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2021/12/25
來源|每日樓市
▼▼▼3月份至今，全市除溧水高淳外共有20家樓盤領住宅（包括酒店式公寓）銷許上市，伴隨大量新房源入市，各板塊的總價門檻是否會有變化？為此每日樓市特別統計了3月份這些新入市房源的真實總價區間：
▼▼▼如果再簡化一下，各板塊的總價區間就是醬紫的：
▼▼▼而在3月初的時候，每日樓市統計的各板塊總價分布圖是醬紫的：
對比一下不難發現，除了六合、新玄武、城東等少數板塊的最高價位有一定幅度抬升外，絕大部分板塊的總價區間基本維持原樣沒有變化。
▼▼▼不僅如此，到目前為止，南京樓市各大板塊的最新房價金字塔是醬紫的：
和3月初每日樓市所做的統計相比，除鼓樓濱江、新玄武新入市房源的門檻抬升到3.5萬以上，其他各板塊的房價門檻也基本維持原樣未動。
在嚴格的限價政策下，眼下絕大多數樓盤新入市房源的價位保持在前期水平基本沒漲，同時各板塊的限價「紅線」也並沒有鬆動，這也使得接下來合理判斷購房門檻和買房預算變得更加容易，接下來的4月份，全市預備開盤的項目大約還有50多家，新增上市房源預計最多可達到1萬套左右， 而且其中大部分上市量也很有可能如約而至。就讓我們再來看看未來一個月各大板塊的購房門檻會是多少吧：
江北板塊4月購房門檻
兩房
面積區間：約75-89㎡
總價區間：約86-248萬
三房
面積區間：約89-128㎡
總價區間：約95-330萬
四房以上
面積區間：約113-196㎡
總價區間：約205-530萬
江北板塊3月份有5家樓盤新領銷許推出近2000套房，目前均已開盤入市，而且從入市房源的價格看，除了六合榮盛鷺島榮府時隔三個月新推房源均價過萬外，絕大多數樓盤均新推價格相比前期均未上漲。而且各區域的總價空間保持穩定。具體來看，江浦的三房以88-105平米為主，總價區間集中在230-300萬左右，如保利西江月面積最小的88平米三房總價集中在230-250萬，中建國熙檯面積最小的88平米三房總價集中在260-270萬。四房基本都在300萬以上。橋北的威尼斯水城3月底一次性推出674套房，均價維持在前期水平，成為上月推房量最多的項目，其中面積最小的88平米兩房有將近400套，這部分總價基本都在200萬以內。六合雖然本月新推房源價格有一定上抬，但其中90㎡左右的剛需房總價基本都在110萬以內。
4月份江北板塊仍有大約10多家樓盤預備推房，江浦、高新區、橋北、六合各有分佈，價格預計也會維持在前期水平，其中江浦區域包括萬科璞悅山、明發香山郡、雅居樂濱江國際、榮里和新盤三金鑫寧府都預備入市，就房源情況看以90-110㎡的小三房居多，總價集中在230-260萬，僅有少數房源超過300萬；橋北板塊4月也有金象朗詩紅樹林加推，前期價位較高，預計後期持平，最小面積的89平米兩房總價預計250萬以內。六合4月份也有多家樓盤預備加推新房源，並且90平米以內的兩房相當多，總價基本都不到百萬。
4月購房門檻
兩房
面積區間：約72-85㎡
總價區間：約112-205萬
三房
面積區間：約87-129㎡
總價區間：約105-380萬
四房以上
面積區間：約105-141㎡
總價區間：約125-420萬
江寧板塊上月有百家湖的龍湖春江酈城、萬科翡翠公園以及祿口新城保利天地三家項目加推，並且都是以90平米以內中小戶型房源為主，其中萬科翡翠公園89平米小三房總價集中在240-280萬，龍湖春江酈城90平米小三房總價集中在240-270萬，新城保利天地最小面積的78平米三房總價則集中在130萬以內，總體上也代表著目前江寧的主流剛需門檻。
