中國商業地產市場發展年報

2016年，商業地產市場風起雲湧，雖然供需情況整體較去年好轉，但商業地產市場仍面臨存量大、同質化競爭加劇的局面。在此背景下，本報告將聚焦於去庫存基調下的商業地產，重點分析商辦市場的整體表現、市場熱點及發展趨勢，旨在為行業提供借鑒。

01

全國商辦市場整體表現

1、商業地產投資增速加快、新開工降幅收窄、銷售面積增幅顯著擴大

圖：2012-2016年全國商業營業用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積佔比

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

商業地產開發投資額占商品房

比重小幅提升，新開工、銷售面積佔比較2015年小幅下降。從供應端來看，

圖：2012-2016年全國商業地產投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速

2016年，國內經濟保持中高速增長，總體運行平穩；三產佔比提升，經濟結構不斷優化；金融市場平穩發展，服務業、批發和零售業、住宿和餐飲業發展良好，利好商業地產發展。

從供應端來看，商業地產開發投資增速提升，新開工降幅收窄。

從需求端來看，商業地產銷售面積同比增幅較2015年顯著擴大。

2、商辦用地供需降幅收窄，樓面均價同比上漲，土地市場分化嚴重

圖：2012-2016年全國商辦用地推出及成交面積

商辦用地供需降幅收窄，樓面均價同比上漲，溢價率較上年同期提升。

一線及熱點二線城市土地市場需求旺盛，三四線城市以去庫存為主基調。2016年，一線及熱點二線城市產業發展良好，經濟活力突出，人口導入量大，市場需求旺盛，成為開發商拿地投資的熱點區域。而三四線城市受高庫存影響，企業擴張意願不強，市場仍以庫存去化為主基調。

02

全國辦公樓市場

1、供應：全國新開工同比降幅收窄，上海、重慶新開工同比轉降為增

圖：2010-2016年全國辦公樓新開工面積及其同比增速

全國辦公樓新開工同比降幅收窄。2010-2014年，全國辦公樓市場持續擴容，新開工面積年平均增長率為21.6%；2014年，房地產行業

步入調整期，新開工同比增幅收窄，此後，辦公樓市場供應規模減少。2016年，房地產行業整體向好、金融業平穩發展，辦公樓新開工同比降幅收窄8.3個百分點至2.3%。

圖：2016年代表城市辦公樓新開工面積及其同比增速

代表城市包括：北京、上海、天津、重慶。

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

2、需求：銷售顯著回暖，天津、北京銷售面積增幅超七成

圖：2010-2016年全國辦公樓銷售面積及其同比增速

全國辦公樓銷售顯著回暖，同比增幅擴大15.2個百分點至31.4%。2014年以來，全國辦公樓銷售面積持續增長。2016年，宏觀經濟平穩發展，三產佔比穩步提升，服務業快速發展，金融、信息技術等行業擴張加速，辦公樓市場需求旺盛，全年辦公樓銷售面積達3826萬平方米，同比增幅較2015年擴大15.2個百分點至31.4%。

圖：2016年代表城市辦公樓銷售面積及其同比增速

3、分化：多數城市優質寫字樓租金變化平穩，重慶空置率仍居首位

圖：2016年前三季度代表城市優質寫字樓租金及空置率

前三季度租金與空置率代表城市共14個，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、重慶（第三季度無數據）、武漢、大連、瀋陽、成都、青島、寧波。

數據來源：Wind數據，fdc.fang.com

2016年，多數城市優質寫字樓租金變化平穩，一、二線城市租金分化仍明顯。從各代表城市優質寫字樓租金情況來看，2016年，除廣州外，一線城市租金水平仍保持高位；二線城市中杭州、天津、南京租金均超110元/平米/月。各代表城市優質寫字樓租金變化相對平穩，成都寫字樓市場供過於求，為各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持續下跌的城市。

代表城市優質寫字樓空置率分化明顯。2016年，從各代表城市優質寫字樓空置率情況來看，重慶、成都、瀋陽受前期供應量大而需求相對有限影響，空置率居高不下；而深圳、北京、上海和南京市場需求量大，四城市今年各季度空置率均在9%以下。

03

全國商業營業用房市場

1、供應：全國新開工降幅收窄，上海新開工同比由降轉增

圖：2010-2016年全國商業營業用房新開工面積及其同比增速

全國商業營業用房新開工同比降幅收窄。2010-2013年，全國商業營業用房新開工面積逐年增加，年平均增長率達20.8%。2014年以來，房地產市場步入調整期，新開工面積逐年回落。2016年，商業營業用房銷售回暖，開發商投資信心得以提振，新開工同比降幅收窄9.2個百分點至0.9%。

