剛剛，央行正式宣布「收網」！樓市恐成最大「落網之魚」！潮水退去之後，誰會成為裸泳者？

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今天，央行行長周小川在博鰲亞洲論壇上發表了一番頗具指向性的講話，直指一個重點：貨幣政策將不再寬鬆！

針對全球整體貨幣政策而言，周小川行長是這麼說得：

人民銀行行長周小川表示，貨幣政策在經過多年的量化寬鬆之後，目前全球已經到達了這次周期的尾部，這意味著貨幣政策將不再是寬鬆的政策。

具體到今後的貨幣政策，周小川明確表示，接下來將離開寬鬆周期！

周小川說，在，過去為了應對全球經濟危機，的貨幣政策是適度擴張的貨幣政策，但是在2010年年底的時候，已經回到謹慎的貨幣政策。他指出，全球經濟的復甦會經過很多曲折，是一個漸進的過程，因此貨幣政策也需要逐漸改變，變成比較審慎的貨幣政策。他認為，這個方向需要看到貨幣政策限度，要認真去考慮什麼時候如何離開貨幣政策寬鬆的周期，這是一個非常大的挑戰。

央行行長周小川此番特彆強調貨幣政策將脫離寬鬆周期，暴哥以為算是因勢利導，順水推舟，順勢而為。怎麼講？

貨幣政策適逢三期疊加！

目前的貨幣政策所處的環境，暴哥形容為三期疊加！即美聯儲加息周期、抑制資產泡沫周期、貨幣工具從數量型轉變為價格型周期。

（如果暴友略感乏味，可直接進入下一環節，樓市將迎來一場腥風血雨！）

先說第一點，美聯儲加息周期。

從2008年金融危機以來，由於經濟復甦的情況快且優於美國，所以從加息的行動上來看，貨幣政策長期領先於美國。但自2015年開始，情況產生了變化，美國開始在貨幣政策方面更加超前，自2015年12月開始，美國正是步入加息周期。

不過2014年起到2015年原油價格暴跌，令美聯儲猝不及防，直接影響了美聯儲的加息腳步。直到2016年伴隨著原油價格的回暖，商品價格的走高，美聯儲才又重新調整加息的腳步。

實際上儘管美聯儲2015年就進入加息周期，但因為內憂外患，2016年屬於是打醬油的一年，最後的加息也只是象徵性意義的，因此儘管人民幣匯率有波動，但是的貨幣政策還有是條件不收緊的。

然而進入2017年，明顯美聯儲風向逆轉，加息的頻次大概率要加快，這就導致為了避免資本外流和人民幣進一步貶值，貨幣政策勢必要跟隨調整，以維持兩國利差。所以我們看到，2017年年後截止到現在我們已經兩次提高MLF等所謂市場利率。

周小川提及，最近全球熱議的話題就是邊境調節稅，「有一種分析是這麼認為的，即邊境調節稅可能會導致全球匯率的改變，也許美元會上升20%到25%。但這影響的不僅是人民幣的匯率，也是全球的匯率。」

「假設美國美元升值很快，這是全球都要去應對的問題，也可能是很大的頭疼的問題，(強美元)對於美國政府也是一個頭疼的事情。」周小川稱。

也就是說，如果川普真的把邊境調節稅落實了，那麼為了避免臨時性的匯率過度波動，早點打預防針是最為恰當的！

第二，抑制資產泡沫周期。15年股市的暴漲暴跌讓金融市場面臨比較大的風險，貨幣政策也被迫做出臨時性的補救。所謂心有餘悸，2016年樓市的火爆局面令很多人擔心資產泡沫進一步膨脹會產生不可預知的後果，所以為了避免重蹈覆轍，早點踩剎車是必然的。從貨幣政策來說，看到經濟走勢企穩，步入正向循環的過程，適時退出十分恰當！也是央行收回由於補救股災被動釋放流動性的再修正。

第三，貨幣工具從數量型轉變為價格型周期。第三點可能比較冷門，其實暴哥早在之前的文章鍾多次提到（參見《剛剛，央行再度出手樓市，後面還有大殺器！》），近期恰逢貨幣工具完成數量型到價格型的轉變周期。

有這種轉變一方面是因為隨著經濟規模的增加，經濟複雜程度今非昔比，所以再靠所謂M2來作為貨幣政策的中間指標和重要依據對經濟政策進行指導已經不合時宜了，更多的利用利率工具更為妥當；

另一方面，據央行馬駿的研究：

對而言，建立利率走廊機制需分「三步走」：一，在一個隱含的政策利率周圍建立一個事實上的利率走廊，但未必要宣布隱含的政策利率。二，繼續收窄事實上的利率走廊。三，宣布取消基準存款利率，建立盯住政策利率和參考貨幣供應量的新政策框架。

