魯商置業凈利6年蒸發八成 三四線到處是雷

自2008年年末上市以來，該公司營業收入增長近3倍，但凈利潤也從2010年的4.41億元逐年下滑，至2016年已不足1億元

文 | 《投資時報》記者 羅藝

陽光不會照到每一個角落。

「全年實現營業收入76.46億元，凈利潤繼續下滑17.89%至0.92億元，這已是該公司凈利潤連續第4年下滑。」最新年報披露季，房地產上市公司魯商置業頗為尷尬地上交了其2016年成績單。

事實上，自2008年年末上市以來，魯商置業營業收入增長近3倍，但凈利潤卻從2010年的4.41億元逐年下滑，至2016年已不足1億元。

作為山東商業集團總公司旗下的地產平台，魯商置業並未跟上國內地產行業規模大增的步伐。相反，因深耕山東省內濟南、青島以及省內其它三、四線城市的戰略，魯商置業受三、四線城市去庫存慢的拖累，儘管有大股東及關聯方的低息貸款，但其負債率仍然居高不下，長期佔據上市房企負債率排行前列。

對此，該公司曾回復稱，魯商置業資產負債率高有歷史原因，因此在上市前的重組中資產負債較高。此外，該公司已於2016年發布定增20億元預案，以期讓資產負債率下降。

但根據證監會今年2月17日出台的再融資新規，募集股本不能超過原股本的20%。而根據公開信息，魯商置業當前股本為10.01億股，擬增發4.19億股，預增發股本佔比41.89%，大幅超過20%的紅線。由此可見，魯商置業的定增預案或終止或作出調整，而該公司希望藉此使資產負債率下降的願望大概率落空。

營收翻三倍 凈利潤銳挫兩成

2006年，主營業務為零售業的山東省魯商集團，為使得旗下零售業態銀座股份建造或提供經營場所，整合旗下房地產業務成立魯商置業。2008年12月，魯商置業借殼上市。

上市之後，魯商置業以山東本土為主戰場，適當在外部發展。按最初戰略，該公司將以「商業＋酒店＋寫字樓＋公寓」的綜合體模式不斷複製，並曾經定下要做山東本地「萬達」的宏偉目標。

《投資時報》記者查閱該公司2009年年報發現，其在精耕以濟南、青島為核心的山東市場的同時，加快走出山東、布局全國的步伐，2010年以北京、重慶為基礎，加大省外項目拓展力度。2009年當年，魯商置業實現營業收入25億元，凈利潤實現4.39億元。

2010年，該公司在黑龍江哈爾濱和遼寧錦州買入大幅地塊，其中，哈爾濱8幅地塊總計45.67億元，錦州投入1.11億元。當年該公司實現營業收入30.18億元，凈利潤4.41億元。

此後，其地產業務基本在山東濟南、青島以及省內其它三、四線城市，省外項目主要集中在哈爾濱、重慶和北京。但從2011年開始，該公司凈利潤出現大幅下滑。2011年其實現凈利潤2.35億元，同比減少46.79%。公司在當年即判斷，房地產的微利時代已來臨，行業利潤進入下滑通道，下滑的速度和方式可能都會超乎預期。

隨後2012年－2015年，魯商置業凈利潤分別實現2.47億元、2.63億元、2.06億元和1.12億元。從2015年開始，其開始提出健康養老地產概念，但到2016年年報截止，健康養老地產對集團業績的貢獻暫未顯現。2016年，該公司凈利潤在2015年同比出現大幅下滑的基礎上，繼續下滑至0.92億元。

根據2016年年報，其實現營業收入76.46億元，與2009年上市后第一年年報業績相比，營業收入增長了近三倍，但旺市不旺財凈利潤僅為當年兩成。從毛利率看，公司2016年實現毛利率14.61%，同比下降5.33個百分點，與2009年的36%毛利率相比，下滑幅度大。

2016年年報顯示，該公司2016年在山東省內實現營業收入57.5億元，毛利率為17.77%，同比減少5.74個百分點；在省外實現營業收入18.47億元，毛利率僅為4.37%，同比減少2.45個百分點。

中信建投數據顯示，魯商置業可售貨值中，哈爾濱佔比最大，達27%，此外，省外僅重慶還有小部分貨值。按上述省外毛利率，公司在未來可售貨值中，省外項目毛利率還將拉低公司整體毛利率。

而從省內可售貨值中可以看出，青島、濟南項目累計占未來可售貨值43%，其它32%貨值分佈在山東三、四線城市。根據全國房地產市場發展趨勢看，未來三、四線城市去庫存壓力仍然巨大，魯商置業在三、四線城市的項目的周轉速度及毛利率短期內很難有大的轉變。

高負債率難壓 定增前途未卜

除持續降低的凈利潤外，魯商置業一直為外界所擔憂的是其居高不下的負債率。據該公司2016年年報顯示，其2016年資產負債率高達94%。根據此前媒體統計，截至3月16日，已披露2016年年報的19家A股上市房企的資產負債率下降1個百分點至72.19%。魯商置業的負債率在已發布的A股房地產上市公司中排名首位。

根據2016年年報，魯商置業資產總額達425.25億元，負債總額399.76億元，資產負債率達94%。其中，流動負債達296.91億元。

在流動負債中，預收款項為92.54億元，其它應付款項為136.4億元，兩項合計占流動負債的77.1%。預收款項主要來自20個項目的預售房款，其它應付款項的絕大部分來自關聯借款。

而截至2016年年末，大股東魯商集團及關聯方向魯商置業提供的貸款達91.07億元。年報顯示，本期魯商置業向關聯方借款38.95億元，償還關聯方借款34.7億元，要償還關聯方的利息為5.37億元。根據2016年年報披露，該公司整體平均融資成本為6.15%。

依託背靠的「大樹」，魯商置業獲得了行業內較低的融資成本。但即使大股東持續輸血，該公司的負債率仍然持續攀高。

但根據公司近年業績和市場布局，在三、四線城市市場熱度難以快速提升的情況下，其成交量很難有大幅度的上升。加上中央各部門從2016年開始在再融資、債券、銀行信貸、信託等多方面對房地產企業資金運作進行約束，加大了房企的融資難度，償債壓力也將持續增加。

根據魯商置業2017年1月21日發布的公告，公司向長城財富資產管理股份有限公司申請商業不動產債權投資計劃7億元，利率5.4%，用於魯商國奧城項目的原有債務替換。魯商置業董秘李璐稱用低息債務替換出高息債務，有助於減低公司的財務成本。

去年8月，魯商置業發布定增方案，擬以不低於4.77元／股的價格非公開發行不超過4.19億股，募集資金總額不超過20億元，用於投資青島市兩個房地產項目。董秘李璐稱希望此舉能讓資產負債率下降。

然而，根據證監會今年2月17日出台的再融資新規，規定上市企業再融資募集股本不能超過原股本的20%。而根據公開信息，魯商置業當前股本為10.01億股，擬增發4.19億股，預增發股本佔比41.89%，超過20%的規定。據此，魯商置業的定增預案或終止，或作出調整，而該公司希望藉此使資產負債率下降的願望或將不如預期。