比房價暴跌更恐怖，開發商扛不住了！

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是什麼能讓一個身價數億的富豪瞬間變成負債數億的負翁？

《人民的名義》中有位煤老闆蔡成功，一夜之間欠債6億元、逼死兩個高利貸，令人唏噓不已。

而當年的「蔡成功」們並不罕見，由於煤炭行業的慘淡，借高利貸來飲鴆止渴，不斷債台高築，只期待著情勢變好的一天。

然而他們終於沒能等到這一天，隨著煤礦這個大泡沫的價值下降，銀行開始拒收煤礦作為抵押物，於是資金鏈終於崩裂、企業再也支撐不下去。

曾經再高不可攀的金融產品、曾經再堅不可摧的資產泡沫，一旦下跌，絕對沒有任何人願意接盤。

歷史總是一次又一次的輪迴。當人們遺忘了傷痛，慾望就會再次發生。

除了煤礦，天下有千千萬萬可用來炒作的東西。

比如：

「不是用來分紅，而是用來炒的」A股。

「不是用來對沖現貨風險，而是用來炒的」商品期貨。

「不是用來收利息，而是用來炒的」債券。

還有「不是用來住的，而是用來炒的」房子。

出來混，總是要還的；是債務，總有清算的那一天。

配資清算的時候，A股上演了「千股跌停」的慘烈畫面；

槓桿清算的時候，商品市場上演了「低價賤賣」的拋售狂潮；

委外清算的時候，債券市場半個月跌完了一年半的漲幅。

現在，隨著中央去槓桿運動的大力運行、監管風暴的強勢推進，現在資本市場哀鴻遍野，但在一片慘烈之中，房產仍然一力支撐、屹立不倒。

房地產泡沫的神話真能不滅嗎？

歷史再度上演。

前幾天銀監會發布了《商業銀行押品管理指引》，其中關於房地產抵押貸款的指引規定就明確指出，降低房地產抵押的權重，而應當以現金流作為第一還款來源。

樓市泡沫，的確是的一顆巨大炸彈，然而在樓市背後，卻有一顆威力更大的重磅核彈。

大水漫灌的貨幣投放助推房價的水漲船高，在此情況下，無數企業和個人蜂擁而至，加入了炒作狂潮，且不顧自身能力地加高槓桿、加高負債。

銀行信貸的功能早已被扭曲，成為了套利的最佳法寶；而「槓桿」和「負債」，則成為了每一個人致富的最佳法寶。在此情況下，的債務率一路飆升。

先看企業債務，2016年，企業債務規模達到了118.8萬億元，為GDP的167.6%，全球之最。

再看家庭債務，2004-2008年家庭槓桿率穩定在17%-19%；2017年3月末，這一數字達到了47.3%；大概到今年年底，家庭槓桿率也就達到50%了。

還有地方債務，目前地方政府債務已經佔到了GDP的50%，達30多萬億。

其中，房地產企業的債務問題尤為顯著。

開發商快扛不住了！

目前房地產企業待償還債券規模2.12萬億元，其中未來一年將有1055.86億元債券到期。

發債量下滑同時，房企償債高峰漸近。

數據統計，截至目前，房地產企業待償還債券規模2.12萬億元，其中未來一年將有1055.86億元債券到期。

2016年上市房企的平均資產負債率已達77.26%。銷售遇冷疊加償債高峰期來臨，房企資金壓力加大。

房企未來一年將迎千億債務在經歷了2015-2016年的大規模發行后，地產債券已漸進償還周期。

統計數據顯示，截至目前，房地產企業待償還的債券數量累計已達1996隻，待償還債券規模2.12萬億元。

未來一年，房地產企業需到期償還的債券數量達302隻，債券累計到期規模1055.86億元。

其中，2017年8、9月份地產債到期規模將分別達到112.87億、113.17億，相繼刷新單月歷史新高。

但償債高峰臨近之際，地產企業發債情況仍未明顯好轉。

作為房企融資重要渠道的債券市場，今年前四個月融資規模，同比去年已降77.3%。

數據顯示，今年前四個月，房地產行業發債112隻，融資規模1096.99億元，發債規模佔比1.11%。而去年同期房地產行業發債463隻，融資規模4832.47億元，發債規模佔比5.37%。

