住房租賃新政密集出台 「租售同權」影響幾何？(附概念股)

上周（2017/08/21-2017/08/27）40個重點城市新房合計成交環比下降7.5%；8月截至上周累計環比7月下降0.8%，較去年8月下降40.4%，其中三線城市成交放緩明顯，隨著金九銀十推盤旺季來臨，同比基數壓力仍在，市場拐點是否真正來臨值得密切關注。

近期住建部及各地政策密集出台一系列鼓勵發展住房租賃市場的相關政策，其中包括最為引人注目的「租售同權」。

值得一提的是，近日國土資源部會同住房城鄉建設部根據地方自願，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，並制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。

中銀國際認為，在房地產市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動住房租賃市場的發展，根本出發點在於激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。在政策力挺下，租房時代已經越來越近。

「租售同權」同什麼權？

戶籍制度是長期以來實施的一項基本的國家行政制度，目前城市各種公共、准公共服務基本與戶籍掛鉤，擁有戶籍可以享受當地包括教育、醫療、社會保障等各種公共服務的權利。由於歷史原因和管理的需要，在不同的城市，房產與戶籍、房產與某項公共服務也進行了一定程度的交叉掛鉤。因此，「租售同權」只是一個概念統稱，不能一概而論，各地政府根據自身情況和目標人群來具體定義這一概念的不同內涵，並決定所同「權」的含金量。

「租售同權」的影響幾何？

中銀國際認為，在房產調控政策將會長期存在的預期下，房地產市場長效機制的完善需要在此期間不斷磨合和修正，近期政策重心已經在逐漸向住房市場傾斜，配套制度和國企資源也將會跟上，這將會對整個租房購房市場乃至社會產生深遠的影響。

房價：租房市場鼓勵政策對房價預期上漲的所在城市的整體趨勢方向不會產生較大影響，但會大幅放緩房價上漲速度，而房產缺乏吸引力的城市，並沒有出台鼓勵租房政策的必要和動力，城市房價繼續分化的趨勢將長時間延續。

投資：在各種因素的共同作用下，租售同權對房地產投資並無太多負面影響。就2017年而言，在土地供給增加、房地產企業現金流改善等因素作用下，中銀國際對房地產投資實際完成情況並不悲觀，預計在幾輪強力調控政策的影響下，下半年房地產投資增速逐漸放緩后將保持一個相對穩定的水平，不會對經濟穩定增長起到拖累作用。

租金：隨著城市的發展和成本的逐漸提高、從購房市場轉移至租房市場需求的不斷增多，長期來看房租將分層次呈穩步上漲趨勢，政府供給租賃房上漲速度將慢於個人或機構提供的租賃房。另外，「租售同權」政策本身也將會帶動資源集中區域房租上漲。

人口：類似「租售同權」的將部分公共服務和租房進行掛鉤的政策為城市控制人口、調節人口結構提供了非常有效的抓手。一線城市在制定「租售同權」政策時通過與戶籍等其他權利配套設臵較高門檻，在控制人口增長速度的同時還對人口結構進行了調整。二線城市則利用將戶籍等權利和租房掛鉤，降低外來人才生活成本，幫助外來人才解決後顧之憂，增強城市親和力，提高對人才的吸引力。

制度：此次鼓勵租房政策中各地基本都提出建立租賃信息平台，同時強調必須是在有關部門備案的租賃行為才能作為「租售同權」的依據，這將為規範租房市場打下較好的基礎，為租房市場形成長效機制重要一環積累重要的信息。另外，租房相關信息規範化后，還可以與未來將出台的房產稅、不動產登記制度進行對接，同時還能與金融部門聯動，為整體房地產長效機制的完善和地方財政收入轉型做好必要的準備。

【投資機會】

數據顯示，當前A股市場和租售同權能扯上關係的多是切入地產中介相關業務，部分涉足長租公寓。據了解，很多房地產開發商其實也涉足租賃市場，只不過業務佔比暫時還不大。

A股目前部分租售同權概念股：

世聯行：公司是一家地產顧問代理公司，公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務，服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主；有長租公寓業務世聯紅璞。

