解讀：西安樓市調控再升級 後市會如何？

「在限購區域，本地戶籍暫停第3套及以上套數住房，非本市戶籍限購暫停第2套及以上套數住房購買。在限購區域內無住房且能提供2年以上（含2年）所得稅或社會保險證明的非本市戶籍（外地人士）可購買1套住房。經批准引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。公積金房貸最高額度從75萬元下調至65萬元，停止試行的商轉公貸款業務。」

2017年9月13日，為維護「房子不是用來住的，不是用來炒的」定位，進一步穩定住房價格和市場預期，促進房地產市場持續平穩健康發展，西安市人民政府發布《關於進一步穩定房地產市場發展有關問題的通知》（市政發【2017】51號）。西安樓市迎來年內第三次「調控」。這次的力度和影響不同以往，後市會如何？

01

購買：本地「限3」、外地「限2」

1、本地戶籍限購第3套及以上套數住房，非本市戶籍限購第2套及以上套數住房。2、在限購區域內無住房且能提供2年以上（含2年）所得稅或社會保險證明的非本市戶籍（外地人士）可購買1套住房。3、經批准引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。

限購區域包括：新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安行政管理區及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區及灃東新城等開發區規劃範圍，在上述區域內暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭售房，暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭售房。

即自9月13日起，本市戶籍限買第3三套即以上套數住房，非本市戶籍家庭限購第2套及以上套數住房。限制以家庭為單位，包括夫妻雙方及問成年子女。這意味著子女「成年」以後還可購買。對於已有住房的套數界定包括新建住房和二手房。這項規定回到了2011年的限購政策。

從限購區域看，本次「通知」再次明確了包括灃東新城在內。這也意味著在西咸新區的灃西新城、秦漢新城、空港新城、涇河新城以及高陵區、臨潼區、閻良區、鄠邑區、藍田縣、周至縣等不限制購買。這對對引導購買力轉移和強化落戶政策是利好。

02

房價：嚴格管控，防過快增長

嚴格商品住房價格管控，強化物價部門的監督作用，要求按照城鎮居民可支配收入增幅水平及房價漲幅，合理測算房價，防止出現過快增長。

「通知」明確要求，樓盤在申請預售證時，要嚴格按照要求向物價部門備案，物價部門要會同房管、統計、國土等部門，根據西安市城鎮居民家庭可支配收入增幅水平、房價漲幅等指標對其售價進行測算，指導開發企業合理定價，嚴格控制房價出現過快增長，對報價明顯高於周邊同品質在售項目成交價格且不接受價格指導的商品住房項目，不予核發預售許可證、不予辦理現房銷售備案。

此項規定及執行要求，是控制房價的要害之一，房管部門「雙不予」容易做到。難的是物價部門的核算水準和執行力度。「根據西安市城鎮居民家庭可支配收入增幅水平及房價漲幅」對房價進行測算，是站在了「需求端」考慮問題。

公開的數據顯示：2016年，西安城鎮居民人均可支配收入35630元，增長7.4%，扣除價格因素實際增長6.4%。此項要求如能嚴格執行到位，西安房價的漲幅將穩定在一個較為合理的區間內。

03

房貸：公積金房貸收緊

公積金房貸最高額度從75萬元下調至65萬元，停止試行的商轉公貸款業務。

將市政發【2015】15號文第六條、市政發【2016】32號文第二十條規定的繳存職工家庭申請住房公積金貸款最高額度由75萬元調整為65萬元，將最低繳存的時限由連續足額繳存6個月以上調整為連續足額繳存1年以上，並停止辦理實行的商轉公貸款業務。

也就是說，自9月13日起，使用公積金住房貸款，須是「連續足額繳存1年以上」方可使用，最高額度為65萬元。並且，不能使用商轉公貸款。這對於繳存時限不足的家庭來說，使用公積金貸款明顯受到限制。

目前，辦理住房按揭用商業貸款面臨利率上浮、首付比例提高，房款時間延長等情況，加上使用公積金房貸收緊，對投資性購房是一個控制手段，但對於剛需購房而言，難度似乎沒有減輕。但在2018年度開始，銀行貸款額度寬鬆的情況下，對剛需而言，或將迎來更好時機。

