房屋買賣合同審查

房屋買賣合同審查

一、五證、兩書、三表要齊全

購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的「五證」、「二書」，這是法律對銷售方的基本要求。

「五證」齊全：「五證」是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》，其中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售範圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售範圍內。

「二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。「兩書」可以作為商品房買賣合同的補充約定，並且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

「三表」住宅面積實測表、竣工驗收備案表、分戶驗收記錄表。

陷阱：有些開發商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是複印件；或者提供小區一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。

對策：（1）若為複印件需要注意看原件。

有原件要看批准日期以及使用和出售面積的多少。

（2）對於承諾證件正在辦理中的開發商，可約定開發商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。建議增加補充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的，出賣人願向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。

二、審慎簽訂房屋認購書

合同文本要規範使用建設部頒發的規範的合同文本。

陷阱：開發商要求購房者簽訂自己制定的《定購協議書》，且要求購房者交一筆定金。

對策：（1）一定要參照（最好是採用）不要隨意修改《文本》，並按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內容。要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對於商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。如：將開發商做出的口頭的或廣告中的承諾以補充協議的形式確定下來其內容，只有這樣，才能有力地約束開發商，維護自己的權益。

（2）在簽訂認購協議書的時候，一定要認真識別「定金」和「訂金」。

定金是一個專門的法律概念，其目的主要在於對合同的成立、履行起擔保作用，並有特定的定金規則，即「給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。」而訂金不具備定金性質，一般情況下，訂金視作預付款。

如果購房者在簽訂購房合同中，出現不屬於自己責任的情況，比如：在訂立《商品房買賣合同》時開發商的手續尚不全;購房者依約定時間去簽合同，但由於某些實質性條款未達成一致協議等，導致《商品房買賣合同》無法簽的，購房者要和開發商協商，讓開發商退定金是完全可以的。最好能夠直接與開發商簽預售合同就好（對於期房現實中很少）。

三、開發商證明文件有效

購買期房（在建、未完成建設、不能交付使用的房屋）需查看：開發商是否有預售許可證，並要確認自己所購之房在預售範圍內；購買現房則要查看：開發商是否具有該房屋的大產證（預售許可證之後取得，即由期房變現房了）和《新建住宅交付使用許可證》。同時，還要核對一下其營業執照和開發資質證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致及查看《資質證書》的等級和合法性、時效性。

四、按揭貸款方式購房應注意的問題

1、提供真實資料規避貸款影響剛需購房者向銀行申請個人住房按揭貸款，銀行一般會要求購房者提供相應的收入證明(包括個人職業、職務和薪酬及其他經濟收入情況等方面的證明)。

提醒：如果按揭購房者向銀行提供了虛假材料，則可能帶來比較嚴重的影響：輕則影響銀行審查，最終不能發放貸款；;重則可能因為個人提供虛假材料，導致不能辦理按揭貸款，造成開發商據此要求購房者承擔逾期交付辦理按揭資料及商品房預售合同的違約責任，支付相當數額的違約金。

注意貸款申請不成功讓開發商沒收購房定金。在購房者同開發商簽訂商品房買賣購房合同后，才能向銀行申請按揭貸款並最終與銀行簽訂按揭貸款合同。若按揭貸款申請不成功，開發商不退還購房者定金。

對策：法律規定，如果開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房時導致銀行不批貸款，可要求開發商退還首付及定金，並支付相應的利息損失。如果是由於購房者自己的徵信問題而無法貸款的，則由購房者賠償開發商相應的違約金。但如果開發商僅僅在合同附件補充協議中寫「必須在XX日前辦理好所有貸款手續，否則視為違約，不退還首付款」或者「購房人信譽等問題導致不能貸款，讓購房人一次性付清房款」，就是開發商把貸款的風險全部放在我們買方的身上了，規避了自己的責任。這種條款就要謹慎。

首先購房者可以自己先行查詢個人信用，其次購房者在與開發商簽訂購房合同交付定金時，一定要在合同中明確約定，若因按揭貸款未能獲銀行同意導致購房者申請解除購房合同的，開發商應當全額退還購房者繳納的購房定金，從而避免購房者的定金損失。

3、最好不要簽訂「連帶違約條款「。開發商有時會要求在按揭貸款合同中或單獨與購房人簽訂連帶違約條款：即借款人出現未按時歸還按揭款導致開發商承擔擔保責任的，開發商有權按原價回購房屋或解除商品房買賣合同。

對策：一般情況下，不要同開發商簽訂「連帶違約條款」。如果一定要簽或者已經簽訂了類似條款的購房者，一定要注意還款的及時等情況，避免因為個人在還款等方面出現違約，造成開發商回購或處分抵押擔保物的情況出現。

4、出租抵押房要履行告知義務。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》規定：「抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租物造成承租人的損失承擔賠償責任;如是抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。」

提醒：投資者按揭貸款購買的住房，在貸款期間進行出租，一定要將房屋正在返還貸款，並已經抵押的事實書面告知承租人。只有購房者履行了告知義務，如果因無法還貸而導致銀行行使抵押權，購房者才能免除對承租人的賠償責任。

5、認真履行還款義務避免銀行提前收回貸款。一般情況下，購房者與銀行簽訂的按揭貸款合同都明確的規定了購房者的還款期限。同時，借款合同中還一般都約定了「如果借款人連續三期或累計六期逾期，銀行有權提前收貸，處置抵押擔保物，並有權要求借款人承擔銀行實現債權產生催收費、律師費、訴訟費、評估費等費用」的條款。

