中國別墅100年發展史

2000年前，如果說私人別墅，那就是秦始皇的阿房宮，可惜被窮人鬧革命，給燒了個光。再也不見……阿房宮賦中描述的景象，只留下今人的無限遐想。

1000年前，如果說私人別墅，王維的輞川別業是代表作。行到水窮處，坐看雲起時。他在這麼個地方建造別墅，不僅風景好而且意境妙。後人尊李白為詩仙，王維為詩佛，蘇東坡說王維的作品是「詩中有畫，畫中有詩」。我想，這也有賴於王維有一個詩意地棲居地。在他的詩中，經常不經意「炫耀」，比如鳥鳴山更幽，蟬噪林逾靜，明月松間照，清泉石上流……

王維是官員，有修養，有佛相，能寫詩，品位好，有高端社交圈子，上通廟堂，下接江湖……這真是當下完美的超級別墅用戶素描啊。可是當下，有這樣的用戶，卻沒有輞川別業的可建設用地了。

500年前，如果說私人別墅，精華濃縮在江南園林中。私家園林興盛，蘇杭區域作為魚米之鄉，藏富於民，也有隱退的官員歸鄉收心，將胸中溝壑寄情于山水園林，給後人留下了拙政園、留園、獅子林等幾百座江南私家園林。

園林，是人的桃花源。這時候的私人別墅，就是古代園林大師掇山理水的作品，經過時代的變遷，有些矗立不朽，有些成為傳說。

要成為作品，一要是大師手筆，這體現在用心和功力。二要有更好的用材，這體現在稀缺和名貴。三要禁得起時間考驗，有穿越時代的美感。

比如疊山大師張南垣，給明朝不少家族做過私家園林，存世的上海豫園據說也是經手過張南垣的設置。好料比如進貢朝廷的花石綱，就是被米芾評價為

「瘦、漏、皺、透」的太湖石。幾經朝代更迭，在存留的可稱為作品的私家園林別墅並不多。

在一衣帶水的東瀛，一些微景觀的做法存留延續下來，成為禪意的枯山水做法。一塊石頭就是一座山，一片白沙，就是一片大海，整體就是茫茫宇宙，讓園林更疊上了一層哲學意味。

500年前，地球另一端的歐洲正處於中世紀時期，達芬奇、拉斐爾、米開朗基羅文藝復興三傑領銜，開啟文化的黃金時代，繪畫，雕刻，音樂……建築也是其中重要的一支，體現在教堂，廣場的城市規劃以及精神建築的落成。

在義大利，人們用小料石來鋪設米蘭大教堂的廣場，用更大的石頭雕刻出聖母像、大衛、維納斯，成為不朽的藝術品。歐洲人用規整的錫耶納金石材作為梵蒂岡大教堂的建築用材，成為百年建築，讓後人瞻仰，感受上帝之光。

東西方文明在這時出現了同期的輝煌，無論是文明還是居住。在西方，義大利的帕拉迪歐十字圓廳，是家族秩序的體現。在東方，院子的三進廳堂五進院落，也是禮序的外現。

有恆產者有恆心。百年建築對應百年基業。作家劉震雲在今年北大國發院畢業典禮上說，東西方文化對比，甚至體現在行道樹的選擇上，在西方，道旁都是法桐等成長緩慢的樹，而在，大多是楊樹等速生樹，顯現出城市建設者的功利心。東西方歷史階段不同，500年來，朝代更迭王朝變換，難有陳定做好城市建設的案例。

100年來，華夏大地雖屢遭侵襲，積貧積弱，但在租界等區域，比如天津的五大道，青島的八大關，廈門的鼓浪嶼，都留下了萬國風情建築群，這些是百年來私家別墅的代表作。在一些特殊區域也有近代別墅的遺作，比如在北京有主席住過的西山雙清別墅，在南京有建於四方城東小紅山的美齡宮，在上海，在廬山，在莫干山，都有名人私家別墅。

經過離亂沉淪的70年後，真正進入到私家別墅的興盛期。

近三十年來，有一些公認的別墅區，是繞不過去的經典。比如上海的聯洋、碧雲國際社區，是華洋糅合的國際別墅區，比如廣州的二沙島別墅區，有一代開國領袖的居所，比如北京的中央別墅區，是最早最知名的首都私家別墅區。手哥也曾盤點過十大別墅區。

以北京為例，在過去二三十年中，不同階段有不同的別墅代表作。

最早的麗宮、力高王府是2000年前的代表作，那時候的別墅，香港開發商奠定了別墅基調：低密度，歐式立面，大房子，加上商業廣場的配套，以及國際學校，滿足居住以及教育需求。

2010年，龍湖的托斯卡納風格別墅成為階段代表作，別墅有了風格，建築有了風情，居住多了陽光的味道。

2015年，以泰禾引領的院子系風席捲全國，新中式成為別墅的新語言。抱鼓石，銅製宮燈，門廊定製匾額，府門規制……

隨著時代發展，家庭結構變化，市場更迭，出現了更多更符合階段需求的別墅形態和代表作。

距離產生別墅。別墅區應與城市保持適宜的距離，區隔都市的繁鬧和喧嘩，只要有通暢的交通，可以便捷切換城市生活足矣。

成功者住別墅，拉家帶口。別墅區應該是家人家族能夠團聚歡樂的所在，滿足了男女老少的生活需要，容得下一家人的興趣愛好。孩子養狗，奶奶種花，爺爺釣魚，爸爸打球，媽媽閨蜜趴體，所以要有花園，有球場，有河湖，有私密空間，也有公共會所。

