調控新打法下房價或將下滑 2017年最新買房路線圖曝光！

沒有買賣就沒有傷害。

2017年，火熱的房地產市場遭遇了史上最嚴的調控——從需求端的限購、限貸到供給端的限改、限售，全方位的調控政策籠罩下，房地產市場炙熱的流動性或將被冰凍。

從去年9月底開始的這一輪房地產調控，在層層加碼之後終於在今年第一季度見效：央行近日發布的今年第一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，個人住房貸款餘額為19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。房貸環比增速終於降下來了。

以北京調控政策為例，在短短十幾天時間裡，連續祭出了差別化信貸、嚴格購房資格納稅或社保周期、一年內離婚申請房貸按二套算、「商改住」限購等一系列調控「組合拳」。甚至，為了打擊學區房，北京中國小入學準備採用搖號制。另外，北京還加大了對房地產經紀機構的執法檢查行動，截止到3月底已有53家房地產經紀機構、分支機構因發布虛假房源信息、異地經營、違規經營等違法違規行為，被註銷經紀機構備案。這麼做其實就是為了打擊中介哄抬房價。

房地產高壓調控是真的來了。相比較過去，這一輪的房產調控改革力度之大、打壓手段之新均堪稱史上之最。那麼我們不禁要問，國家此時出台的房地產調控政策與以往有哪些本質上的不同？未來房價又會怎麼走？2017年房價會發生下滑嗎？

全國樓市或開啟「京式」限購時代

3月29日，住建部召開電視電話會議，住房和城鄉建設部部長陳政高對整頓房地產市場秩序提岀要求，各地要持續整頓房地產市場秩序，重點整治房地產開發企業和中介機構的三類違法違規行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導市場預期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。

同時，住建部表示，還要將一二手房納入統一管理，配合金融主管部門繼續嚴肅查處資金違規進入房地產市場的行為。截至3月28日，已經有9個在售項目停止網簽。據住房和城鄉建設委員會主任徐賤雲介紹，目前北京房地產市場預期平穩、理性，下一步將堅決遏制房價上漲勢頭。

圖為2016-2017年北京房價走勢

在房子「只住不炒」精神的引領下，北上廣深四個一線城市進入「認房又認貸」時代，多地也均出台「猛葯」為樓市降溫。這輪調控哪家葯最「猛」？什麼是「認房又認貸」？對哪些人影響最大？又將產生什麼效果？

坐標：北京

新政前後哪些調控政策升級

作為首都，北京的房地產調控歷來具有很強的示範效應。此次住建部的表態可謂是意味深長。

進入3月，北京房地產市場調控可以說是一波未平一波又起，10天出台9道限購限貸政策讓人有點應接不暇。

3月17日：認房認貸，名下有房或有貸款記錄，全算二套，提高二套房首付比例。縮短貸款年限；

3月26日：北京市住建委、市規土委、市工商局等5部門聯合發布的《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續5年繳納社會保險，或者連續5年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

3月29日：北京市發改委要求開發商和中介不得炒作學區房、高價房，嚴禁房地產經紀從業人員一年內買入賣出同一套房屋。

坐標：北上廣深

北上廣深均進入「認房又認貸」時代

各地均從小區容積率、住宅面積、所在位置及成交價格等方面對普通住宅和非普通住宅進行了詳細限定。

坐標：全國

新「限購」旋風襲來向其他城市蔓延

在北京發布新政后，石家莊、鄭州、廣州在17日深夜也先後發布了對本地樓市的收緊政策，緊接著18日當天，長沙也出台了新政。

石家莊：非本市戶籍居民家庭限購1套房

廣州：單身限購一套 連繳社保3年變5年

鄭州：今起補繳社保、個稅也不管用了！

長沙：首套房首付3成，非本市戶籍家庭限購1套住房。

至此，近半個月已22個市、縣、區出台了新一輪樓市調控加碼政策。

圖片來自wind資訊（點擊可放大）

很多人不經感嘆，一覺醒來發現自己連購房資格都沒有了。

央行出手了！收緊流動性

多家媒體報道，央行緊急發文，要求合理控制房貸首付比例和房貸利率。多地銀行相繼上調房貸利率優惠幅度，房貸9折優惠將成歷史。

業內普遍認為，信貸寬鬆，是此輪樓市瘋狂的根本原因；而收緊信貸，則是樓市最有殺傷力的政策。現在，政策要逆轉了，方向便是通過信貸抑制樓市過旺需求。

繼中央首次提出處理房地產泡沫，央行、發改委、銀監會高層相繼表態之後各地各部委應時而動。

分析人士認為，考慮到政策效應的滯后性，2017年下半年，將會真正出現一二線、環都市圈樓市大面積降溫。

央行近日加急下發《做好信貸政策工作的意見》一文，其中對於房貸政策，文件明確要求：人民銀行各分支機構要加強對商業銀行窗口指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速。

