萬億級地產商的到來，誰的歡喜誰的憂？

「萬億俱樂部」即將擴容

2017年房地產企業中報陸續發出后，眼尖的馬上發現，今年的房地產企業有一個明顯的跡象，那就是已經朝 「萬億」 邁進了。

在過去十年，房地產企業到處攻城略地，規模迅速膨脹。以資產規模超5000億元的地產企業為例，過去十年，萬科總資產增長了7倍，保利增長11倍，綠地增長18倍，恆大增長超20倍，融創則是恐怖的30倍。

其中，萬達2011年總資產1950億元，2016年的總資產高達7961億元，7年間增加4倍。恆大則更「兇猛」，2006年總資產僅78億元，2016年大幅超過一萬億，增長超過150倍，成為國內首家破萬億的地產企業，目前以1.35萬億元名列地產業榜首。

值得注意的是， 這一次的「萬億俱樂部」在很大程度上將朝著「雙萬億」（即資產總額、年銷售額均過萬億）前進。 碧桂園 在今年的中報后，大幅調高年度銷售額預期25%，至5000億元。碧桂園的自信除了即將到來的「金九銀十」行情，還來自於其土地儲備面積和可銷售資源。2017年中報顯示，碧桂園土儲面積達到了驚人的2.1億平方米，僅次於恆大的2.76億平方米。

碧桂園總裁莫斌在8月22日召開的2017年中期業績會上說，碧桂園已披露可售資源為人民幣1.51萬億元，包括目標一線城市可售資源為4575億元，目標二線可售資源4797億元，目標三四線城市可售資源5690億元。潛在可售資源1.21萬億元，包括已簽署MOU（即諒解備忘錄），暫未完成工商登記的可售資源1500億元，參與一級土地開發的可售資源1.06萬億元。

據此，碧桂園可售資源為2.71萬億元。考慮到碧桂園採用高周轉模式，開盤時間低至6.9個月，現金流回正周期低至9.1個月，踏上銷售萬億目標並不遙遠。

資產方面，截至2016年末，碧桂園集團擁有總資產5915.72億，較2007年的386.34億增長約15倍，成為國內TOP10地產企業中增速最突出的企業之一，演繹了「大象起舞」的企業神話。

恆大 的「雙萬億」目標則更清晰。在今年2月份的年會上，許家印就定了一個「小目標」，要在2020年實現地產、金融、健康、文化旅遊四大產業年銷售收入超1萬億元，總資產超3萬億元，年利潤超600億元。考慮到恆大充足的土地儲備總量遠超其他品牌房企，且土儲的一二線城市佔比高達72.6%，未來恆大衝擊萬億銷售後勁更加充足。

萬科 在2014年就提出了銷售萬億目標，當時的說法是下一個十年（即2020年）做到萬億。隨著這兩年萬科在地產以及生態建設上取得傲人成績，2016年12月6日，王石在36氪舉辦的WISE獨角獸大會上對這個時間再次縮短，「我覺得不用10年，可能6年差不多。」不過，隨著萬科和深圳捷運的合作加深，「軌道+物業」模式的探索，「熱帶雨林」的形成，萬億目標有很大可能在2022年前完成。

以地產行業目前仍在進行的狂飆突進趨勢來看，以 融創 為代表的一批進取型房企，都將邁進「萬億俱樂部」。

行業整合來臨

「萬億俱樂部」擴容的背後是房地產市場的快速整合。

房地產市場的集中度正越來越高。房地產企業在過去的20多年是造富最快的行業，這也造就了大型房地產企業林立的局面。以西南重鎮重慶為例，到2016年，重慶形成3100個房地產公司，平均每萬人1個公司。重慶並不是跟房地產業最熱的城市，可想而知，全國房地產公司的總量有多少。按國家統計局官網《統計年鑒》顯示，2015年全國具有建築業資質的獨立核算的房地產開發企業為8.09萬個。這還不包括那些數量龐大的不具備統計資格的房地產開發企業，他們都在分地產發展這杯羹。

但是這種局面正在改變，市場向寡頭集中的趨勢非常明顯。過去五年開發前十強企業市場份額從12%升至19%，一些預測認為未來會達到50%。7月6日，萬科董秘朱旭在6月份銷售及經營電話會議中表示，上半年市場集中度不斷提升，行業排名前十二位的房企的市場佔有率接近30%，較2016年提高八個百分點。

相比於中小房企，大型房企具有資金和土地儲備上壓倒性的優勢。比如銀行更願意為大型房企提供資本支持，這也使得大型企業能夠拿到更多的土地；此外，通過在建工程獲得開發貸，通過發債、中票、信託和基金等渠道，大型房企都可以獲得資金，也有資本支撐其擴張。

集中度的不斷上升，意味著未來留給中小房企的空間將越來越小。新城控股高級副總裁歐陽捷就指出，如果中型企業現在不往前沖，以後就更沒有機會了。目前百強房企已佔據市場近70%的份額，銀行貸款也青睞這類企業，但未來分化會進一步加劇。