住別墅，要趁早。有位住過別墅20年經歷的董事長告訴手哥，住別墅的黃金時間也就20年，不要等到孩子出國，父母老去再住，更早讓家人一起享受天倫之樂，齊家團圓。具有別墅消費力的人應當更早的去選合適的家人歡場。

但是當下的別墅都是毛坯，別墅裝修期大約需要4-5年，中間還有調整，真正使用周期更加縮短。

這位具有20年別墅居住經歷，10年前就購置億元別墅的董事長給手哥列舉了他住別墅的「痛苦」。手哥理出了6條「痛」點，或者叫做6杯「苦」水。

第一杯：裝修之痛

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等到自家別墅裝修好了，孩子也大了，出國留學去了。老人老了，需要就近醫院。為了兼顧事業和家業，他又住回了城裡面。

深層挖掘下，這其實是別墅的毛坯與精裝修之爭，到底是毛坯自己裝修好，還是購置像國外一樣的成品別墅？

當下，基本上沒有合適的或者合格的成品別墅。一方面是具有高端別墅裝修經驗的企業太少，精裝公寓已經在諸多項目推廣，但是精裝別墅沒有一家。更別說精裝別墅專家。

一方面是企業都在趕進度追指標，根本等不到別墅裝修好就要回款，急功近利。三是沒有能夠滿足高端用戶需求的人把關精裝標準，除非具有別墅居住經驗的老總親自做設計師，做裝修工。

第二杯：花園之痛

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別墅花園在地下層，

跟客廳層分開，

這其實說的是別墅規劃中的分層布局法則，大多數別墅為了有更多的面積（實質是降低成本，體現更具有性價比），挖地下，做雙首層，難免把花園層放低半層，乃至一層。這樣就切割了客廳與花園的連接。沒有了開門見山、開門見喜的愉悅，只能開門見牆。

解決方案也有，就是重塑垂直功能空間。讓花園就是花園，讓地上部分就是陽光的，客廳，卧室，餐廳……讓地下功能就是合理的，讓車庫在地下，設備間在地下。在容積率指標的鐐銬里，如何舞動出亮點？難，難，難。除非有容積率低於1的別墅用地。更難，更難，更難。

第三杯：採光之痛

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房間像集體宿舍，

就是個三層的塔樓

這位大哥說當下別墅就是雞肋，別墅的外形，裡面戶型功能空間還不如公寓，要麼是按照「目」字型設計，要麼「九宮格」設置，歸結起來，就是宿舍式別墅，塔樓式別墅。

怎麼能解決這樣的「痛點」呢？需要在規劃上動腦子。大部分設計師沒有別墅居住經驗，他們按照強排方案，盡量滿足容積率，多出面積。在功能舒適度方面考慮極少。最舒服的別墅布局應該遵循皿字平面法則，視採光為別墅居室的靈魂，讓每一房間能夠有光，有風，享受自然。

在皿字平面法則外，別墅規劃還要遵循功能空間法則，即尊重每一位家庭成員，甚至包括服務人員，保姆、司機等，他們的房間也要有光無噪音，跟設備間有區隔等，做到平衡均好，這涉及到整體平面以及家庭功能規劃，不是常規房企的設計圖紙，要有生活體驗，別墅居住經驗，還有人性的專業能力。

第四杯：工地之痛

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再好的別墅區，不經過10年沉澱

鄰居家有頭有臉，我們家灰頭土臉。物業管不了，持續10年了還有不斷的裝修，二次裝修。

裝修影響社區品質，更影響居者生活品質。也有潛在的安全隱患，比如施工人員混雜，比如裝修車輛穿梭，比如裝修材料堆積，孩子不能安全的在社區里玩，老人要適度避讓車輛……說起來是個綜合管理問題，涉及到業主，物業，開發商。如果綜合解決方案，還是精裝別墅社區。

第五杯：花園之痛

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別墅送花園四五個，

每個面積10㎡

我去看別墅，銷售告訴我，有四五個花園，入戶花園、側花園、地下庭院、前花園、後花園，我一看每個十幾平米，啥都不能做，全都切碎了。別墅美其名曰有中庭，我在美國，在歐洲，從沒有見到這樣的創新高端別墅。

第六杯：車位之痛

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幾千萬別墅只有2個車位，

我家3輛車，

目前北京幾千萬，上億元的別墅大多數是2個車位，三個車位的都少。自家的車停不開，朋友來了只能停社區外，走進來，太沒面子了。

跟手哥聊完，這位大哥又無奈地「痛苦」了一回，住了20年別墅，對別墅越來越失望。

上帝說要有光，於是有了光。我拿出1億，2億元，甚至10個億想買一套像樣的精裝別墅。可是全北京沒有。

於是，他想給像他一樣有別墅閱歷的董事長建造滿足真實需求，不再痛苦的別墅。

在5年前，他拍下了京承高速11出口一塊地，容積率是0.6，可以造233棟純獨棟別墅，他要做頂級精裝別墅，可有4-8個車位，最大有近1000㎡大花園，他親自設計，只為讓「董事長不再痛苦」。

他起了個案名，叫做北京莊園。

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