自去年下半年以來，地產企業發債就已明顯放緩。今年以來，也只是出現緩慢的抬升。

興業固收唐躍、池光勝研報認為，地產債發行量上升，實質上並不能說明監管層對房企融資的態度出現了明顯鬆動。

即使符合條件的房企能夠發債融資，但對於房地產開發業務來說，那也是「別人家的錢」，況且從「可以申報」到真正發出來還有很長的路要走。

實際上，除了銀行貸款和公司債外，地產企業股權融資、ABS、信託、資管融資等各類渠道均有收緊，融資緊張未見改善信號。

房企負債率回升得益於2016年市場火熱，地產企業利潤豐厚。

廣發證券樂家棟研報統計，66家樣本上市房企2016年整體營業收入1.43萬億元，同比增幅超過29%，營業利潤1930億元，同比增幅超過31%。

但同時，房企負債率亦同步上升。

統計數據顯示，A股136家上市房企2016年負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增幅25.93%。

截至2016年底，A股平均每家上市房企負債達362億元。

其中，有32家資產負債率超過80%紅線，佔比接近24%。此外，剔除預收賬款后的資產負債率超過70%的有45家，佔比超過33%。上市房企的平均資產負債率已達77.26%。

更大挑戰在後面

不僅如此，隨著調控的深入，房企還更大挑戰還在後面。

5月9日，社科院就《房地產藍皮書》舉行發布會，藍皮書執行主編王業強表示，預計2017年商品住宅銷售面積有可能出現5%到10%的負增長。

住宅開發投資增速將明顯放緩，隨著商品住宅銷售面積增幅減小，甚至出現負增長，住宅開發投資的增速也將放緩，住宅價格漲幅也將回落。

此外，北上廣深已全部上調房貸利率。業內人士認為，隨著調控的層層深入，未來進入「四限」（限購、限貸、限價、限售）的城市還將持續擴容。

主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四線城市，或面臨調整風險。

隨著銷售放緩，房企流動性風險勢必加劇。目前除了國內發債逐步到期外，伴隨著房企海外發債的增加，這部分債券到期壓力也開始逐步集中。

海通證券首席經濟學家姜超此前研報分析，海外債券到期壓力逐漸增多，未來3年待償債券超過350億美元。

前期融資產生的大量債務逐漸到期，國內融資何時放鬆尚不可知的背景下，房地產企業債務償還問題將逐漸浮出水面。

個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質地產企業違約風險的爆發。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，前兩年寬鬆的融資環境已經過去。

