半年業績顯布局效力 萬科杭州都市圈投資爭得先機

6月30日，克而瑞數據發布了《2017年上半年房地產企業銷售TOP200》。數據顯示，2017年上半年，大型房企銷售業績大部分保持了2016年的勢頭，普遍實現快速增長，包括萬科、碧桂園、恆大、保利、綠地、中海、融創等多家房企。

在快速增長的背後，我們可以看到一個共同的機會增長點，即在城市群的發展紅利下，各大開發商對都市圈的布局正在緊鑼密鼓地展開。圍繞大城市群的中心城市、衛星城市進行的經營發展策略正在成為開發商進一步發展的新邏輯。

2017年上半年，在樓市宏觀調控的加碼和牽引下，給杭州樓市帶來了不小的衝擊，但萬科杭州憑藉174億元的銷售業績，成為新的城市冠軍。174億業績的背後，是6700戶杭州新家庭的選擇。上半年，杭州新建商品住宅簽約49710套，按此計算，相當於每7.4戶家庭中就有1戶選擇萬科杭州。

而在一片銷售競爭的格局中，萬科杭州也全面開啟郁亮在2013年提出的「城市配套服務商」戰略實踐，於年初提出「萬科 不只是萬科」極具戰略高度的品牌主張，滲透至傳統住宅以外的產業、商業、養老、教育、物流、租賃住房等新型領域，初具生態規模。在主營業務和創新業務領域獲得協同發展的背後，以杭州為核心的都市圈布局邏輯尤為值得關注。

精準布局，與城市共同發展

自2013年萬科集團提出「城市配套服務商」戰略起，萬科杭州即在保證住宅核心業務快速發展的基礎上，開啟了創新型、服務型業務的探索與實踐。伴隨著作為「城市配套服務商」的眼界、創新與城市發展日益多維的相契合，越來越多的新型業務取得了令人矚目的成果。

萬科西雅圖項目示範區實景圖

今年年初以來，萬科未來城三期、九都會、萬科融信·西雅圖、勸學里、公望瀾山、白鷺郡西新品、中環公園、榮安萬科·香樟國際、開元萬科·新都會等住宅新品陸續面市，在其內部產品綱領「產品與服務主張」的指導下，在在產品品類、社區配套、景觀功能等產品力細節上為市場帶來新的驚喜。174億的市場第一正說明了市場和客戶的認可。同時，在嘉興，隸屬於萬科杭州管轄區域，上半年市本級銷售簽約突破13個億，市場佔有率第一。

而更讓人眼前一亮的，還有那些未進銷售榜單的數據。據萬科杭州官方發布，上半年其產城業務服務產業園區近百家企業；良渚文化村吸引入住19家企業、257個商家品牌，解決3000餘名就業人口；社區商業為7萬餘名業主提供服務，輻射周邊約25萬人口；隨園養老直接服務長者超20000名，輻射周邊70000名長者；以良渚君瀾度假酒店為主體的旅居事業部客流近50萬人次；良渚文化藝術中心舉辦50餘場活動，半年訪問客流近10萬人次；美好家家裝業務服務杭州近2000戶家庭……

與住宅主營業務的銷售業績相比，這些數字似乎微不足道。但也正是每一個數字的積累，預示了萬科杭州對「城市配套服務商」的堅持和信心，也為其在杭州邁向國際化大都市的進程中獲取更大發展空間創造了良好的開局。

目前，萬科杭州已進入嘉善、海寧、德清等杭州的周邊城市，並擁有近600個城市配套服務項目，涵蓋住宅、物業、產業辦公、商業、養老、教育、家裝、物流等多個領域。

一個覆蓋泛杭州區域多點的，多元化「都市生活圈」的業務布局模式已顯雛形，為萬科杭州長三角區域協同發展積累了富有開拓性意義的經驗，也為其在此進程中取得指數增長積蓄了動能。

「城市配套服務商」的角色轉變令萬科杭州的內涵得以極大豐富化，首先就在於項目與板塊價值的關係得到了新的定義。以產業領域為例，坐落於杭州黃龍國際商務區的黃龍萬科中心已不只是享受所在板塊作為「城市經濟發展源泉和高點」帶來的利好，更助推著板塊的「高點」地位不斷提升——黃龍萬科中心以城市發展與產業興起催生的新需求為契機，規劃打造一個集商務、商業、教育、文化、娛樂、藝術、餐飲等為一體的完整的城市性生態體系，以此拉升板塊價值升級。

