保利地產:業績相對平淡,盈利有望改善

投資要點

事項:

公司公布2016年年報,全年實現營收1547.5億元,同比增長25.4%;歸屬上市公司股東凈利潤124.2億元,同比增長0.6%;實現EPS1.1元,與公司業績預告基本一致,公司擬每10股派發現金紅利3.15元(含稅)。

平安觀點:

業績中規中矩,毛利率有望改善。公司2016年實現營業收入1547.5億元,同比上升25.4%,其中地產業務佔比95%;歸屬凈利潤124.2億元,同比增長0.6%。受地產結算結構影響,整體毛利率同比下降4.2個百分點至28.9%,導致公司凈利潤增速遠低於營收增速。隨著2016年銷售項目逐步結算,預計公司2017年毛利率將有所好轉。受市場持續回暖和寬貨幣環境的影響,公司銷售回籠大幅增加,期內實現銷售回籠2041億元,回籠率達97%。公司管控能力依舊突出,三費佔比同比降0.41個百分點至5.2%;由於銷售金額大於結算收入,預收款較期初上漲17.3%至1555.4億元。

地產銷售靚麗,多元化拓展土地資源。作為布局全國的行業龍頭,公司充分受益於本輪基本面復甦。2016年全年實現銷售2101億元,同比增長36%,銷售均價1.31萬/平米,同比增長3.9%。公司2016年新增建面2404萬平,同比增長84%,為2017年提供充足可售貨值。2017年一季度已實現銷售額574.1億,同比增長27.2%,預計全年銷售仍將維持較高增速。考慮2016年土地市場火爆,公司多元化拓展項目,通過合作、併購方式獲取的土地資源面積佔比達到75%。新增項目樓面地價5050元/平米,同比降2%,其中70%新拓展項目位於核心一二線城市。

新開工相對積極,兩翼布局進一步完善。公司2016年新開工及竣工面積分別為2039萬平米和1461萬平,同比分別增長45.4%和4.0%。公司2017年計劃新開工和竣工分別為2300萬平和1500萬平,同比增長12.8%和2.7%,新開工仍相對積極。期內公司在社區消費服務板塊,完成物業公司完成股份制改造,啟動新三板掛牌程序;實現商業運營市場化管理輸出;落地「三位一體」養老戰略。在地產金融板塊,房地產基金管理規模已近600億元;小額貸款業務規模達4.93億元;並把握市場機遇參與滴滴出行、粵高速A定增、粵港證券等戰略投資。

把握央企整合機遇,大型併購實現突破。報告期內,公司在保利集團的統籌安排下,承擔了與中航工業集團下屬地產業務的整合業務。截至報告期末,已完成中航地產下屬8個房地產項目公司及1個在建工程的收購,增加待開發資源140萬平方米。目前,公司已利用中航原資源優勢,在天津、珠海、三亞獲取3個項目,新增待開發資源150萬平方米。後續公司將繼續積極推進中航工業集團旗下其他地產業務板塊的整合工作。

財務狀況穩健,債務指標持續優化。期末在手現金469.8億,為一年內到期負債總和(132.3億)的355.1%,短期償債壓力較小。期末凈負債率55.2%,為2010年以來新低;剔除預收款后的資產負債率為41.5%,較期初下滑1.6個百分點。期內公司成功完成90億定增和130億債券發行,其中「3+2」年期公司債券票面利率低至2.95%,創下同期房企債券融資新低。截至2016年末,公司直接融資比重上升至27%,有息負債綜合成本為4.69%,連續3年持續下降。

維持「推薦」評級。預計公司2017-2018年EPS分別為1.21元和1.31元,當前股價對應PE分別為8.1倍和7.5倍。公司多元化融資改善負債結構,良好內控維持較好盈利能力,充分受益央企改革,作為龍頭房企中估值最便宜的高股息率標的,維持「推薦」評級。

風險提示:銷量及業績不及預期風險。