房價即將迎來降價，老百姓都能買得起房或成真？

今年以來，中央政府堅持「房子是用來住的，不是用來炒」的定位，加大分類調控的力度，地方政府也出台「因城因市施策」，房地產市場調控取得初步成效。說白了就是樓市在調整之下已經降溫了，但請大家不要誤解，筆者所言的降溫也只是局部地區，並非全國。

因調控始於一二線城市，且重中之重就是一二線城市，所以降溫效果最顯著的也是一二線城市，從7月70城數據看一二線明顯的迎來成交量和價格的雙重降溫，樓市已經開啟下行通道，而且降溫的城市也在逐漸增多。但與此相反，三四線城市卻截然不同，同去年的悄無聲息不同，今年以來一路高歌猛進，很多地方已經進入「萬元俱樂部」。而從房企上半年的銷售數據更是作證了這一事實：今年1-6月，三四線樓市成交面積已經佔了全國商品房成交面積比例的75%，同比去年增加了13%。

但是筆者對於三四線城市的火熱並沒覺得有多安心，因為我一直的觀點是三四線的火是虛火，是個甜蜜的陷阱，對於開發商和炒房者都是一場即將到來的浩劫。因為房價大多數是外來人口在支撐，如果一個城市每年都是人口凈流出，他的房價根本支撐不起來，簡單點說就是有價無市。國內最好房價的幾個城市北上廣深，你算下他們城市人口，心裡大概就會有數。此外北上廣深大多都是高新產業和金融產業，所以他們有能力購買和支撐當地幾萬的房價，三四線城市呢？何況三四線城市火熱的只是新房市場，二手房市場成交量基本「掛零」就已經說明了一切。我們常說房地產市場要有流動性，因為流動性是市場正常規律，「流水不腐，戶樞不蠹」也正是這個道理。

火熱的背後即將迎來價格回落已是即將發生的事實，炒房者被套他們自己早已心中有數，從很多炒房者意欲套現離場不能就可以看出，而且這種情況會越來越糟糕，炒房者哭的日子還在後面。有網友曾留言，筆者覺得說得很能說明情況「四線城市房屋空置率太高，人口在不斷流失，也不知道是誰給的勇氣竟然還在漲，我家邊上一個15年交房的樓盤雖然全賣了，可進去一看人都沒幾個，完全就是鬼城。」

就目前來看，這些三四線城市在火熱的外表下，實則醞釀著不少地產商的逃離計劃，過分火熱帶來的不安情緒，催促著一些地產商們的離開。

通過上文的數據可以發現，三四線樓市支撐了房企銷售業績的大半邊天，而現在，三四線樓市的隱憂漸顯。從7月房企的銷售額大幅下滑來看，隨著時間的推移，三四線樓市成交量會進一步下探。不過一個不爭的事實是，後續購房需求會極度萎靡，三四線樓市會徹底成為炒房客的墳場，成為開發商的累贅。

很多人會問，那為什麼開發商還死撐著不肯降價呢？可以這麼說，其實降價也是個技術活，哪個房地產開發商如果私自突然降價，那相當於是在自取滅亡。其一，如果某個樓盤房價大幅度的下調，勢必會對其他同類型、同地段的樓盤造成影響，引起普通百姓對樓市的恐慌，這個後果是瘋狂的。所以很多開發商都是在硬撐，除此之外，在三四線拿地也並非他們的初衷，不排除部分房企是有在三四線布局規劃的，大部分是因為去年底以來三四線的火熱和一二線的限制不得不選擇在三四線布局，但他們也深知三四線城市能承載多大的夢想，雖然眼下是一波瘋狂，幸福不已，但是同時也坐卧不安，沒有人口和產業，這裡終究要撐不了太久，最後被套的可能就是自己。

與此同時，有住建部專家的一席話對開發商來說無疑是雪上加霜——下半年，控房價、防風險的力度不會放鬆，房地產信貸的政策估計也會放緩，房價上漲較快的三四線城市可能要出台一些限購、限貸等措施。無疑一旦此話成真，購房者會驟降，開發商拿什麼完成銷售業績呢？

今年以來，國家對於租賃市場的發展重視也是煞費苦心，7月出台的調整有33個其中有9個是租賃市場的，堪稱歷年之最。國家提倡「購租並舉」已有多年，但真正意義上的落實實施也是今年。租房市場的健康、健全是為租房一族的利好，房子是用來住的，但並不一定要購買，租同樣可以解決居住問題，未來租房和買房享受同等待遇真的可以大面積實現的話，買房的人還會有那麼多嗎？加之馬雲宣布入局國家租房戰略，也讓大家看到了希望，租房市場的發展對於新房和二手房是一次衝擊和顛覆。

馬雲說未來房子如蔥，可能最便宜的就是房子，但這個說法可能過於誇張，筆者認為未來房子的價格可能會以「剛需支付得起的地步」來定價，因為從現實來看，各個城市都在關心剛需住房問題，也在圍繞此解決，等到所有人都真正解決住房問題了以後，誰還會真的關心房子的價格呢？