04

供給：控地價，完善供應體系

「通知」在加強「需求端」規範，控制「多套房」購買及投資性投機性購房的同時，對「供給端」從土地出讓到住房供應等環節，提出更加規範的要求。從源頭上「控地價」、提高行業「准入門檻」，增加限價房和廉租住房建設和供應，各類住房供應體系將更加合理。

1、嚴格控制住宅地價出新高。在住房庫存消化周期低於合理範圍時，更顯著增加供地，加快供地節奏。大力推進「限房價、競地價」、「限地價、競房價」，合理確定土地出讓價格，防止出現區域性總價、宗地或樓面地價新高等異常情況。

2、深化房地產項目審批改革。取消了「分期或延緩繳納土地出讓進金及配套費」、「先辦證、后交費」等特殊情況下採取的寬鬆性「鼓勵」政策，提高房地產項目准入門檻，鼓勵房地產業規模化發展。

提高「准入門檻」意味著此前出現的資金實力不強、開發理念落後，占著「好地段」遲遲不開工，或者進展很慢甚至「爛尾」而給購房人帶來巨大損失的情況，將極大程度低減少或杜絕，從而能保證住房有序供應。而對住宅項目出讓地價進行控制的措施，將對房價的控制產生間接影響。

3、增加「兩個20%」特殊房建設。將有序實施20%左右的住宅用地用於公租房建設，20%左右的住宅用地用於限地價、限房價的「雙限房」項目。可將已立項尚未開工建設的經適房調整為限價商品房。

4、增加廉租住房建設和供應。取消市政發【2016】32號文規定的「新出讓土地的商品住房項目不再實施配件廉租住房，統一按現行標準的50%繳納異地配建費」等調控手段，新出讓商品住房項目，原則上按不低於住宅總建築面積的5%比例實物配建租賃型保障房。

這一目標的落實，將逐步緩解引進人才、留住西安的大學生、外來務工人群、城市低收入家庭等「暫時買不起商品房」人群的住房需求。

05

預期：進入新「平穩健康發展」時間

從2016年12月31日開始的第一次「限購」開始，到2017年4月18日「限購」、6月28日「通知」，再到9月13日的「通知」，9個多月的時間裡，西安市級層面已連發3次調控舉措。這還不包括西安市房管局於2017年5月17日規範銷售秩序之文、9月11日的加強購房資格審查之文。重手治沉珂，整頓和規範力度之大、涉及的範圍之廣，為近年罕見。

1、新的健康平穩發展階段可期待。從整個房地產發展的角度發文，西安市級層面已經兩次（201612月31日文、2017年9月13日文），整體上從房地產市場的「供給端」和「需求端」給出了明確而科學合理的執行政策指導，涉房管理部門包括房管、國土、規劃、物價、建委、工商等部門整體聯動，以新的力度體現在執行環節上，西安樓市或將有望迎來再次的「平穩健康發展」階段。

但這樣的階段不再是過去「超低迷穩定」的翻版，是在新的起點上的新階段，是在品質人居建設階段杜絕亂象的健康和平穩，是控制房價出現過快增長的平穩。在全國前100強房企不斷進入西安的態勢下，「9·13通知」的及時出台，有助於西安房地行業「劣汰優存」步伐的加快，部分房企面臨各種壓力的態勢下，在建項目不排除出現短暫的價格下調，或者不得不尋求新的企業間的合作。

2、剛需人群解決住房需求有望迎來相對寬鬆期。「本地限3」、「外地限2」，較大程度上限制了本地及外來投資性購房，減少住房需求；嚴格購房資格審查，杜絕弄虛作假，保證具有剛性購房需求和資格的人士購買；加強公租房、限價房及廉租房建設和增量，可緩解部分城市低收入家庭、引進人才及留住的大學生在一定階段不加入商品住房購買行列，總體上可做到供應合理、購買有序，總量可控。

未來的房價會如何？是否如部分人士所言，「漲上去的房價難以跌下來」？從本次「通知」來看，房價的定價權將逐步有開發商定價轉入到政府定價，或者說，政府在尊重市場規律的基礎上，對房價的定價干預和指導上，將有更大的介入和力度。在購買力進一步受限，產品「非剛需化」嚴重的現實情況下，短時間內，房企的日子將更加難過。部分樓盤已不是會不會降價的問題，而是「如何降，降多少，降多久」的問題，「降價」而不「降標」，非常考驗房企。

via：西安樓市