嚴防系統性風險衝擊銀行

近期,隨著越來越多上市銀行集中披露2016年業績報告,房貸激增情況浮出水面,再度將公眾的視線引向處於調控旋渦中心的樓市。

過去幾年,房地產市場已經成為日益複雜的經濟體系,風險在持續累積。特別是近一年來價格的上漲,使得房地產市場已經形成了高價格、高庫存、高槓桿、高度金融化和高度關聯性等「五高」風險特徵。

一些專家表示,房地產部門的高度關聯性在一定程度上「綁架」了宏觀經濟政策,使得房地產泡沫的治理陷入難解的困境。

化解房地產風險任重道遠。不過,近期出台的政策均圍繞「房子是用來住的,不是用來炒的」定位,這意味著房地產的投資屬性將大幅度降低。

樓市暴漲引發房貸激增

暴漲的樓市也引爆了銀行房貸。這一點,在近日部分銀行披露的2016年度業績報告中清晰可見,不僅房貸出現激增,且不少銀行個人住房按揭業務增長已高於其整體貸款增速。

最先披露年報的兩家大型銀行中,建行2016年個人住房貸款為35856.47億元,佔據貸款總額的30.50%,較上年增加8117.52億元,增幅29.26%。

農行去年個人住房貸款為25599.70億元,較上年末增加6329.52億元,增長32.8%。此外,在農行新增的個人住房新增貸款中,三四線城市佔比44%。同時,首套房貸款佔比93%,首付款30%以上佔比91%。

股份制銀行中,年報數據顯示:截至2016年末,平安銀行、中信銀行的住房按揭貸款餘額分別為852億元、4206.30億元,同比增速分別達到85.41%和63.03%。

此外,郵儲銀行2016年個人住房貸款餘額則達到9039億元,較2015年末增加3267.11億元,增長56.60%;招商銀行去年個人住房貸款餘額7203.05億元,較上年末也增長了46.62%,個人住房貸款占整個零售貸款比重達到47.37%。

而此前,人民銀行行長周小川曾在全國兩會期間表示,2016年,房地產信貸裡面增長比較快的主要是個人購房貸款。個人購房貸款的增長,一方面有助於居民購房,同時有助於三四線城市降庫存;但是反過來說,也容易使一二線城市住房價格上升。

事實上,由於多種因素相對交織強化,2015 年以來,一線城市以及部分二線城市的房地產市場價格出現飆升的態勢,全國房地產市場的價格整體呈現高位運行、部分地區非理性上漲的態勢。這其中,信貸的大規模擴張,無疑成為房價高企的重要推手。

調控升級促樓市價值回歸

樓市如此「瘋狂」,與其說是市場供不應求,不如說是一種金融現象。業內專家認為,房地產部門的發展是負債率持續上升的過程,當前負債率已經達到較高風險水平。

數據顯示,2015年底,房地產企業資產負債率達到了76.4%。而2016年7月新增人民幣貸款4636億元,其中,居民中長期貸款4773億元,若扣除居民住房按揭貸款,新增人民幣貸款為負數。

而高槓桿的結果,是使一二線城市房產越來越具有金融品的屬性,且帶來巨大的虹吸效應,導致經濟進一步脫實向虛,從而引發部分地區經濟地產化和產業空心化。

更嚴重的是,房地產行業融資需求很大一部分是通過影子銀行體系獲得,房地產部門與銀行、信託、證券、保險等部門以及地方政府等深度融合在一起,成為一個跨界金融生態體系。對此,一些業內專家發出警示:由於高度關聯性,房地產市場風險可能導致金融機構資產質量惡化、引發地方財政風險甚至系統性金融風險。

面對樓市引發的「困局」,穩步推進房地產行業去庫存、去產能、去槓桿,化解房地產市場風險,可謂任重道遠。而2017年也毫無疑問地成為近年來房地產調控政策出台最為密集的一年。

可以看到,本輪集中調控可謂是全方位加碼、力度空前。從2月28日至3月21日,短短三周時間,全國22個市縣先後出台了新的樓市調控政策。而事實上,自去年「9·30政策」揭開調控序幕開始至今,全國更是已有超過35個城市出台了多達110餘次對房地產收緊的調控措施。

不僅一二線城市在被調控之列,不少三四線城市也納入其中。而這些三四線城市,其實都是2016年國慶節前後啟動限購的核心熱點城市周圍的衛星城。由於「需求外溢」,今年1月至2月份這些城市的樓市出現了顯著上漲。

由於近期出台的一系列調控政策,均是圍繞「房子是用來住的,不是用來炒的」這一定位,業內專家判斷,未來房地產的投資屬性有望出現較大幅度的降低。

多措並舉嚴防系統性衝擊

值得關注的是,房地產行業風險特徵如果發展下去,可能逐步演化為銀行部門信用違約。對此,業內專家建議,應多措並舉嚴防房地產市場風險對銀行金融機構的系統性衝擊。

在增量方面,高度關注房地產市場價格的波動,加強房地產信貸行業授信,對房地產信貸客戶實行分類管理,嚴格控制抵押品價值缺口,加強房地產抵押品信用風險敞口管理,全面提高商業銀行房地產抵押貸款質量。

在存量方面,則通過多種金融創新穩步有序地對房地產行業的規模、期限、收益率等進行結構性調整,逐步降低信貸資產在房地產行業的集中度、緩釋期限錯配、匹配收益與風險。

事實上,去年個人房貸增速較快,佔比新增貸款也較大,已經引起了監管部門的高度重視。央行近期下發的《關於做好2017年信貸政策工作的意見》(以下簡稱《意見》)明確要求,加強對商業銀行窗口指導,督促進其優化信貸結構,合理控制房貸比和增速。

根據部署,央行各分支機構將把住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分,合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策,嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策作出適度調整。

《意見》還特別指出,商業銀行要做好房貸資源投放的區域分佈,支持三四線城市去庫存,有效防控信貸風險,積極會同當地銀監部門,將差別化住房信貸政策嚴格落實。

值得一提的是,隨著個人房貸成為今年監管關注的重點,銀行房貸比也很可能會成為央行MPA的重要考核內容。根據MPA相關指標要求,銀行的信貸結構是否合理以及對於某些過熱領域的信貸投放情況等,都將直接影響考核評估結果。這也使得商業銀行將會更加嚴格地執行個人住房信貸政策。

一系列組合拳之下,政策效應凸顯。「3·17樓市新政」出台後,北京地區大部分銀行一致上調了首付比例,最低折扣由9折調到9.5折。此外,包括北京在內的一線城市嚴格執行「認房又認貸」政策,短期內也不可能鬆動。

可以預見,按照目前的房地產調控政策,今年個人住房按揭貸款增速將明顯放緩。銀行差別化個人房貸政策也將更加顯著,尤其是房價過快上漲的一二線城市個人房貸政策將明顯收緊。