剛剛，又一個城市10年限售！長效機制已經來了？

來源 | 暴財經（ID：icaijing123）

繼日前，保定出現有史以來的第一次所謂「十年限售」之後，就在昨天，據澎湃新聞的報道，珠海也出現了十年限售的情況。

在澎湃爆出珠海10年限售的消息之後，暴哥立刻從其消息來源，即珠海市國土資源局查探了一番，結果確實驚人！

相比於保定5月15日的土地出讓須知，珠海方面應該說更早得執行了10年限售！（如果後續沒有其他城市被爆出更早的十年限售記錄，那麼珠海政府可能是全國最早開始嘗試十年限售期的）

除了比保定早以外，珠海市的十年限售的情況還有幾個特點：

第一：數量多。目前所知保定執行所謂「十年限售」的地塊只有一宗土地。而珠海方面前前後後有三宗。最早的兩宗土地是5月2日，最近的一宗是5月17日。

第二：類型多樣。據暴哥所知，保定方面十年限購的土地用途主要是居住用途，而珠海方面則既有居住用途也有商業用途。

居住用途的兩塊地塊除了限定十年內不得轉讓以外，還把購買人的購買範圍進行了詳盡的限定：

5月2日的土地關於購買人的銷售範圍是這麼規定的：

上述地塊用於企業員工生活配套項目建設，項目所建住宅僅限銷售給珠海高欄港經濟區轄區範圍內註冊的工業企業員工，員工所取得住宅自核發《不動產權證》之日起10年後方可轉讓。

5月17日土地關於購買人的銷售範圍是這麼規定的：

上述地塊用於企業員工生活配套項目建設，項目所建住房僅限銷售給競得人及其實際控制人的關聯企業員工或香洲區洪灣港及周邊區域範圍內的企業員工（員工身份由相關企業註冊地政府（管委會）憑勞務關係證明及社保繳納證明核準確認），員工所購住房自《不動產權證書》頒發之日起10年內不得轉讓。

商業用途的地塊，則把控制的焦點集中在抵押、轉讓和銷售等後續用途上：

上述地塊用於建設消防設施設備技術研究、檢測及銷售項目，上述地塊競得人承諾用地項目不少於計容建築面積的30%（即15000平方米）的地上建築物，自項目竣工驗收之日起10年內不得抵押、轉讓及銷售；

點擊圖片看大圖，來源珠海市國土資源局

從道理上講，珠海方面從土地拍賣市場採取的「十年限售」措施有如下作用：

1、現在全國範圍內出現了一種比較怪異的情況，一方面住房市場，也就「麵包」市場，出現冰封現象，銷售清淡、觀望情緒濃厚，但另一方面，與住房市場相對的土地拍賣市場，也就是「麵粉」市場卻仍然保持適度的火熱，即使在各地使出了限價等手段之後仍然這樣。

那麼如果拍得土地之後，十年之內不能賣出（轉讓、抵押）物業，實際上等於無形中降低了這塊土地的投資價值（再抵押價值），並大幅度地增加了開發商們的持有成本（考慮到貨幣政策收緊，開發商的資金獲取成本會日益增加）。

而這個強烈的信號所產生的餘波很可能會讓開發商在拿地的時候心有餘悸，讓土地拍賣市場——這一住房初始市場像購房市場一樣逐漸冷卻下來，從心理層面達成極大地威懾作用。

2、從限定特定購買人群和禁止轉讓、銷售等措施來看，珠海政府是想儘可能的保證，蓋出來的房子是拿來住。因為從實際需求出發，在附近工作的人群應該具有最大的可能買房拿來住，而不是炒。而商業用途的地塊，則也是希望保證該地塊的用途以非炒作性質的實際使用用途為主。

3、還有一點，是這種辦法可能會把資金實力不強，不能夠抗住十年限售期的那些中小型開發商擠出市場，從而有利於市場的健康的穩定，當然對於大型開發商來說變相的其實是利好。

當然，對於任何炒房子、炒地皮的人來說，基本上等於可以回家洗洗睡了。

那麼接下來，最大的疑惑來了，保定和珠海的十年限售會在全國鋪開，成為一種常態化的，也就是長效機制嗎？

如果說，只有單獨一個保定出台十年限售的政策，那可能不會出現全國跟進的情況。這是因為保定比較特殊，雄安新縣，就在這裡。

雄安新縣未來完全可能是只租不賣，執行一套全新的住房體系。為了保障雄安新縣的住房方案能夠安穩的，較少受打擾地落實，對周邊地區進行強力地控制是有必要的。

然而，現在我們知道。珠海也開始走十年路線，而且比保定執行的更多。這就足以引發人的聯想了。

我們知道，作為城市的執政者，常常會有跟隨，「比狠」的風潮，來凸顯當局者的管控意願，那麼如果把珠海算作二線城市，全國其他和珠海同一檔位的二線城市是不是主動被動的會有一些動能驅使城市管理者跟隨珠海的方案呢？而比珠海等級更高的熱點城市，在看到珠海的措施如果起到不俗地效果之後，也很可能會一一效仿。

當然，這是從執政者的心態考慮，從其他方面考慮又會是如何呢？

從貨幣和經濟周期等層面出發，把限售期鎖定在2到3年都是符合短期經濟周期邏輯的。而十年限售，已經完全超出了短期所能預見的經濟周期走勢了，換句話說超出了我們一般的思考。

暴哥此前曾經考慮過，把限售2到3年方案，變成一種常態化的手段，從短期的調控過度為長效的調控機制。也就是說未來每一個新開發的樓盤都按照限售期2到3年來執行，一直延續下去。這種方式其實比較合理，既有彈性又有和經濟周期相匹配。

但一次性來十年這樣就有點可能過長了，因為十年的不確定性實在太強，誰也無法預料經濟和樓市的情勢會如何，到時候看到情況比較嚴重，在進行調整，那麼政策的公信力或許就有一些……

另外，樓市的流動性被長期卡死，就等於把市場的遊戲規則完全改變了。儘管暴哥不贊同炒樓這種行為，但十年對於很多一般性，有小換大等剛性需求的人來說，可能同樣比較痛苦。尤其當下我們放開了二胎政策，對於想生二胎的群體來說這可能也會有一定的困擾。

還有，全國層面鋪開十年限售對於追求相對穩定的樓市和金融市場來說可能也會出現一定的問題，一方面是銀行的資產中和土地、樓市相關的比較多，這部分資產需要開發商擁有比較好的現金流和信貸資質，那麼一旦十年期限貸全面鋪開，對大小開發商長期的現金流及還貸能力會是一定的打擊，最終可能會影響銀行體系和金融整體的穩定；

另一方面，在執行十年期的期間市場的情緒可能會有更大的波動，樓價下跌可能從逐漸、緩慢的發展進入更快的加速下跌區間，而十年限售期之後，有可能出現樓價快速上漲的情況，暴漲暴跌是誰也不想看到的。

最後，長效機制的重要組成部分，比如在持有成本端（房地產稅）和交易成本端（交易稅）等機制還沒有推出，屆時市場的反應和情緒還未可知。如果反響相對激烈，那麼十年限售期很可能會加速情緒的轉變，造成不必要的波動。

總之，暴哥認為「十年限售」目前還不具備成為長效調控機制的條件。不過「十年限售」的出現或許意味著，我們國家的樓市調控工具箱工具和手段還有很多！

相信，決策層只要有決心和毅力，房子會越來越變成拿來住的，而不是拿來炒的！

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