4月份江寧仍有十幾家樓盤新推2500多套房，包括百家湖、青龍山、祿口以及正方新城都有分佈。其中80-90平米左右的小三房仍是絕對主流，有大約10家樓盤都會推出此類房源，總價最低僅在百萬出頭，其餘普遍在230萬以內。115平米以上的改善四房也不少，這部分房源的總價則基本要達到250-300萬左右。
4月購房門檻
四房以上
面積區間：約125-180㎡
總價區間：約500-820萬
3月底河西中部北辰旭輝鉑悅金陵開閘推出最後兩棟收官房源，均價依舊維持在前期水平未變，河西板塊的購房總價門檻也幾乎沒有任何變化。由於迄今為止多數樓盤上市日程並不確定，部分純新盤如綠地華僑城海珀濱江的首開預計可能推遲到5月以後，河西板塊4月份可以確定的上市量仍比較少，房源更是基本集中在四房以上的大戶型，總價門檻也幾乎全線集中在500萬以上。
城北板塊4月購房門檻
兩房
面積區間：約78-88㎡
總價區間：約187-238萬
三房
面積區間：約88-125㎡
總價區間：約212-435萬
四房以上
面積區間：約135-230㎡
總價區間：約325-730萬
城北3月底已經經歷過一輪推房潮，包括鼓樓濱江的恆大濱江、世茂外灘新城、龍湖春江紫宸、恆盛金陵灣，邁皋橋-新玄武的中海玄武公館、保利朗詩蔚藍以及燕子磯招商1872公園裡在內的7家樓盤上市，新推房源多達2400多套，成為主城範圍內的供房大戶，這其中部分樓盤如世茂外灘新城時隔一年多再推盤，均價相比此前有一定漲幅，多數維持前期水平未變。以鼓樓濱江的上市房源最多，4家樓盤新推1600多套，戶型面積跨度也極大，最小面積包含40-70平米的單室套，最大面積則要到180平米以上的五房。不過總體上以120-130平米左右的改善戶型為主，其中小戶型因為面積很小，起步門檻僅在200萬不到，90平米左右的剛需戶型多數在250-300萬。100平米以上的改善戶型起步門檻基本達到300萬。
由於前期推房量已經比較多，4月份城北預計僅有四五家樓盤推房，不過中小面積房源仍不少，多數集中在120平米以內，起步門檻200萬左右，主力門檻集中在300-400萬。
城南板塊4月購房門檻
兩房
面積區間：約69㎡
總價區間：約125萬
三房
面積區間：約88-100㎡
總價區間：約158-340萬
四房以上
面積區間：約119-165㎡
總價區間：約410-550萬
4月城南板塊包括南部新城和板橋在內共有4家樓盤預備推新，位於南部新城的旭輝鉑悅秦淮預計4月加推收官洋房，面積143、165平米，共42套。同區域的保利堂悅也將推出一批新房入市。此外位於軟體谷的世茂城品和位於板橋的和昌灣景4月都將加推，以90平米以內中小戶型為主。按前期價格水平計算總價或將集中在兩三百萬。120平米以上四房戶型總價門檻則基本集中在四五百萬。
城東/仙林板塊4月購房門檻
兩房
面積區間：約85㎡
總價區間：約360萬
三房
面積區間：約89-120㎡
總價區間：約180-468萬
四房以上
面積區間：約110-320㎡
總價區間：約220-960萬
3月底城東板塊已有銀城東嶽府加推，均價依然達到4萬以上，總價起步門檻已經達到350萬左右，4月份城東板塊還有包括銀城君頤東方等項目加推，目前主流總價集中在三四百萬，此外麒麟板塊也有銀億東城等項目加推，並且包含中小戶型，前期價位基本在2萬多，總價預計在兩三百萬區間，而此前麒麟板塊傳出3萬以上放風價的新盤如中南熙悅、京奧港未來墅雖然已經確定二季度要面市，但4月份能否入市還有很大懸念。此外仙林高科榮境4月份預備加推少量大平層，前期均價已經達到3萬，總價門檻也將繼續佔領仙林板塊制高點。