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房地產動態研究報告:新世界、新視野、新市場!

房地產動態研究報告:新世界、新視野、新市場!

投資要點

新世界:地產大背景是超級大周期,是超級繁榮新起點。跟過往波動的房地產小周期不同,目前是金融自由化導致銀行資產配置變化觸發的大周期,是所有國家歷史進程中最大邏輯,是壓倒一切的邏輯。這是一個新地產世界。正處於地產超級大周期之下,這一大周期就是由銀行給地產加槓桿帶來。2016年末,個人購房貸款餘額19.14萬億元,同比增長35%;占金融機構各項貸款餘額比重為18.0%,比2015年年底的15.1%提升了2.9個百分點,但距國外主流國家40%-50%的佔比仍有較大提升空間。正如我們三年來一直強調的,金融自由化導致的銀行中長期加大按揭配置是不可逆大趨勢,所有主要國家的歷史演繹無一例外,而這必將帶來的房地產大周期上向。

新視野:(1)大中型地產公司是成長股:從美國金融自由化後龍頭房企成長性,從國內龍頭房企市佔率提升來看,拿地策略優異的地產公司本質是成長股,只是目前給了價值股估值。首先,我們看到20世紀90年代末美國利率市場化結束,金融自由化程度進一步加深,美國龍頭房企迎來一段快速成長時期。如成立於1980年的全美最大開發商NVR公司,從1991年到2015年凈利潤由虧損增長至7億美元,市值也由1991年初的1073萬美元快速成長至2005年7月高點59.7億美元,漲幅達到555倍!又如成立於1956年的美國四大房地產公司之一PULTE HOMES,從1991年到2015年凈利潤由4066萬美元增長至14.9億美元,增幅達35倍;市值也由1991年初的2.2億美元增長至2005年7月的123.6億美元,漲幅達到55倍!目前處於利率市場化完成後初期,龍頭地產公司仍然具有巨大的成長空間。 其次,房地產行業集中率在快速提升。截至2016年末前10大房地產企業銷售規模集中度為18.7%,較2012年提升6個百分點,而第一大房市佔率從未超過4%,2016年恆大銷售額達3731.5億元,排名行業第一,市佔率也僅3.2%,行業集中度仍有較大提升空間。

(2)眾多地產公司自身就是優質資產:超級大周期使得土地成為稀缺資源,土地就是計價的黃金。房地產大周期向上,一二線城市超級繁榮新起點,三四線城市間歇性繁榮,帶來的是擁有大量優質土地儲備的房企內在價值不斷提升。

(3)地產中介龍頭掌握房地產後服務市場入口,價值巨大。隨著房地產大周期向上,擁有全國性布局、掌握大量入口龍頭中介,將充分享受房地產後服務市場的藍海,前景十分廣闊,我們看好全國布局近200城市的新房代理絕對龍頭世聯行。

新市場:市場對於低估值、高成長、有資源的公司偏好在持續提升。2017年以來,市場風格發生了明顯的變化,尤其是港股暴動帶來的A股價值重新審視,A股港股化趨勢明顯,低估值、高成長的大中型房企是當前好資產。

投資建議:房地產迎來新世界、新視野、新市場!銀行必給地產加槓桿,從而帶來地產超級大周期是最強邏輯,壓倒一切的邏輯。持續推薦新城控股、世聯行、北京城建、榮盛發展、華夏幸福、招商蛇口、保利地產、陽光股份、綿石投資、金融街等。

風險提示:貨幣政策收緊;銷售不及預期。興業證券股份有限公司

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