21世紀經濟報道調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，北京部分銀行已緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調。

北京青年報披露，目前北京首套房貸款利率已經升至95折。和訊網證實，工行、建行、北京銀行等主要銀行確實已經取消首套房9折優惠利率，執行95折利率。

住建部國土部聯手，祭出樓市最大殺器！

4月6日，住房和城鄉建設部官網發布了住建部和國土資源部聯合調控房價的聲明。

一：凡是庫存6個月以下的，不僅要顯著增加土地供應，還必須加快供地的節奏；6-12個月的，必須增加供地；18-36個月的，減少供地；36個月以上的，直接停止供地。

二：不管是區域性總價，還是土地單價，或是樓麵價，一律不得出現新高，屬於嚴重擾亂市場預期。

三：房價上漲壓力大的城市，建房不僅要開啟快速審批通道，對拖延上市，捂盤一定要嚴處。

四： 地級以上城市，包括百萬人口以上的縣，在2017年6月前，一定要向社會公布你的3年土地供應計劃和5年供應計劃。並且實施情況每半年就要向中央彙報，數據弄虛作假，一律嚴辦。

五：對工作不力，未實現調控目標的地方，將對有關地方主管部門和責任人約談問責。

通過供求關係來解決的房地產問題，是真正的對症下藥。期盼多年的增大房地產供給終於來了。

毫無疑問，這是一個大殺器，這是一個大信號！

中央的政策目的很明確，就是控制上漲，而不是製造下跌，所以期待房價大跌的，也不要指望！不要耽誤本次調控之下的購房時機！

未來一線城市房價是漲，還是漲？

決定房價的有兩個流，一個是人口流，一個是貨幣流。目前的流動人口數量在減少，北上廣深房價上漲更多還是一種資金的集聚，房價可能在2020年左右出現全面性下跌，因為首先人口流並不支持，另外貨幣增速也會隨著經濟增速的下降而下降。

當然，因為任何的泡沫破滅都是非理性的，都會造成恐慌性的下跌，所以要跌就一起跌。跌完之後，該漲的還是會漲回來，因為經濟畢竟還是有它的動力，北上廣深已經成為全球的大都市，也會成為一個國際化的大城市，而目前城市的住宅用地供給還是不足，房價的差距沒有拉開。

2、賈康：十五年內一線城市均價不會下行

現在我們可以說，由一線城市帶動的住房平均成交價格的上揚，是符合經濟學所分析的。建成區擴大總的趨勢是供不應求而帶來的成交價上漲，在均價的表現上，它一定是個上揚曲線，這是一個規律的發展過程，但在實際生活中造成了很多誤解。我認為在可以預見的十五年左右的時間裡，像北京、上海、深圳這樣的大城市，不存在均價上揚曲線轉變成下行曲線的可能性。中央要抓基礎制度建設，使曲線雖然上揚，但不那麼陡峭，特別是遏制上揚過程中肆無忌憚造成的大起大落，這是引起社會不安的不良因素，是的真問題。

如果沒有大的宏觀金融貨幣環境變化，未來的房價走勢應該趨於穩定，長期漲幅不應該高過居民收入增幅，短期來看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風險相比以前在增加。

不過，人口不斷湧入，財富加速聚集，這決定了一線城市樓市表現不會特別差。但北上廣深的高房價問題也必須重視。房價平穩，年輕人才會有奔頭。光給人才發房補、建保障房還遠遠不夠，每個城市都應提出自己的普通住宅發展計劃。即使是一線城市，房價也應該穩住，而且，也可以穩住。