2016年11月份以來，房企融資環境收緊，去槓桿力度加大，加上今年調控政策全面加碼，預計明後年償債高峰期來臨時，會有一些房企難以承受資金壓力。

債務風險，已經成為埋藏在經濟之下的巨大隱患。

解決債務風險，刻不容緩！

在經濟上行或者平穩期，大家都能一起發財、平安無事；然而一旦情況有變，經濟下行，風險隨即產生，將引發一系列的連鎖反應。

企業經營壓力驟然增大，盈利能力下降，只能靠繼續舉債以苟延殘喘，希望銀行繼續輸血。

但一旦銀行不願意為這種遲早跌價的資產接盤，或是利率走高讓企業連利息也付不起，那麼勢必會走向崩潰。

前幾個月，曾經的500強企業山東天信集團轟然倒塌，就是一個最好的例子。

現在的樓市，流動性已經大大降低，未來也將會被鎖死。可以預見一批炒房的企業和個人會被套死在山頂。

沒有流動性，就沒有能力償還資金成本，一旦企業債務危機爆發，那麼只能依靠貸款過冬。

這時候，想依靠房產抵押來獲取錢財的企業就慘了，銀行體系評估門檻已經提高，那麼資金鏈斷裂就會提前到來。

那些製作各種假資料騙取購房資格，使用首付貸、過橋貸、抵押貸等各種加槓桿手段的炒房客，現在也已經遇到了市場利率一路走高、供房成本大幅增加的尷尬局面。

想賣掉房子，政府在限售；想抵押給銀行，此路也不通了。

而一旦房價下跌，那麼個人的財富承受能力將極大承壓。

舉個例子：

20%首付是5倍的槓桿（有的實際槓桿更高），一旦房價下跌20%，首付將徹底折損，房子此時就是一個套在手上的負資產。

但一旦房價暴跌，影響的絕不是炒房客而已。

赤壁之戰中，操升帳謂眾謀士曰：「若非天命助吾，安得鳳雛妙計？鐵索連舟，果然渡江如履平地。」

程昱曰：「船皆連鎖，固是平穩；但彼若用火攻，難以迴避。不可不防。」

赤壁之戰中，由於鐵索連舟，一船失火、殃及全軍。債務危機亦是如此。

的債務風險已經如此之高，一旦房價暴跌，那麼就會出現債務產業鏈上的大面積債務違約現象，購房者還不起貸、開發商還不上錢、地方政府賣不了地還不了錢，最終，銀行壞賬大面積產生。

銀行壞賬率的飆升，就是金融危機的號角。屆時，銀行破產、企業倒閉、大量失業、經濟倒退......一切都會接踵而至！

這就是「系統性金融風險」！

所以，你就理解了為什麼現在國家會多次強調防範金融系統風險，提出維護金融安全是關係經濟社會發展全局的一件帶有戰略性、根本性的大事。

在大政方針下，銀監會、保監會等機構均是雷霆出手、自上而下進行風險排查、對金融系統進行全面整頓。

根本目的，就是正本清源、防患於未然，守住不發生金融風險的底線，用智慧的謀略來清理一個個可能爆發危機的雷爆點。

只有經歷過刮骨療毒的短期陣痛，金融業才會健康發展，經濟才會破繭重生！

君子不立於危牆之下！

國家以壯士斷腕的決心，對資本亂象進行徹底清洗；而我們個人，就要順勢而為，只有及時為自己的財產構建一道堅固的護城河，才不會變成「一夜暴負」的時代炮灰。

1、堅決遠離一切不正常的高槓桿資產，高負債和高槓桿此時就是一班地獄直通車

具體包括，不購買任何年化收益率過高的非保本且與債權直接掛鉤的品種，如P2P、民間借貸、信託產品、中低等級的信用債等。

堅決迴避銀行、券商、保險以及互聯網金融平台發行的非保本理財產品；不要加槓桿投資房地產；不配資炒股、不搞期貨/期權投機等。

2、重視構建避險資產、合理搭配風險資產

在債務風險中，現金為王；在資本外流中，金銀對沖。因此，我們可以使用現金（人民幣&外匯）和貴金屬兩種大類資產來構建我們的避險資產。

此外，可適當配置一些高等級債券、高分紅股票等高收益資產，並採取定期（周/雙周/月）定額或不定額的定投方式，在長時間的投資中平滑風險、攤低成本，從而獲取高收益。

3、建立穩固的財務防火牆

一旦出現經濟意外，有風險對沖機制，最重要的渠道就是保險。配置好充足的商業保險，能夠把死亡、重疾、意外傷害、財產損失等重大風險轉嫁給保險公司，而不是一己承擔。

此外，還要預留充足的緊急備用金，一般是月支出的3-6倍現金，在日常的現金流管理上，能夠做到量入為出，絕不超前消費，更不要盲目負債。

鳳凰涅槃，唯有浴火才能重生。寒冬將至，無論國家還是個人，唯有具備足夠的定力和智慧，才能迎來溫暖的春天！

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