你倆王我四個二！大重慶的地產中介爭著擴店

2017年一季度剛要結束

重慶中介公司就掀起了一輪擴張熱潮

撕得不亦樂乎，點解？

答案其實so easy，倆字：圈地。

地產中介翻倍擴張 「跑馬圈地」的節奏

來看擴張詳情

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美聯物業

公司計劃，到2018年之內，要把目前100家門店數量翻倍擴張到200家。

美聯物業總經理繆鴻裕說，在即將到來的4月份，美聯將有10家二手房門店同時開業。在繆鴻裕看來，美聯在重慶15年來，一直走得很穩妥，100家的擴張計劃也是源於對重慶市場穩定的良好預期。

重慶中原地產

年初，中原地產共有80多家門店，而就在3月份，便新開20家二手房門店。

重慶中原地產總經理肖仁啟說，「今年中原有一定規模的擴店計劃，主要還是根據市場變化發展需求而定。」

鏈家

今年內計劃要將目前的160家門店擴張到320家。

在大型中介擴張的同時，一些小型中介也有擴店之勢。與大型中介「遍地開花」不同，小型中介更願深耕一個區域。

楊家坪興勝路一家小型中介負責人說，今年他們計劃在九龍坡片區開3家二手房中介門店，石坪橋、西郊路、巴國城都是布局點。

擴門店意在「搶先機」

二手房成交佔比增大

從布局上看，本輪大型中介擴張主要集中在江渝北區域。

美聯物業總經理謬鴻欲：

今年美聯二手房門店在主城各個區域都有布局，但江渝北地區勢必是擴店的重點，比如即將在4月開業的10家二手房店面，就集中在江渝北、南坪區域。

一不願具名的地產中介稱：

僅在渝北金童路就增開了5家門店布局。

除了市場活躍度提升的原因外，對於重慶地產中介公司來說，隨著新房和二手房成交量比例的不斷縮小，就不可避免要擴大版圖，搶佔市場先機。

城市產業發展聯盟主席陳寶存：

過去幾年，以北京等一線為代表的熱點城市的新房供給能力越來越弱，2016年北京二手房成交量27萬套，但新房卻只有4萬7千套，二手房成交量遠遠超過新房，預計未來還將進一步下降。」

對於重慶樓市而言，也將會是這個發展軌跡。接下來重慶等城市的二手房的發展勢不可擋。隨著新房的交付，重慶的存量房也會增多，房產中介的門店會隨著樓盤的交付，在其周邊進行新的調整部署。

3月24日，鏈家研究院率先披露了《租賃市場系列研究報告》：

稱2016年房地產交易總額中的二手房佔比首次超40%，同比大幅提高。以一線城市為例，比如2016年，北京、上海和深圳的二手房成交量已達到新房成交量的2.2倍、3.3倍和2.4倍。

重慶中介行業仍處「戰國時期」

各路諸侯分羹

事實上，在過去9年時間裡，重慶地產中介行業已經歷兩次震蕩。

分別在2008年、2011年，重慶房產中介市場由「開店潮」轉到大規模「關店潮」。有市場觀察人士表示，那兩輪關店潮中，房產中介公司普遍都關店30%以上。

究竟該如何應對市場震蕩引發的行業危機？

重慶中原地產總經理肖仁啟

中介行業是一個微利行業，如今中介門店的運營成本逐年增高，利潤率則不是很高。目前二手房中介市場比較平穩，不過與北京、深圳等一線城市不同，重慶房產中介行業並沒有出現某一家或某幾家大型中介獨大的情況，各路諸侯都能分到一杯羹。

重慶新中地產總經理何偉堅

與北京、深圳等一線城市不同的是，重慶房產中介行業並沒有出現某一家大型中介獨大的情況。目前重慶最大的房產中介市場佔有率只有8%左右，幾家大型品牌中介之間的差距也不是很大，各路諸侯都能分到一杯羹。而在北京，排名第一的中介公司市場佔有率能達到40%。

觀和地產機構總經理李晶

從競爭格局來講，重慶地產中介行業還處於『戰國』時期。大的中介如鏈家、中原、美聯等在發展擴張，小的中介也在瓜分蠶食。目前重慶的中介行業還有很大提升空間，將來會最終呈現幾家大中介佔據50%～60%市場份額，從國內外過往發展經驗看，成熟的市場都是這樣。」

重慶市國土資源房屋評估和經濟協會官網公開數據

目前我市的代理機構和中介數量為1235家。這當中主要從事中介業務的公司約50%（由於部分公司主業務不清而無法核實），房產中介公司約有600家。而在2015年，重慶的代理機構和中介數量為996家，主要從事中介業務的公司約50%，房產中介公司約有500家。

擴規模意在新房代理

單店利潤率持續下降

與此同時，隨著開店成本、人員成本攀升，當前房產中介開店的邊際成本也在一路走高。

據了解，開一家房產中介門店的啟動成本在30萬~50萬元，而普遍利潤率在25%以內。由此看來，拓展門店對於地產中介公司的直接利潤拉動並不太大。

對於重慶地產機構而言，僅靠二手房銷售，利潤幾乎無法支撐整個公司、人員的運營（重慶二手房買賣傭金收買賣雙方各1個點），他們要存活且謀求更大發展，必須爭取到樓盤的代理分銷，而這，往往都是大規模中介的「遊戲」。

「得規模者才能得天下，才能獲得新房代理權。」根據房地產中介專題研究報告分析，到2020年，一手房代理市場規模預計能夠達到800億。

預計在地產政策企穩的情形下，房地產銷售額每年保持10%的增長速度，現在成熟地區房地產市場一手代理銷售比例早已超過50%，預計市場整體在2020年代理比例達到60%，代理費用按1%測算，到2020年，房地產代理收入規模能達800億。

而目前在重慶，中原、美聯、鏈家等中介公司等都在爭取一手房代理分銷業務。

一位不願透露姓名的二手房中介老闆坦言，現在二手中介掙錢主要來自一手房分銷業務，二手房業務需要從一手房分銷業務部門「抽血」補「營養」。

未來

B2C2B企業演進 線上+線下行業融合集中化

研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此前中介擴張更多的是對於房地產市場交易活躍的一種本能反應。但經歷了2014年樓市降溫以後，中介門店擴張相對理性。

目前擴張更多的是希望結合移動互聯網來不斷做大冬粉經濟效應。從風險角度看，如果市場降溫，那麼至少有四分之一的中介門店會面臨經營慘淡的現象出現。

那麼未來，重慶地產中介之爭，到底是爭什麼？

根據房地產中介專題研究報告分析，未來線上線下融合是房地產電商企業繼續發展方向：以世聯行、中原地產為代表的傳統房產代理行握有開發商及房源資源（B端），是一類B2C企業。

同時，以搜,房網、樂居為代表的房產電商企業則在勾縫端具有流量和品牌（C端），是一類C2B企業，未來的趨勢將是兩類企業向B2C2B企業演進，完成線上線下的融合。

在嚴躍進看來，二手房中介公司需不斷拓展產業的廣度和深度，打通整個房產交易上下游產業鏈。

如鏈家不斷拓展國內市場業務，租房、裝修、金融、搬家、保潔等服務，完成縱向全產業鏈布局的鏈家，2015年開始涉足海外市場，成立鏈家海外事業部。

由此，把產業鏈從單純銷售模式延伸到長期房產服務中，中介行業長期積累下來的資源，將充分展現中介在這場房地產市場的戰役中獨特的優勢。