據土地勘測規劃院提供的數據顯示，在其全國105個主要監測城市中，今年一季度住宅用地供應方面同比增加9.52%，且供地結構進一步優化。其中，在供應結構方面，住宅用地供應量佔比、房地產用地供應量佔比均明顯提升，佔比率達到近兩年以來最高值；再從各類城市的具體情況來看，住宅用地供應量一線、二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過50%，三線城市微幅下降。

「可以看到，目前樓市調控除在需求端發力外，也在供應端加大力度。」郭毅認為，增加土地供應尤其是住宅類用地供應，有利於緩解供需之間的矛盾，穩定未來市場預期。而在供需雙重調控發力之下，以北京為代表，住宅市場成交量已出現迅速回落，而在成交量調整到位后，下一步將進入到價格調整的環節，預計今年全國商品住宅價格趨勢將逐漸進入穩中下滑的階段。

後市買房路線圖

自媒體人格隆認為房價會出現高位盤整，根據信貸鬆緊形成箱體震蕩，這恐怕也是政府的思路，用時間消化漲幅。

在這種大形勢之下，分空間和時間兩個維度分析。

空間呢，就是選城市選地段，選城市有三個標準：

1）第一個是經濟。經濟具有獨特性最好是壟斷性，具體到行業就是金融互聯網高科技，我覺得只有北上深符合這個條件，從它們的人均國稅個稅也可以看出來，遠遠超過別的城市，這反映了經濟質地。全世界高房價的城市都是與這三樣相關；

2）第二個是人口。人口持續增加或者人口吸附能力強的城市是安全的，比如說廣州天津南京鄭州濟南等，北上深的人口吸附能力也不用多說，儘管北京上海最近兩三年人口增長出現停滯，但大家都知道，是因為它們疏散人口；

3）第三個是土地供應。經濟再好的城市只要供需充分，郊區不會怎麼漲，供需最緊張的是深圳北京上海廣州；

4）關於地段，我還是堅持自己的看法，頭腦發達的地方政府，先行開發郊區，將郊區不稀缺土地賣出稀缺價格，以後會開發市區，將市區稀缺土地賣出逆天價格；大都市市區房子沒有泡沫，體現的是貨幣泡沫，其郊區既體現了貨幣泡沫又體現了房子泡沫，盡量找泡沫少的吧，而且政府可以控制土地供應，但實質上已經很難控制貨幣。

1）城市住宅竣工量大約有450億平米了，即使按照11億的人口計算（加上已經實質進城的流動人口），人均已經40多平米，總體的城鎮化已經完成，過剩會逐步積累，再過一個5年看，會發現大部分城市遍地都是房子；

2）1960-1990的年生2500多萬個的嬰兒潮時代提供的買房主力軍逐步退場，5年後就是青年人口劇減的一代變成買房主力，沒有就業機會的小城市將真正體會人口減少房屋遍地的慘況。

時間呢，我覺得有個房價輪動地圖。

深圳早周期一年，接著是長三角領頭羊上海，然後波及長三角重要城市，最後是華北和京津冀這一廣義北方區域。

深圳是先行指標。為何是它，首先它存量住宅最少新增供應也最少，是輕騎兵；其次它年輕人多，適齡青年多，比較活躍；最後它是移民城市，沒有歷史，也沒有階級。

就深圳目前狀況看，在經歷了殺器后，市場冰凍了很久，春節前出現了實質的回調，不少地段一般的樓盤下調了10%。春節后，二手房成交出現了小陽春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片區，難道是有錢人更不怕調控？

深圳可以做為北上廣的先行樣板來看，再觀察幾個月，如果深圳二手量價保持目前狀況，說明它已經完成築底。實質上深圳的住房貸款已經大幅降低，在信貸降低基礎上保持的成交具有參考意義。

因此，結合時間空間理論，畫出如下路徑圖：

第一階段，確認深圳築底完成後，買深圳；

第二階段，確認上海築底完成後，買上海；

第三階段，確認北京和廣州築底后，買北京廣州；

其餘人口多土地不多的城市，自行設計路線。

說了那麼多，其實，剛性需求的不是房子，是錢！我們如夢靨般揮之不去的恐懼，既不來源於生活的平庸，也不來自於理想的暗淡，而是純而粹之，來源於我們跟不上央行印鈔的速度。我們的悲哀在於，這輩子不是和自己比賽，而是和註定跑不贏的印鈔機比賽。而買房，只是讓自己輸得不至於那麼快，那麼慘。如此而已。

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