圖：2016年代表城市商業營業用房新開工面積及其同比增速

2、需求：銷售提速，重慶銷售規模突出，上海同比增幅超八成

圖：2010-2016年全國商業營業用房銷售面積及其同比增速

全國商業營業用房銷售提速。近年受互聯網

電商衝擊的影響，加之開發商持有商業營業用房意願不斷增強，全國商業營業用房銷售增速放緩。但2016年，實體商業開始復甦，全國商業營業用房銷售面積為10812萬平方米，同比增長16.8%，增幅較2015年擴大14.9個百分點。

圖：2016年代表城市商業營業用房銷售面積及其同比增速

3、分化：城市分化明顯，天津、瀋陽等城市應加快庫存去化

圖：2016年代表城市優質零售物業首層租金及空置率

前三季度租金與空置率代表城市共14個，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、重慶、武漢、大連、瀋陽、成都、青島、寧波。

數據來源：Wind數據，fdc.fang.com

2016年，多數城市優質零售物業首層租金變化平穩，天津租金自2015年三季度起逐季下跌。從各代表城市優質零售物業首層租金情況來看，2016年，除深圳外，一線城市租金水平均維持高位，上海各季度租金均高於其他城市，第二、三季度租金達43.2元/平米/天，二線代表城市中杭州租金水平最高，已趕超深圳，各季度租金均超35元/平米/天；武漢租金在代表城市中最低，2016年第三季度租金為11.2元/平米/天。

代表城市優質零售物業空置率情況分化。2016年，從各代表城市優質零售物業空置率情況來看，武漢空置率最低；天津市空置率在15%左右，在各代表城市中最高，需警惕供應過剩風險；瀋陽空置率自2014年四季度起逐季下降，2016年第三季度略有回升，為13.0%，但整體空置率在代表城市中仍居高位。

04

2016年商業地產市場熱點

1、模式：重運營、強品牌建設、與金融結合實現輕資產發展

圖：吾悅三大產品線及大悅城「4A大資管」戰略

資料來源：指數研究院綜合整理

打造特色產品線，提升管理運營水平，加強品牌建設。2016年，優秀房企通過打造特色產品線、提升運營管理水平、加強品牌建設實現發展，行業內值得關注與借鑒的如：吾悅品牌是新城控股旗下城市綜合體項目品牌，涵蓋三大產品線，根據不同客群、區位進行產品差異化定位。

由開發運營模式向資產管理的輕資產模式升級。2016年10月，大悅城地產發布「4A大資管」戰略，探索實現由開發運營商向資產管理商的跨越。

圖：2016年商業地產與金融結合部分事件

與金融結合，探索經營模式轉型升級。2016年，商業地產通過與資本結合，實現加快資金周轉速度，盤活存量資產，提高資金配置效率。

2、方式：聯合與收併購助力優勢互補、業務完善、共贏發展

圖：2016年房企與捷運、工程類企業部分合作事件

▌ 與捷運、基建類企業聯合，緊抓捷運上蓋業務發展機遇

軌道交通時代，房企面臨發展機遇。2015年，城鎮化

率已達56.1%，大都市圈將成為發展核心，而軌道交通正是大都市圈的「血脈」，捷運上蓋物業具有好的成長性、穩定性及盈利性，軌道交通時代的到來為房地產業帶來重大發展機遇。

▌ 通過與險資企業、房企間強強聯合，實現優勢互補

圖：2016年房企聯合發展實例

與險資企業合作，實現業務全面發展。險資企業資金充裕，房地產行業對資金依賴度較高，通過與險資企業合作，可充分利用其資金優勢，更好發揮自身在開發、管理運營等方面的優勢。

通過房企間強強聯合，實現商業物業投資、管理與服務升級。房企間的強強聯合，可實現企業在資金、管理與服務等方面的優勢互補與升級。

▌ 通過收併購整合資源，完善不動產業務，加強戰略布局

圖：2016年典型房企收併購發展實例

通過收併購，完善不動產投資運營業務，加強戰略布局、實現更好發展。收併購完成後，採用不同運營模式，各盡其能。從運營模式來看，商業物業被收購后，主要有兩種運作模式：第一種，集投資與運營為一體。投資機構同時作為管理運營機構，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈。凱德和萬科是這種模式的代表。第二種，投資與運營各盡其能。投資機構作為財務投資人，管理運營則交由專業運營商管理。如當前倡導輕資產運營的萬達、大悅城等，則是以專業運營商的身份實現輕資產化。