提醒：借款人應當嚴格按照借款合同約定的還款時間及金額履行自身的義務，如果實在需要提前還款，則需要提前做好相關的工作，避免給自己造成損失。

6、貸款還清后要及時註銷抵押登記一般情況下，按揭貸款購房者在貸款還清后，都沒有及時地去註銷抵押登記，這是很危險的情況，也是購房者經常疏忽的重要環節。

提醒：購房者在還清了全部貸款本金和利息后，一定要持銀行的貸款結清證明和相關憑證，及時到房管局辦理註銷抵押登記手續，以確保物權的完整性。只有這樣，購房者才能規避因沒有辦理註銷抵押登記手續而帶來的可能出現的相關糾紛或者風險。

五、房屋交付要約定清楚

所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權即實物交付；另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。應當在預售合同中對實物交付和產權過戶均約定清楚，不能接受沒有取得「二書」， 沒有《竣工驗收備案表》和測繪報告的交付。

公共部位、車庫和地下室的約定

明確建築物的基礎、承重結構、通道、大堂、避難層、設備層等部分；道路、綠地、物業服務用房等歸全體業主共有。

另外，在合同簽訂時候，開發商會答應給業主贈送車庫或者儲藏室、閣樓，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據最後不了了之。關於車庫，一定要看規劃，很多層比較高的貯藏室也可停車的，開發商一般都說是車庫，此時要看規劃是否是車庫，而且人防的車位，不能辦證。

六、違約責任要明確

對於期房，由於資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規範的《文本》，則開發商在合同上務必會大做文章，對買房者極為不利。如只註明竣工日期，而不無交付使用日期；運用「水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成後」等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為「某年某月某日」，並註明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

對於期房，甚至現房，都有可能與開發商的描述不一樣，此時應該明確合同違約或與描述不一致時開發商應承擔的責任。可參考：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質量不符合要求；辦理過戶手續時不符合規定和約定等。別漏了違約責任的平等性。

七、公攤面積在合同中要註明

陷阱：合同中關於產權面積、套內實際使用面積、公攤面積都會有明確的數字體現，但卻沒有贈送面積的體現，因此，開發商宣傳前期所提到的「超大贈送」其實是得不到保障的。另外，面積誤差的處理也是需要我們看清楚的。建設部格式合同第五條只有對建築面積出現變化的處理，這樣有的開發商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建築面積不變。依據合同開發商並未違約，買受人也起訴無據。

對策：（1）在合同第三條中寫明確套內建築面積和公攤面積。

在附件二中列明公攤面積的構成。

按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

（4）增加補充條款：雙方協商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內據實結算，超出3%以上的部分由出賣人承擔相關費用;如果實測面積少於暫測面積，買受人據實結算。2、買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以內據實結算。

八、關於房產證

陷阱：建設部格式合同第十五條並未說清條款中「規定期限」是指法定還是約定期限，所以其中房產證的辦理取得日期不明。可能導致資質較差的開發商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對策：（1）五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證，所以五證不全就免談。

（2）將不能辦理房產證中行政機關的原因單列出來，開發商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。

（3）增加補充條款：如果因出賣人的原因，導致其在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準承擔責任。

2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。如果因買受人不依法交納辦理房產證相關費用的原因，導致出賣人在交房后360日內不能為其辦理取得房產證的，買受人按照本合同 條第 種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。

如果因頒證行政機關的原因，導致出賣人在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件，否則視為出賣人違約。

九、關於書面通知

陷阱：合同中約定通知義務后（如：交房通知），開發商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推託自己的責任。

對策：（1）將書面通知的形式約定清楚，開發商違約時，買受人就有確鑿證據。

（2）如有開發商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據。

（3）增加補充條款：本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。

十、合同附件須重視

1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。

2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等，對於補充協議的條款也常常列為合同附件。購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。

十一、土地使用權、房屋是否抵押

陷阱：很多開發商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發商破產時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產證，不具有物權。

對策：（1）在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

（2）要求開發商將合同在房管局備案。

（3）要求開發商提供保證責任。

（4）增加補充條款：出賣人保證不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉讓三種情形，如果出賣人違反這些承諾，導致買受人合同無法備案或無法辦證的，就可以主張退房、出賣人應向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。

十二、關於各方責任範圍

陷阱：如果因開發商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失範圍沒有界定。然而法律也沒明確具體範圍。

對策：1、根據司法解釋將實際損失細化。

2、對開發商給自己造成的損失準備好證據。

3、增加補充條款：如果因出賣人的單方原因導致退房，出賣方承擔的責任範圍如下：

（1）退還已付房價款及其利息(此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算)。

（2）賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。

（3） 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實物和相關票據為限)。

（4）對於按揭付款的買受人，出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續的費用(包括：銀行手續費、保險費、評估費、公證費等)。

十三、房屋的位置，房號是否正確

陷阱：開發商開發多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變為相同結構位置不好的樓層。

對策：（1）在合同附件一中，附上小區的平面圖並標明樓號。

（2）開發商應在此附圖中蓋章確認。

（3）增加補充條款：出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區平面圖中標明，並將小區平面圖粘貼在本合同附件一內加蓋公章。

十四、房屋要驗收，檢查房屋質量

在簽約時，應查看並檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質量保證書》的內容，並將《商品住宅質量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發商對質量問題的責任。

十五、其他

1、如果是戀人或夫妻共同買房，在購房合同上必須同時簽上雙方的名字。此外，簽名字的順序也是有講究的，尤其是按揭房，名字寫在前面的將直接視為按揭貸款的主貸人。建議雙方中徵信良好的一方將名字寫在前面，作為按揭的主貸人。

2、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料。商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發商就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定。

3、關於裝修標準和設備標準。購房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對裝修的許諾，而應在購房合同中將房內外的裝修和設備設施的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向等內容約定清楚，這樣才能最大限度地保護自己的利益。