房地產信託業務如何轉型

金投信託網（https://trust.cngold.org/）06月13日訊，2017年以來，在樓市調控走向深化、房地產企業融資渠道又不斷收緊的環境下，房地產信託業務風險和機遇並存。儘管傳統融資類房地產信託業務依舊是主流且在呈增長趨勢，但更多信託公司加強了房地產信託業務轉型的探索。

當前房地產信託發展的特點

發行規模顯著提升

2017年以來，房地產信託發行規模比去年同期有較為顯著的增長。根據用益信託網統計，2017年1-5月，信託業發行集合房地產信託規模1333億，而去年同期為854億，同比增長56%；今年1-5月成立集合房地產信託規模849億元，而去年同期為669億元，同比增長27%。在樓市嚴格調控下，信託公司房地產信託規模依舊有較快增長，主要原因是近期銀行貸款、債券融資、私募基金等房地產企業其他融資渠道受限，房企融資需求轉向所導致。

收益率提升並不明顯

儘管房地產信託發行規模有較大增長，但房地產信託的收益率並沒有持續顯著的提升。根據用益信託網統計，今年1-5月，房地產信託平均發行收益率為6.85%，各月收益率在6.7%-7%的區間波動，尚未見持續上行趨勢。在同業市場利率高企的宏觀環境下，房地產信託利率並未跟隨上行，主要原因是房地產信託更多面向非金融機構投資人和高凈值個人發行，受同業市場利率波動的直接影響較小。

房地產併購

隨著土地價格快速上漲，「招拍掛」不再是理想的拿地方式，併購正逐漸成為大型房地產企業拿地的新方式，也是其擴張的主要途徑。信託公司參與房地產併購，一是與大型房企合作，為房地產企業代持資產，通過信託基金先行收購標的資產，待標的資產現金流回正後再給房地產企業；二是關注前期低價拿地，但由於資金鏈緊張而不想自己操盤的小開發商，發起併購基金收購資產後，聯合大型房企共同開發。

標準化融資

針對傳統房地產信託融資成本較高、期限較短的劣勢，信託公司開發標準化融資產品，包括物業收費權、購房尾款資產證券化業務，發行ABS或者ABN，對接資本市場，提高融資期限，降低融資成本，為房企提供延伸服務，拓展信託公司與大型優質房地產企業合作的空間。

房地產信託業務轉型所需的條件

引進或培育專業人才

專業能力是未來信託公司房地產業務的核心競爭力。因此，信託公司需要引進和培育與房地產轉型業務相適應的，在地產項目開發、基金管理、物業改造、結構化融資、標準化融資等領域有經驗的複合型人才，組建貫穿研究、投資、管理完整鏈條的專業團隊。

完善投后管理體系

在投資型房地產業務中，傳統以非現場監管為主的貸后管理方式不能滿足後期管理要求。信託公司需要完善投后管理體系，一方面積極行使股東權利，參與重大事項決策；另一方面加強現場監管力度，對住宅開發中的財務、資金監控、工程預算持續跟蹤，對商業地產投資中涉及的施工、改造工作提出更加詳細的監管要求。通過加強投前、投中、投后的全流程風險管理，保障後續資金退出。

改變產品營銷方式

傳統融資類房地產信託產品具有固定收益、期限短的特徵，一般通過財富管理團隊直接銷售。而真實投資型房地產信託產品期限更長，風險也更高，傳統的信託產品銷售方式很難成功。對於投資類房地產信託產品，信託公司要拓展非金融機構投資人以及超高凈值個人客戶，積極開展項目的路演活動，向投資人充分展示項目優勢，揭示潛在風險及風險應對措施，加強與投資人互動。