中國房價有多高？經濟學家：已站在珠穆朗瑪峰之上

在，買房難、房價貴已經成為共識。尤其是北上深廣等一線城市和杭州、南京、武漢這些熱點二線城市，房價到底有多貴？萬科董事長郁亮把紐約和東京的房價當做錨，衡量一線城市的房價，也有不少經濟學家拿房價收入比、租售比去衡量房價的高低。

最近，國泰君安首席經濟學家林采宜在談到房價有多高時，認為房價現在已站在珠穆朗瑪峰之上。

以下是林采宜博士的觀點：

評價房地產是否存在泡沫可以從三個指標來看，第一，房價收入比；第二，房價租金比，第三，戶均住房套數。目前，城鎮的平均房價收入比已經超過20倍，一線城市甚至高達50倍以上（發達國家的平均房價收入比低於10倍），而租金收益率普遍低於無風險收益，一線城市的租金收益率平均在1.5%-2%之間（從海外房地產租售市場來看，正常情況下租金收益率應該高於無風險收益）。從總量上看，全國城鎮居民的戶均住房套數已經超過1.05套，總體供求不存在失衡。上述三個指標共同驗證了一個結論：房地產市場存在泡沫！

房地產位於發展周期的什麼階段？我認為，目前的房地產正站在珠穆朗瑪峰，無論往哪個方向走，都沒有「高處」了。下行，只是時間和空間的問題，而政府所期待的是軟著陸。

見頂的市場，判斷其價格拐點何時發生，類似於判斷一堵傾斜的危牆何時倒塌。房價拐點何時到來並不重要，重要的是，君子不立危牆之下。

建立房地產的長期調控機制需要兩招

地產價格取決於供需關係。

從政府調控的角度看，調控需求主要靠稅收。持有成本決定了投資者的持有意願，或者說，持有房地產的成本和機會成本決定了房地產的投資性需求。

從調控供給的角度看，土地制度的改革才能使供給端的伸縮反應市場需求。

縱觀房地產市場較為穩定的發達國家，基本上也是這兩招，稅收政策調控市場需求，土地改革和自由交易使得供給反應需求的變化。

房地產商業模式的槓桿效應決定了地產泡沫的金融風險

從上市公司年報來看，房地產企業的資產負債率高達78%，如果加上隱性債務，可能更高。這個數據表明，房價下跌20%，房地產商的凈資產就被消滅了，接下來，是銀行去面對資產貶值的風險。

與此同時，2016年的房貸銷售比顯示，居民55%的購房金額來自於銀行貸款，如果加上各種非銀行渠道的首付貸、二次抵押等，住房抵押率大約在60%-65%之間。

總體而言，房地產行業就是基於信貸槓桿而不斷擴張的行業，一旦房地產泡沫破裂，房價下跌，不僅待售的房產面臨資不抵債的風險，已經售出的房產也存在類似風險，美國的次貸危機就是由這種房地產槓桿遊戲崩盤引發的。

過去十年，房價的持續上漲源於兩個方面的因素

從看需求端來看，房產具有消費和投資的雙重屬性，從住房的消費屬性來看，婚育人口的增加和居民收入的快速增長是主要的支撐因素；從2000年到2012年，每年新增的婚育人口大約1300萬對，城鎮居民的可支配收入年均符合增長率為11.05%。70后、80初的人口婚育高峰加上快速增長的居民收入是支撐房地產在過去15年持續上行的根本基礎。此外，農村人口向城鎮轉移的熱潮——城鎮化也相應推動了三四線小城市房地產市場的繁榮。從房產的投資屬性來看，貨幣供應量的增長和寬鬆的信貸條件是刺激房地產投資性需求的重要因素。過去10年，貨幣增量年均增幅為21%，大量的超發貨幣湧入地產市場，推升了房地產市場的價格。當然，與之相適應的還有銀行相對寬鬆的信貸政策。

此外，從供給端來看，政府對住宅用地的控制是推高土地成本以及房價的因素之一。

政府限購、限貸等行政手段何時能退出政策工具箱取決於房產稅、交易稅等長效機制何時能逐步建立。

除了房價，林采宜還談到剛推出不就得租購同權，認為這一政策對緩解緊張的教育資源沒有幫助。

「租售同權」或對緩解教育資源緊缺毫無幫助

把教育資源綁定房屋產權和戶籍的學區房制度是大中城市特殊的政策，這也是戶籍制度遺留下來的弊端之一。由於優質教育資源的稀缺，導致學區房的價格高企，租（購）房者為了子女獲得好的教育，支付巨額的房屋溢價給房東（售房者），這是一種扭曲的溢價機制，居民為優質教育付費，不是付給教育機構，用來改善師資待遇和教學設備，創造更好的教育環境，而是付給房東，這種資源錯配的結果一方面是學區房房東的不勞而獲，另一方面公立學校卻無法從居民支付的高額教育溢價中得到任何補貼，租購同權本質上沒有改變這種機制，高房租和高房價一樣，都是對房東的補貼。

當然，租售同權使得一部分家長從購房轉向租房，短期的經濟壓力有所減輕，但這將進一步推升租金。同時，對於緩解城市教育資源緊缺毫無幫助。

真正解決因戶籍需求而買房的這部分「剛需」，應該從改革戶籍制度入手，徹底取消戶籍和居民醫療、教育及其他城市公共福利的捆綁。而解決青少年的入學難問題應該發展私立學校，增加教育供給，讓居民給優質教育支付的溢價直接支付給教育機構，這樣才能刺激供給的增加。

換句話說，只要學區房制度不改變，租也好，購也好，資源的配置扭曲總是存在。只要不發展私立教育，讓教育和房產脫鉤，就無法增加優質教育的供給，同樣也無法緩解教育資源的緊張

文章綜合自金融四十人論壇（CF40）微信公眾號，財新網。