黃龍萬科中心實景圖

長租公寓幫助20~35歲單身青年解決紮根城市的問題，以此為契機助力杭州的城市活力；印力商業聯合530個合作品牌，上半年服務杭城1021萬人次，不斷提升印象城的客戶價值……萬科杭州擴展、深化與城市更多維度聯繫的同時，自身作為「城市配套服務商」的形象也更加豐滿。

而日益豐富的城市配套服務業務彼此間的相互通聯、互相支撐，也使萬科杭州的城市配套服務布局快速走上了良性發展的軌道。以特色小鎮建設、運營業務為例，良渚文化村，隨著隨園嘉樹、安吉路良渚實驗學校、玉鳥流蘇創意產業園、良渚文化藝術中心等重點項目的持續運營，已從人居小鎮的1.0模式初步轉型進入集人居、旅遊、文創、養老、教育等於一體的2.0模式，也即產業人居共生模式，為良渚所在的城北片區注入了新的發展活力，成其公司內部各業務協調發展的重要參考樣本。

TOD同樣是城市配套服務業務間緊密聯繫、相互促進的典型。2017年4月，萬科杭州與杭州捷運達成戰略合作，將以杭行路TOD項目為依託，共同探索實踐「軌道+物業」開發新模式，通過地上地下一體化開發，為城市提供集約高效發展新方案。該項目是萬科TOD模式首入杭州，規劃有產業、商業、辦公、居住、休閑娛樂等綜合業態。此外，位於良渚新城板塊內的未來之光項目，也將規劃為含大劇院、商業街區、150米地標總部寫字樓、主題酒店、都市公園等在內的全生態鏈的都市TOD綜合體。

杭行路TOD項目示意圖

城市配套服務的多項業務，在萬科杭州自身項目系統內得到協同的規劃和呈現，彼此緊密關聯。未來賦予萬科杭州的，可能會是更加系統性進化的快速迭代。

隨著經濟整體運行進入新常態，以往有效促進了各地經濟社會發展軟硬環境改善，從而提高了經濟整體競爭力水平的「區域競爭」發展模式，遭遇了各地的增長空間普遍受壓、增長速度明顯放緩的瓶頸。「區域協同」將是接下來一段時期城市發展的主題。

國務院近年來對寧波等多個長三角地區城市的總體規劃作出的批複中，明確提到要與杭州協調合作、協同發展。《中共杭州市委關於全面提升杭州城市國際化水平的若干意見》中也明確杭州要「加快形成區域協同發展新格局」，積極搶抓國家區域發展戰略機遇，進一步增強集聚和輻射功能，在城市群和都市圈協同發展、城鄉一體化統籌發展上實現新突破。萬科杭州的泛杭州區域戰略布局正與此大勢相契合。

杭州都市圈示意圖

目前，萬緯物流（即萬科物流業務）在泛杭州區域已進入杭州、嘉興、寧波、湖州4大城市，獲取10個項目，總可租賃面積逾64萬平方米；隨園養老深耕杭州、寧波兩大城市，形成社區、機構和居家三大層級的服務體系，同步也在積極開拓長三角其它城市。

尤其值得一提的是，國家及浙江省特色小鎮戰略的提出和推進，還為萬科杭州在泛杭州區域的投資布局開闢了一片藍海。2017年2月，萬科杭州與嘉善縣歸谷園區合作開發嘉善歸谷智造小鎮，計劃打造成歸國留學人員為主體的高科技成果轉化和產業發展的「雙基地」。

嘉善歸谷智造小鎮規劃圖

萬科杭州小鎮建設，不得不說良渚文化村。作為杭州乃至浙江特色小鎮的樣本和典範，良渚文化村歷經17年發展已初步形成了旅遊、文創、養老、教育四大產業基礎。與此同時，政府和同行也多次參觀文化村，6月初，由26個發展家政府中高級官員和社會領袖組成的北京大學南南合作與發展學院也實地體驗了良渚文化村的建設經營。

萬科杭州的小鎮建設越來越被同行、政府，乃至國際社會所重視。嘉善歸谷智造小鎮或將成為萬科杭州輸出小鎮運營經驗和能力的一大信號。甚至，特色小鎮建設和運營極可能成為萬科杭州又一新的增長點。

萬科杭州在泛杭州區域的投資布局，初見成效。未來，在泛杭州區域將不僅能看到萬科傳統業務的不斷升級，教育、養老、產業、商業等新業務也將各自爭先。「城市配套服務商戰略」之下更多新物種新生態的呈現，正在勾勒「萬科 不只是萬科」的宏大藍圖，也將勾勒出萬科杭州的更高格局。

萬科不只是萬科新聞圖