【半年報】2017年上半年南京土地市場成交簡析及後續土地供應計劃預測

年至過半，回顧南京市土地市場，不同於2016年的火熱，今年上半年南京土地市場成交減少，城區（不含溧水區、高淳區）經營性建設用地共成交22宗，出讓總面積148.58萬平方米，同比下降9.2%，創下2015年上半年以外的最低記錄，出讓總金額430.43億元。同時4-6月份出現土地零供應、零成交現象。總體來看，南京市土地供應持續減少，市場供需矛盾愈加突出，土地市場競爭程度繼續增強。

一、土地概述

總體成交--政府推地節奏放緩，

土地出讓金同比降幅四成

土拍大數據統計顯示，今年上半年南京市區經營性用地出讓面積僅高於2015年上半年，為148.58萬平方米，主要受第二季度土地市場零供應、零成交影響。土地出讓金430.43億元，同比下降41%，環比下降52%，主要受地價紅線下調影響。落實"雙控"、"雙限"、"雙穩"調控政策，保障房地產市場平穩健康發展，2017年上半年南京市區土地市場節奏有所減緩。

去年八月南京市出台新規，要求地塊競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售，因此，去年下半年至今，南京成交住宅類地塊基本為現房銷售，短期內對新房供應很難形成支撐，供應斷檔的副作用將顯現。

區域分析--江寧成主力，

城中、河西相繼發力、緊隨其後

從成交地塊數量來看，得益於豐富的土地儲備，江寧板塊仍然是今年上半年市場供應方，共成交7宗地塊，出讓面積佔全市出讓面積的24%，且均為住宅地塊。

城中與河西板塊雖然成交地塊宗數不高，但出讓地塊面積大，因此總體成交面積依然排名靠前。加之，利好規劃、完善配套，板塊價值價高，市場度一直不低，土地成交價遠高於其他板塊。

城東板塊上半年無土地出讓，並在7月土拍潮中依然缺乏身影。

用地性質分析

今年上半年，南京市區純住宅用地成交面積24.48萬平方米，占土地成交總面積的17%；商住混合用地成交面積89.57萬平方米，占土地成交總面積的60%；商服用地成交面積34.52萬平方米，占土地成交面積的23%。

從土地出讓金來看，商住用地最高，為265.11億元，佔總出讓金的62%；住宅用地次之，為100.05億元，佔比23%；商服用地為65.27億元，佔比19%。住宅用地以17%的土地總成交面積完成23%的成交總額，可以說，"性價比"最高。

樓麵價分析

--新出讓住宅地塊地價"紅線下調"

2017年南京土地市場被嚴格限價調控，"限地價"也越來越嚴格，上半年推出的地塊中，樓麵價超過3萬元/平方米的地塊僅1幅，為常州星河協通以樓面地價30006元/平方米拿下的城北地塊G101；超過2萬元/平方米的地塊只有6幅，分別為城中招商G198地塊、城北安居G01地塊、浦口金輝G102地塊、浦口銀城G99地塊、城南綠城G100地塊、江寧保利G05地塊，有12幅地塊樓麵價破萬。相較而言，2016年上半年南京2幅地塊超過4萬元/平方米，20幅地塊價格破萬，2萬元以上地塊有9幅。

2017年上半年南京市樓麵價超2萬元/平方米成交地塊一覽表

二季度零供應，

住宅用地完成半年供地計劃70%

按照今年上半年南京370公頃（含高淳、溧水）的土地供應計劃，住宅用地計劃供應270公頃，佔全部供地計劃7成以上。除溧水高淳外的主城區域上半年預計推出33幅住宅性質地塊，迄今10幅成交、13幅掛牌，仍有10幅住宅用地尚未進入出讓程序，上半年僅完成上半年住宅供地計劃的70%，且第二季度土地零出讓。

密集掛牌，

七月土地供應潮補倉市場

南京市國土局在6月初一周掛出32宗地塊，補倉沉寂3個多月的南京土地市場。6月2日，掛出11幅地塊中3幅涉及住宅地塊均位於六合；隔日，6月3日，土地再次開倉，13幅地塊中12幅均為住宅用地，且掛出地塊資質較高；6月10日，8幅地塊涉及棲霞、江寧、雨花台三個板塊，半數為居住用地，下半年南京土地市場將迎來大量上市潮。

2017年7月南京土拍地塊分布圖

江寧、城南用地計劃完成較好，

熱點板塊供地即將開閘

根據上半年供地明細及招拍掛情況，江寧、城南板塊土地推進較好，分別完成用地供應原計劃的97%、79%，而江北剩餘35,21公頃土地待出讓，城北剩餘47.85公頃用地待出讓，若能按計劃完成供應土地，則這兩個板塊將有約83公頃用地可出讓。

按計劃進入出讓程序的住宅用地主要分佈在江北新區、城北鼓樓濱江、燕子磯、邁皋橋這些熱點區域，六合將新增3幅住宅用地，供應規模約9公頃，邁皋橋將新增兩幅地塊，供地規模超過12公頃。

2017上半年南京市區各板塊經營性用地供應計劃及完成情況

三、總結與展望

2017年以來，南京土地市場儘管依然一地難求，但受嚴厲政策調控，出讓地塊平均溢價率相較2016年有所下調，地王出現數量減少，過熱的土地市場逐步趨於穩定，"麵粉貴過麵包"現象不再頻頻上演。