聲一片。手頭的現金資產一下子上了千 萬。很快，老顧開始帶著子侄在全國找鋪子，並以團體優勢從代理 商那裡拿到優惠價格。

老顧說炒鋪也是被逼無奈。現在小生意越來越難做，自己的兄 弟還在賣眼鏡，一年也掏弄不到幾個錢。商品房的價格已經炒到很 高，上漲動力不足，就投資商鋪還有點高回報。自己還算是最低級 的炒鋪面，買低價商鋪原始股。這種機會不僅吸引我們溫州人，一 些各地敏銳的投資者也在投資。只是我們溫州人的閑散資金多一 些，集中一些，膽子大一些。有些職業炒家甚至敢看大勢追漲，在鋪位較高的地方也敢買進。他就是最低級的，交首付辦理按揭合 同，待商業環境成熟鋪價上漲，再從容出手。當然現在已過了買鋪 必賺的好時候，需要技術含量了。

有一些人願意投資專業街商鋪，就是相關經濟活動高度聚集有 一定影響的區域商鋪，最常見的是服裝一條街或者小吃一條街。每 條街的發展前景大多是政府影響規劃的。前期發展由政府的優惠稅 收來調節。雖然有較大的政策風險，但同時具備巨大的投資升值空間。投資這種專業街要「眼光毒」，如果大批商家入駐前買進，發 展勢態良好的話，一本萬利。不過有的商業街是扶不起來的"阿 斗」，三年內難聚人氣，損失就慘重了。

現在老顧願意投資啥樣的鋪面？別墅區配套商鋪，一般人一聽 都怵，那得多貴啊！老顧擺擺手，這個得仔細研究。你看誰家別墅 前面全是小賣部？別墅是給誰蓋的，給有錢人蓋的，人家就是要清 凈，所以別墅區的商業經營場所很少，有咱們也不買，太貴。買多 遠的呢？別墅區半個小時車程內的臨街商鋪。最好的地兒怎麼挑？因為別墅區是分散的，把周圍附近的別墅群用弧線連接起來，畫一個簡單的圓圈，圓圈的圓心，就是這些別墅的消費中心。這裡的商 用房產才真是好東西呢！

不過有一種商鋪不能亂碰，啥樣的？售後返租的商鋪，就是產 權式商鋪。開發商把大商場分割成若干個小產權證的商鋪，並將其 全部或者部分以物業公司或者商場管理公司的名義，承諾給投資者 在一定年限內固定的提成。這種商鋪在外國很吃香，在就得提 防著點。這個鋪子要是經營得好，的確很賺錢。不過真正的大財閥 想投資商場還能看得上你手裡的小錢？自己蓋自己打理多好！ 一般 都是半吊子開發商只建不管，賣完拍屁股走人。還有的開發商就是 為了轉嫁風險，儘快套現，根本不重視商鋪的後續經營。一旦曰后 經營真的出了問題，開發商早就沒影了，運營商輕巧地退租，只留 下一堆爛攤子讓業主自己品嘗。根本就不適合他們的這種異地投資。所以投資商鋪一定要謹慎，投對吃三年，數錢到手軟。商鋪的 成本髙，如果投錯，就很長一段時間不能翻身有所作為了。