買新房，如何簽好補充協議防止糾紛和陷阱？

補充協議是制式合同中很重要的內容，合同參與人可以通過補充協議對合同中未提及的條款進行約定。當然，前提是你有時間、有機會簽補充協議。有些地方的新房合同已經非常完善，有些是政府要求的統一文本，不一定有必要簽補充協議。

補充協議作為合同的補充部分，是對整個合同的補充，一定意義上說補充協議中提到的問題更容易發生，如果發生糾紛，違約責任首先按照補充協議處理，如果補充協議中沒有約定，那麼就會按照合同處理。

補充協議需要明確以下幾個方面：

一、開發商逾期交房

這點對於購買期房的購房者來說，尤為重要。開發商在合同規定的日期沒有交房，往往會對不可抗力的範圍擴大解釋以此來規避違約責任。購房者如何維護自己的權益？在簽訂購房合同時，將不可抗力的範圍約定在補充協議里。這種不可抗力的界定需要政府機關、公證機構出具相關文件才能免責。

如果開發商在補充協議中約定了大量的可以延期交房的情形，購房者一定要提出疑義，如果逾期交房超過約定期限，購房者有權解除合同並要求開發商退還所有款項，按照逾期天數給與經濟補償。

二、公攤建築面積

公攤面積的多少，直接關係到購房者實際使用房屋面積的大小。儘管房屋各種面積的計算方法已經被明文規定，但個別開發商還是能把經營性用房、人防工程和其他和房屋面積無關的面積計算到公攤面積中。

購房者應在補充條款中對得房率做精準的約定，如果收房時得房率不達標，購房者可以依據合同，選擇退房並讓開發商承擔違約責任。

三、交房標準要說清

這點主要針對購買精裝房的購房者，大家在看樣板間時，往往被樣板間的美貌迷花眼，忽略交房時的配置標準。有些開發商在施工階段，會請購房者到建築工地進行現場檢驗，但有的開發商就不會。那麼購房者可以在補充協議上跟開發商進行具體約定，比如施工節點，在隱蔽工程覆蓋之前，要求購房者到場，並簽字，簽完字再進行覆蓋，繼續施工。

可以在協議中對商品房中的重要配置的牌子、型號和種類等進行約定，避免出現高級、進口等模糊詞語。

四、辦不動產權證的時間

購買新房，開發商會有一定的時間為業主統一辦理房屋產權證，一般來說，業主能拿到產權證的時間在1-2年。不過，一些沒有繳納土地出讓金等費用的開發商，會影響購房者的產權辦理。

所以購房者在補充協議里，應該要求開發商保證在規定的期限樓內履行自身義務，如果因為開發商的原因導致房屋產權證無法辦理，應要求開發商承擔購房者經濟損失。

五、貸款辦不來怎麼辦

已經簽了合同付了首付，但在貸款環節出了問題，可以解約退房嗎？這需要購房者在簽補充協議時，與開發商達成約定，若貸款辦不下來，購房者可以變更付款方式或者要求退房。以防開發商用合同漏洞拒絕解約，或要求購房者承擔違約責任。

六、物業管理問題約定清楚

包括物業公司及物業費的繳納時間、繳納金額，都應該在補充協議中進行約定。多數開發商會自己成立物業來管理物業小區。購房者容易把物業和開發商視為一體，但實際上他們是各自獨立的法律主體，購房者和他們是不同的法律關係。

七、開發商的承諾要落實到合同里

不少開發商在售樓時期，會向購房者承諾一些「好處」，比如贈送面積，有學校學位、停車位、物業費的收費優惠等。等到購房者收房后，才發現開發商給的承諾並沒有兌現。而到那時，購房者往往沒有辦法維護自身的權益，開發商也不會承認當時許下的承諾。最好的辦法是，在當時簽訂合同時，就在合同中寫明開發商給的承諾，並寫上違約責任。

補充協議是合同的重要補充文件，很多時候，合同中沒有寫明的條款，都會在補充協議中體現。所以簽訂補充協議更是馬虎不得。不要為了當時省事就忽略合同內容，一定要看清條款內容再簽字。

【原文地址：http://news.jn.lianjia.com/baike/0126614.html，歡迎登陸鏈家網了解更多房產知識】