2013年開始構建的利率走廊到目前基本搭建完畢；2015年存款利率上限的也已取消，結合最近幾年政策利率（利率走廊中的利率MLF、OMO等）的高頻使用，基本上已經完全具備馬駿研究的第三步，即盯住政策利率和參考貨幣供應量的新政策框架。

樓市將迎來一場腥風血雨！

上面說了那麼多，其實核心點就一個，貨幣政策不在寬鬆意味著市場利率會加速上行。

加息這個說法本身其實已經不太重要了，因為即使不動用基準存貸利率，市場利率隨行就市產生的效果對樓市而言也是一樣的；同時暴哥此前《剛剛，央行再度出手樓市，後面還有大殺器！》中也說過，未來取消基準存款利率之後，提高市場利率和加息將會是一回事！

如果說，限購限貸以及限制賣出是關門之舉，那麼提高市場利率就將完成關門之後的動作，打狗！

下面暴哥來個大家算筆賬，看看利率提高的威力有多大！

以前買房，儘管長期利率的牌價是4.9%（商業貸款），但實際執行的時候是有折扣的。

據暴哥統計，2015年10月利率為4.9%，但是實際貸款的折扣最低8.2折，大行在8.8折，也就是實際的還款利率為在4.3%左右；

而最近，折扣岌岌可危，普遍調整到9成以上，最狠的北京已經到了95折。

新京報記者3月21日獲悉，工行北京分行、建行北京分行等16家銀行北京分行一致決定，即日起降低首套房貸款利率優惠幅度，由不低於貸款基準利率的0.9倍調整為不低於貸款基準利率的0.95倍。

接下來會不會沒有折扣我們還未可知，但是按照95折計算，實際還款房貸利率已經從4.3%提高到4.65%。

0.35%的百分點可能不少人還能扛得住，別著急，猛得在後面！

按照美聯儲透露出來得計劃，到2019年將把聯邦基準利率從目前得1%提高到3%。按照美聯儲加息一次提高250個基點計算，之上還要加息8次以上。

根據目前跟隨美聯儲提高市場利率得速度來看，也可能會到2019年左右完成8次得市場利率（包括基準利率）提高，那麼到2019年很可能利率走勢為下圖所示：

暴哥製作

我們買房得時候，如果是走商業銀行貸款，那麼是採取浮動利率的形式，即是隨著市場利率得調整而調整，市場利率走低還得房貸就少，走高還得就多，多多少呢？

以一套100平米，每平米均價6萬得房為例：

最為常見得是第一種情況，7成按揭，每個月可能要多還款1700元左右；

9成按揭表面上不可能，但是如果從銀行按揭7成，另外2成從別得途徑獲得，也按照銀行得利率走，那麼買房只需要自有資金10%就可以了。（PS：傳說在北京有買房資格的，會被資金出借方看作是優質客戶）

炒房客就比較慘了，目前的利率下月還款成本為13.8萬，以後將變成14.7萬，這些錢怎麼算的呢？

這麼說吧既然是炒房，借錢的成本可能就比較高，極端情況下，在法律允許的範圍內，可以比銀行利率高4倍，也就是說如果炒房者自有資金只有10%，即60萬，那麼每個月的還款額將是第二種情況（9成按揭買房者）每個月資金成本的4倍。提高利率之後，還款額徒增到每個月14.7萬！

有句話叫君子豈能為五斗米折腰！現實中，每個月多一兩萬完全可能把人壓垮，因為炒房客在參與炒房的時候往往不留餘地，把全部的能量奉獻出來，稍有一點風吹草動根本招架不住！

誰會是裸泳者？

那麼誰會成為限購限貸，限制賣出配合加息之下的裸泳者呢？

央行行長周小川說了一句話暴哥覺得很值得玩味。

「我認為在這個階段過後，會有更多理性，包括在公眾和政策制定者中。」周小川說。

周小川還表示，央行負責人常常說，貨幣政策不是萬能葯，不要認為它能治每一種病。政策制定者會對各項政策排序，一開始依賴貨幣政策，後來會逐步看到貨幣、財政、結構性改革政策分別有不同功效，需要選擇和優化。然後，理智的人會開始轉向。

暴哥覺得周小川說得沒錯，理性的人其實已經開始轉向了，那些賣出二手房的散戶，大規模套現房產的大戶（比如深圳套現3億房產的大戶）；不理性的人在這個階段之後，可能也會變得理性。

什麼階段呢？殺跌的階段。

遙想2004年到2008年曆時三年左右的加息周期，深圳和多地房地產出現的慘烈，暴哥不僅心有餘悸！而這一次不同的是，不但限購限貸更加嚴厲還出現了新穎的限賣（廈門）；相同的是加息的背景是仍然是美聯儲加息！

熟悉的味道，味道更加強烈的配方，誰會是裸泳者呢？真心希望不是你！