觀點丨從「京東到家」到「盒馬鮮生」 社區商業已成商業地產資本「新寵」

中購聯購物中心發展委員會主任郭增利

今年以來，隨著阿里、京東等電商巨頭以及家樂福、物美等傳統超市品牌的積極布局，社區商業迎來了發展契機，零售新業態和「無人便利店」也將社區商業推上了熱議風口。

中購聯購物中心發展委員會（下稱「中購聯」）主任郭增利，在中購聯社區購物中心發展論壇暨社區商業規範化研究報告發布會上表示，近幾年來大型商業的大量入市已經導致競爭進入白熱化階段，大型商業在經歷了供應「井噴期」之後，頻頻出現利潤下滑、品牌群退、關店整頓等狀況。在新的轉型時期，在社會進入便利休閑消費和生活體驗的時代，聚焦「最後一公里」的社區消費、增強各類商業設施的生活黏性，正在成為激發消費潛力、增強零售活力的重要路徑。

中房智庫：我們注意到除了傳統零售品牌，「京東到家」和「盒馬鮮生」等生鮮電商也都在進軍社區商業，家樂福、天虹、王府井百貨、蘇寧等零售巨頭也積極布局。中購聯近期也考察了180餘個國內外代表性社區商業項目。在你看來社區商業為什麼會吸引這麼多資本進入？

郭增利：現在許多開發商、設計單位、運營商、零售品牌、投資機構多非常關注這一領域。我是這樣去看社區商業的，對於商業地產我個人理解為地產屬性、商業屬性、金融屬性。而社區商業有一個功能和屬性是需要特別注意的，這個功能在我們過往的社區商業發展過程中有所缺失的，這就是社會服務功能。

社區商業或者說社區購物中心的社會屬性在過去商業地產發展中往往是被忽視的，但是隨著社會發展、城市建設、居民消費升級，以及商業地產開發商的產品拓展，「小而美」的社區商業已經開始顯現出發展潛力。現在在的大城市並不缺乏高端的購物中心，這種「高舉高打」定位趨同的購物中心已經發展到了一定階段，當商業地產行業發展到更為成熟的階段，更加符合居民消費需求、個性化服務需求的社區購物中心必然會走到行業的「前台」。

中房智庫：社區的潛在商業價值其實已經被開發商、運營商、零售品牌、投資機構所看重了，從商業地產領域來看，應該怎麼樣利用好社區商業的價值？

郭增利：社區是社會發展的基本單元，有著太多和城市、市場、企業、市民高效互通互融的連接點。作為最能體現城市文明進步程度和生活便利服務程度的商業形態，社區商業與社會發展有著密不可分的聯繫，科學的社區商業發展思想必須充分考量社會服務改善、區域功能更新、社區發展促進等多重目標。

在商業社區發展過程中，現在已經到了非常好的環境，也有非常好的發展潛力和發展機會，是消費進一步上漲，上升勢頭依然保持10%以上的環境中。

中房智庫：國內的社區商業當前發展狀況如何？中購聯在這個時期做社區商業規範化的研究，是不是因為缺乏一定的規範性指導是當前行業中存在的主要問題？

郭增利：社區商業的運營是一個非常複雜的體系，能否進行有效的運營管理，直接影響到社區商業的發展與收益。具體到運營管理方面，不僅要有專業化的流程與團隊，更重要的是要根據運營情況不斷進行有效的調整。目前社區商業經營情況良莠不齊，其作為商品本身最基本的使用價值並未得到很好的挖掘，只有經過規範化地統一規劃定位、商業運營管理，方可產生長期穩定現金流。

社區商業的開發和運營必須遵循人性化和社會化服務理念。社區商業應根據市場變化，不斷創新服務理念和服務方式，全面提高社區商業設施與社會發展的協同性，增強社區商業與居民日常生活的服務黏性，使其成為能夠承載社區功能的持續創新型的社會發展全服務平台。從發展模式和價值推動角度看，社區商業只有達成商業與社會服務功能體的高度，才能釋放更大的經營活力。

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