3、業態：聯合辦公快速發展，實現存量盤活與辦公形式創新

圖：聯合辦公品牌舉例

聯合辦公發展迅速，通過對存量商辦物業更新改造、創新辦公形式，通過空間、社群、服務的打造，實現存量盤活。作為近年商業地產領域的新興業態，2016年，越來越多的企業涉足該領域，其中不乏優秀企業，通過客戶定位、互聯網思維的運用、線上線下社群的打造、特色服務的提供等盤活存量，實現了快速布局與發展。

氪空間已布局全國13個城市40個社區，實現三類產品打造。截至2016年末，氪空間在一線城市以及杭州、蘇州、南京、武漢、成都、天津等13個城市完成了40個社區的布局，各城市氪空間入駐率均超84%。氪空間推出三類產品：輕享空間、專享空間、尊享空間，分別解決初創企業、中小企業和大中型企業對辦公空間的不同需求。11月2日，氪空間完成A+輪融資，由普思資本和IDG資本共同投資，金額超過2億人民幣。未來，以氪空間為代表的聯合辦公企業服務平台還將快速發展。

圖：聯合辦公空間選址考量

不同類型的聯合辦公空間，選址考量因素不同。整體來看，聯合辦公多選擇一線及熱點二線這類經濟體量大、經濟增速較高、產業及科技發展良好、人口聚集力較強的核心城市，聯合辦公空間的選址根據其服務的客戶不同，選址的傾向與考量均有不同。

聯合辦公盈利模式尚不成熟，當前以收取租金為主。聯合辦公的盈利模式包括：收取租金、通過提供服務收取相關費用、股權置換、場地溢價等。的聯合辦公現處於起步階段，盈利模式正處於探索階段，當前仍以收取租金為主；由於初創型公司的盈利本身就很少，從中抽到的分紅微乎其微；而通過給創業企業提供增值服務獲得盈利的通道仍有待打開。

值得注意的是，聯合辦公既帶來發展新機遇，也帶來挑戰，各類企業應借鑒業內優秀企業的發展經驗，清晰定位、加強運營與服務、豐富盈利模式，實現長遠發展。

05

商業地產市場趨勢展望

1、市場：去庫存基調下，市場蘊含新生機

宏觀環境利好商業地產長遠發展。2016年，經濟運行平穩，結構持續優化，金融市場平穩發展，財新服務業發展態勢良好（2016年12月創近17個月新高），批發和零售業、住宿和餐飲業發展良好，新型城鎮化與區域經濟一體化加速推進，宏觀環境利好商業地產長遠發展。

市場在調整中變化，蘊含著新的生機。從商業地產市場表現來看，供需情況整體較去年好轉。從土地市場表現來看，一線及熱點二線城市需求旺盛，三四線城市以去庫存為主基調。土地是市場變化的先行指標，未來，商業地產將更加向一線及熱點二線城市集中，行業及市場集中度的提升將帶來競爭加劇，新的挑戰也將會帶來市場新格局、新特點的形成，根據不同城市市場特點及變化，打造特色產品、實現錯位競爭將成為發展趨勢，商業地產市場發展將蘊含新的生機。

2、政策：調控力度加大，細化政策仍待落地

政策支持層面，調控力度仍將逐步加大，未來有待更細化、落地的政策出台。2016年，在商業地產整體面臨去化壓力的背景下，國家對商業地產調控力度加大，對於增量市場，因城施策、優化供應結構；對於庫存壓力大的三四線城市，嚴控或禁止新增商業用地；對於供需緊張的一二線城市，適當考慮土地供應。對於存量市場，2016年6月，《加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》發布，11月，《關於推動實體零售創新轉型的意見》印發，未來仍需要地方出台落地政策進一步引導和支持。政策優惠方面，未來可以通過出台減免非住宅房產稅、取消企業所得稅及土地增值稅預征、降低「營改增」增值稅稅率等優惠政策，降低企業資金壓力，一定程度釋放市場活力。

3、企業：注重定位及體驗，向輕資產運營升級

一方面，企業更加註重客群分析、進行精準的產品定位，成為未來商業地產發展趨勢。另一方面，商業地產將更加註重打造特色產品線，升級體驗式業態。

此外，在發展模式方面，通過輸出運營與管理、加強品牌建設、打造大資管平台、與金融結合等方式，實現開發運營模式向輕資產管理模式的轉變與升級；企業間通過強強聯合實現優勢互補、共贏發展，通過收併購完善商業不動產發展與布局，將是未來商業地產發展趨勢。

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