周二市場說｜海南市場仍可看高一線

要聞速看

• 佛山市召開全國住房租賃試點工作動員會議，將加快培育和發展住房租賃市場，首批房源開始招租計劃8月底入住。

  點評：速度很快

• 人民銀行發布2017年上半年金融機構貸款投向統計報告，上半年房地產新增貸款3.04萬億元，占同期各項貸款的38.1%，比一季度佔比低2.3%。

  點評：逐步回落

• 龍湖地產與武漢洪山區人民政府簽訂協議，雙方將在洪山區投資興建「天街」品牌綜合體、體驗式科技商務區、高端智慧服務住區等，總投資規模約200億元。

  點評：戰略進入

• 綠地控股7月24日在上證e互動問答中表示，2017年，公司全年業績目標是：實現營業收入3000億元，利潤總額160億元。

  點評：目標保守

• 上海首批公開出讓的租賃住房用地於7月24日下午成交。兩幅地塊採取「只租不售」模式，建成后將至少提供1897套租賃住房房源。兩幅地塊位於浦東新區張江南區和嘉定區嘉定新城，分別由張江集團和嘉定新城發展有限公司競得。

  點評：定向國企

• 杭州主城65億成功出讓8宗土地，可建體量52.7萬平方米，最高樓麵價3萬元/平方米。其中2宗為住宅地，位於丁蘭新城和艮北新城。

  點評：供應積極

7月21日，海口迎來了限購升級后的首次土拍，也是刷新紀錄的一次土拍，不僅吸引萬科、碧桂園、綠地、中海等眾多第一梯隊企業參與，最終23億元成交的西海岸160畝地塊，也以11164元/㎡的樓板價刷新了海口市的地價紀錄。而回顧去年10月的海口西海岸地塊土拍，當時僅一家房企競拍，最終成交樓板價僅為3930元/㎡。

土拍競爭加劇的背後，離不開市場預期的改變。就上周日官方公布的海南省庫存情況，到2017年6月末，海南省全省商品房庫存已減少到3077萬平方米，消化周期11個月，較2015年末的45個月減少了34個月。可以說，經過一年半以來的努力，去庫存已經不再是海南省房地產市場調控的主要任務了。

這些年來海南房地產潮起潮落，2010年初，海南國際旅遊島建設正式上升為國家戰略，海南房地產市場也隨之達到了最高點。2010年全省銷售均價8800元/㎡，同比大增40%，但2011年之後即遭遇「滯漲」困境，2015年海南省商品住宅銷售均價9226元/㎡，較2010年增長5%，而同期全國商品住宅銷售均價從4725元/㎡增漲到6473元/㎡，增幅達到了37%，比海南省快了32個百分點。

但2015年年末也正是海南房地產黎明前最黑暗的時候，隨著年末海花島的一炮打響，大家突然發現海南房地產成為了「剛需」：

第一是「天時」。隨著霧霾問題越來越突出，大家對霧霾問題更加關心，海南作為全國為數不多的低海拔凈土，獲得了更多中產階級和中老年群體的青睞。在環保部最新公布的2016年74 城市環境空氣質量綜合指數中，海口市以2.55的綜合指數（越小越好）高居首位，遠低於上海（4.81）、北京（6.81）等一二線城市。

第二是「地利」。海南房價的理性回落，讓更多購房者願意參與進來。從2012年到2015年，三亞房價從最高點的2.7萬回歸到了2.1萬，同期陵水房價也從2.7萬下滑了1.9萬，海口房價雖相對穩定，在2015年也跌到了8000元/平方米左右，較前期高點下降了1000元以上。

第三是「人和」。隨著消費觀念的改變，海南從原來的投資推動變成了如今的自用群體驅動，不僅是東北客戶群體，今天華東、華中、西部，甚至一部分長江以南的群體都成為了海南的購房對象。

這三方面因素使得海南樓市全面復甦，2016年以來海南省主要城市成交量均出現明顯增長。在海南樓市傳統旺季的2017年一季度，海口商品住宅成交量增長89%，三亞成交量同比增幅更是達到了232%。在成交量快速增長的推動下，2017年海口、三亞房價也在持續快速增長，一季度房價同比增幅均超過了30%，二季度成交量同比增幅雖出現季節性下滑，但房價依舊高速上漲，2017年二季度房價同比增幅分別達到了54%和43%。

只有三個省級行政區全部位於北回歸線以南，分別是海南、香港和澳門，不過受到購買力和政策調控的限制，對於大多數居民，擁有熱帶房屋、避寒嬉水的夢想只能在海南實現。但海南島能夠承載的養老、旅居人口都是有限的，海南島一共3.54萬平方公里，為全國陸地面積的0.37%，人口總量971萬，為全國的0.66%，人口密度已經達到全國的兩倍，並且海南島還有大量的受保護耕地和少數民族聚集地，再加之海南省以台地（49%）、山地（26%）為主的山地丘陵地貌特徵，海南島可供開發的近海宜居地區其實並不太多。

因此，在對比大陸龐大需求基數前提下，在可見的未來里，海南島優質住宅的「稀缺」屬性必定會越來越突出，未來市場仍可看高一線。

● 當樓盤不再一銷而空，市場將走向何方？

● 「困與破」 ——評2017年上半年房地產市場

● 北上深二手頂級豪宅反常火爆的真相！

● 對明天的不同期許，讓孫宏斌和王健林做成了這單生意！

● 萬科，從此進入新時代