市北高新：公司地處上海，主營業務為園區產業載體開發經營及園區產業投資的綜合運營商，下屬有多家地產中介公司。

三六五網：公司是一家專註服務於房地產和家居行業,致力於為房地產和家居消費者提供行業資訊、產品信息搜索和查詢等服務，以降低其交易成本，同時幫助房地產和家居企業應用互聯網進行產品推廣和銷售的企業，其主營業務主要包括新房網路營銷服務、二手房網路營銷服務、家居網路營銷服務以及研究諮詢業務。

昆百大A：2017年2月公告，公司重大資產重組的標的資產為北京我愛我家房地產經紀有限公司，收購價格為61.82億元。其經營範圍主要為從事房地產經紀業務；經濟信息諮詢；企業形象策劃等。據業績承諾，自2017年1月1日起，我愛我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日歸屬於母公司股東的累積凈利潤分別不低於5億元、11億元及18億元。

聯絡互動：2017年1月份，公司擬使用聯絡金融服務平台的部分募集資金20422.06萬元，加自籌資金約2674.94萬元，合計23097萬元，購買會找房(北京)網路技術有限公司部分股權並對其進行增資，股權轉讓和股權認購完成後，公司持有其完成增資后51.33%的股權。經過2年高速發展，目前會找房的業務已覆蓋全國20多個一線及省會城市。標的公司預測2017，2018，2019年稅後淨利潤將分別達到1800萬元，3300萬元，4500萬元。

華鑫股份公司參股子公司上海力敦行房地產經紀有限公司註冊資本500萬元，主營業務為房地產經紀等。

新華傳媒：全資子公司上海新置華城房地產經紀有限公司主營房地產經紀業務，憑藉公司在文化傳媒領域的獨特優勢，新置華城通過房地產媒體平台向房地產營銷代理及房地產金融服務延伸。

國創高新：2017年1月3日午間披露重組方案，公司擬以38億元購買深圳雲房100%股權，並擬向控股股東國創集團等發行股份募集配套資金不超過20.97億元，用於支付本次交易現金對價、支付中介機構服務費用及深圳雲房營銷網路建設項目與深圳雲房雲房源大數據運營平台建設項目。資料顯示，深圳雲房是一家以O2O模式為核心的房地產中介服務提供商，主要從事新房代理、房屋經紀業務，依託雲房源大數據平台、互聯網信息服務平台及規模化線下直營體系，構建「線上引流、線下變現」房地產互聯網平台終端品牌商。

明牌珠寶：2015年12月份，公司擬出資7億元通過受讓，增資取得好屋25%股份，好屋是國內領先的房地產電商平台和全民眾銷平台之一，截止至2015年9月30日，好屋已完成了全國62個大中城市和4個海外城市的布局，公司業務涉及一手房、二手房、社區以及與房產相關的金融服務產品。交易方承諾，2016-2018年度好屋扣非后凈利潤分別為18000萬元，25000萬元，32000萬元；2016年9月26日晚間公告，公司擬向交易對方支付現金7.2億元並以10.55元/股發行1.59億股，作價24億元，收購蘇州好屋75%股權。交易完成後，公司將持有蘇州好屋100%股權。

張江高科：公司主營業務包括房產租賃。

綠地控股：公司是第一家躋身《財富》世界500強的以房地產為主業的綜合性企業集團，並在房地產主業的綜合性企業集團中排名第一位。主營業務包括了房地產主業及其延伸產業，包括建設建築、酒店及商業運營等業務，公司子公司上海金豐易居房地產顧問有限公司、上海天豐房地產顧問有限公司等從事房地產經紀業務。

深圳能源：2017年8月16日晚公告，控股子公司媽灣公司擬將開發建設的深圳市南山區電力花園二期住宅項目整體定向、分期向深圳市人才安居集團有限公司租售。該項目設計住宅總建築面積約4.88萬平方米，共545套商品房，其中年內擬完成81套商品房的出售，剩餘部分暫以整體租賃形式出租。

三湘印象：公司全資子公司上海三湘房地產經紀有限公司，經營範圍包含房地產經紀、房地產信息諮詢等，成立於2003年，是上海市房地產經紀行業協會理事單位。