房地產動態研究報告：新世界、新視野、新市場!

投資要點

新世界：地產大背景是超級大周期，是超級繁榮新起點。跟過往波動的房地產小周期不同，目前是金融自由化導致銀行資產配置變化觸發的大周期，是所有國家歷史進程中最大邏輯，是壓倒一切的邏輯。這是一個新地產世界。正處於地產超級大周期之下，這一大周期就是由銀行給地產加槓桿帶來。2016年末，個人購房貸款餘額19.14萬億元，同比增長35%；占金融機構各項貸款餘額比重為18.0%，比2015年年底的15.1%提升了2.9個百分點，但距國外主流國家40%-50%的佔比仍有較大提升空間。正如我們三年來一直強調的，金融自由化導致的銀行中長期加大按揭配置是不可逆大趨勢，所有主要國家的歷史演繹無一例外，而這必將帶來的房地產大周期上向。

新視野：(1)大中型地產公司是成長股：從美國金融自由化後龍頭房企成長性，從國內龍頭房企市佔率提升來看，拿地策略優異的地產公司本質是成長股，只是目前給了價值股估值。首先，我們看到20世紀90年代末美國利率市場化結束，金融自由化程度進一步加深，美國龍頭房企迎來一段快速成長時期。如成立於1980年的全美最大開發商NVR公司，從1991年到2015年凈利潤由虧損增長至7億美元，市值也由1991年初的1073萬美元快速成長至2005年7月高點59.7億美元，漲幅達到555倍！又如成立於1956年的美國四大房地產公司之一PULTE HOMES，從1991年到2015年凈利潤由4066萬美元增長至14.9億美元，增幅達35倍；市值也由1991年初的2.2億美元增長至2005年7月的123.6億美元，漲幅達到55倍！目前處於利率市場化完成後初期，龍頭地產公司仍然具有巨大的成長空間。 其次，房地產行業集中率在快速提升。截至2016年末前10大房地產企業銷售規模集中度為18.7%，較2012年提升6個百分點，而第一大房市佔率從未超過4%，2016年恆大銷售額達3731.5億元，排名行業第一，市佔率也僅3.2%，行業集中度仍有較大提升空間。

(2)眾多地產公司自身就是優質資產：超級大周期使得土地成為稀缺資源，土地就是計價的黃金。房地產大周期向上，一二線城市超級繁榮新起點，三四線城市間歇性繁榮，帶來的是擁有大量優質土地儲備的房企內在價值不斷提升。

(3)地產中介龍頭掌握房地產後服務市場入口，價值巨大。隨著房地產大周期向上，擁有全國性布局、掌握大量入口龍頭中介，將充分享受房地產後服務市場的藍海，前景十分廣闊，我們看好全國布局近200城市的新房代理絕對龍頭世聯行。

新市場：市場對於低估值、高成長、有資源的公司偏好在持續提升。2017年以來，市場風格發生了明顯的變化，尤其是港股暴動帶來的A股價值重新審視，A股港股化趨勢明顯，低估值、高成長的大中型房企是當前好資產。

投資建議：房地產迎來新世界、新視野、新市場！銀行必給地產加槓桿，從而帶來地產超級大周期是最強邏輯，壓倒一切的邏輯。持續推薦新城控股、世聯行、北京城建、榮盛發展、華夏幸福、招商蛇口、保利地產、陽光股份、綿石投資、金融街等。

風險提示：貨幣政策收緊；銷售不及預期。興業證券股份有限公司