實用 ！ 如何避免購買到被查封的二手房

在房產交易中，除了新房，不少人會因為地段和收房時間，購買二手房，的確，對比新房二手房，因為是實在的現房，似乎更容易看到缺點，方便甄選，但殊不知購買二手房也容易處處是坑、比如一房多賣，比如今天小老頭給大家講訴的案例：房屋被法院查封。

張某最近遇見一個糟心事，他購買的二手房，在簽訂房屋買賣合同，支付了50萬人民幣后，居然發現房子其實處於查封狀態，無奈之下，他起訴至法院，要求確定合同無效，退還相關房款。

原來這套房子，是由楊某1出資，楊某2（兩兄弟）提供宅基地修建，當時楊某1 與楊某2 共同居住此房屋並約定兩者共同共有，該房產登記在楊某2名下，並辦理了菏房字第XX號房產證。後來兩人母親於2009年春節去世后，楊某2再婚，楊某1后與楊某2相處不好，於2012年12月5日提起民事訴訟，申請法院查封了該房產。后法院於2012年12月13日作出民事裁定，將該房產查封。查封期限為二年，自2012年12月18日至2014年12月17日止。查封期間該房屋不準買賣、抵押、贈與他人等。

但楊某2卻私自在2013年10月2日與張某簽訂了購房合同。張某知道后多次和楊某2 協商希望能夠退還房款，確定合同無效，但是楊某2 卻以楊某1並未有出資，自己對房產有完全的處置權，之所以被查封，是因為楊某1虛構了事實，偏序了人民法院查封，該查封本應該撤銷，因此該查封不應影響房屋買賣。

那麼在這種情況下，能夠確定合同無效嗎？

藍鵬律師點評：

根據合同法第五十二條，【合同無效的法定情形】有下列情形之一的，合同無效：

（一） 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三） 以合法形式掩蓋非法目的；

（四） 損害社會公共利益；

（五） 違反法律、行政法規的強制性規定。

很明顯本案，簽訂的房屋買賣合同屬於第五類。因此可以確定張某和楊某2的合同無效。

那麼在生活中如何避免此類情況呢？

藍鵬律師認為：

首先，購買二手房之間，必須查看業主房產證，尤其注意房產證上面的署名狀況，因為若是兩個人署名，在簽訂合同時還需要有兩個人的名字。另外，要看一下當時業主購房時的相關證據，比如買房的發票、契稅等，作為輔助證據以方便確定房屋產權。

最後，在簽訂居間協議前應向房管部門查詢房屋的權屬情況，是否存在爭議，是否被法院查封等事宜，以確保房子產權在交易過程中不會產生糾紛。

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