市場上，從來都只有錦上添花，沒有雪中送炭。可以說，萬億級房企的出現，是企業、市場、政策和消費者共同作用的結果。

價量齊漲的「黃金二十年」

還有一個因素，房地產市場價量齊漲，為萬億級房企的出現提供了市場條件。我們從房價與銷售面積的增長中可以看出一下端倪。

相比歐美國家不動產市場動輒百年計的發展歷程，市場從1994年房改啟動至今也不過20來年，但京滬深房價已經比肩紐約、倫敦了。

這些年，房價到底漲了多少？我們來看一組數據。以北京為例，根據國家統計局的數據，2000年，通州平均房價1800元/平方米，朝陽區3800元/平方米，丰台區3500元/平方米，海淀區4000元/平方米，內城四區4300元/平方米。17年後，根據房天下的數據，2017年9月10日，通州49572元/平方米，朝陽區73353元/平方米，丰台59080元/平方米，海淀區86792元/平方米，東城區和西城區都上了10萬元/平方米。 17年的時間，房價上漲了15-27倍，令人咋舌。

北京當然有其特殊性，但房價這些年的瘋狂上漲卻是不爭的事實。以筆者所在的二線城市南昌為例，2000年，南昌平均房價是在1500元左右，到2017年，平均房價已經過萬，有些中心地區，衝上了2萬元，房價在15年間翻了13倍。

在價格瘋漲的同時，建築面積也在恐怖地增加。根據國家統計局官網《統計年鑒》對1996年至2015年這二十年間進入統計範圍的房地產開發企業房屋建築施工和竣工的數據的統計可見，總的建築竣工面積合計為401.18億平米（不包括農村農民的自建房），全國房地產年度施工面積從12.91億平米增加到123.97億平米，增長了8.6倍。

從數據對比可以明顯看出，雖然是價量齊漲，但房價的增長倍數遠高於建築面積增長倍數，地產企業的千億、萬億目標，在很大程度上是靠房價的上漲幅度而實現的。

賺了誰的錢？

房地產在這黃金二十年也讓一些企業得到了重大的發展機遇。房地產繁榮和迅猛發展始於1998年的住房制度貨幣化改革。在這之前，房地產市場經歷了一輪非理性炒作與調整階段，在這之後，全面啟動住房貨幣化改革后，房地產市場迎來一段近20年的繁榮期，大型房企也逐漸出現。

但事實上，的房地產開發商，不論是萬科還是恆大，基本的商業模式都是在樓面地價與銷售價之間做出更多差價。例如，恆大2015年銷售面積達2550萬平方米，均價7892元/平方米，所售項目來自此前的土地儲備。而截至2014年末，恆大1.47億平方米土地儲備的樓面成本為997元/平方米，差價近7000元。支付建安成本及稅費后，仍然穩賺不賠。所以說， 土地儲備是房地產企業的搖錢樹。

土地增值的背後是老百姓對房價的不負重荷。這二十年，當然也是經濟起飛的時間，也是國民財富急劇增加的二十年，但隨著房價越來越高，我們可以發現，房價收入比開始畸高，並且越來越影響到我們的日常生活了。

一般認為，合理的房價收入比（指住房價格與城市居民家庭年收入之比）的取值範圍為4-6，若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。根據房地產報《2017年上半年房價收入比》顯示，房價收入比排名前十位的是：深圳36.33、上海27.65、北京25.62、廈門22.48、珠海18.73、海口16.78、天津14.13、南京14.09、福州13.78、杭州13.25。

目前的房價收入比已經嚴重偏離合理水平，其實這也能理解，正處於社會轉型、經濟轉軌時期的，因為住宅價格很快市場化，但居民家庭的收入卻要逐步市場化。這導致的結果，一方面是房地產企業向千億、萬億邁進，但另一方面，由於房價對居民收入的鯨吸，抑制了居民其他正常的消費。

房地產的陰影

房價畸高有什麼影響，我們可以簡單對比一下其他行業的發展。以家電行業為例，海爾集團總裁周雲傑在接受筆者採訪時曾做過一個對比，1994年他結婚時，買一個兩門的海爾冰箱，225升的，花了4000多元；一台1匹冷暖海爾空調市場價約7000元，內部員工優惠價6700元；但是今天，周雲傑所述225升的兩門海爾冰箱，在天貓上均在2000元左右，比他當年買的便宜了一半；1匹的海爾空調冷暖型也只需2000多元，大約是當年價格的1/3。如果按購買力平價計算，今天的家電比20多年前便宜更多。

房地產畸形火爆的後面是金融業的深度支持和介入。房地產業的暴利像磁石一樣吸引著金融業，而金融業放出的洪水般的資金又推動房地產業的不斷虛高，從而製造更高的暴利，吸引更多的不斷加槓桿的金融和社會資金湧入。

海通證劵的一份研究報告認為，「2016年上半年，銀行新增貸款的50%以上投向了房地產，以房貸為主的中長期貸款新增2.62萬億元，個人購房貸款餘額高達16.55萬億元，比去年同期幾乎翻了一倍。」「2016年，100多萬億的貸款，有百分之二十七八，是房地產相關的，開發貸加按揭貸，也就是說，房地產用了全部金融資金量的百分之二十七八。大家知道房地產在國民經濟中產生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產，全國而言，到去年年底，全國新增貸款量的46%是房地產。從這個角度講，房地產綁架了太多的金融資源，也可以說，脫實就虛，這麼多金融資源沒有進入實體經濟，都在房地產。」

頗具悲觀的看法是，雖然房地產市場已經進入所謂的「微利時代」，但目前還看不到房價回歸正常的趨勢，預測房價從未失手的任志強在今年3月份的一次交流中就說，「我有生之年，看不到房價會降。」

1951年出生的任志強今年66歲！

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