什麼樣的房子現在必須賣了？

投資需要熱血與勇氣，買房更是如此；畢竟對於大多數人來說，在買房的那一刻，意味著十幾年甚至更長時間的債務，和可觀的現金流就被鎖死了。但是，投資購房不僅靠熱血和勇氣就可以獲得成功。過分繁榮的背後總隱藏著陰影，給自己的期許和現實往往有落差。

買房是為了住還是為了賣？賣了才有收益

所以，首先要搞清楚一點，買房是為了住還是為了賣。為了住，叫剛需，如果你不想下半身週遊世界四海為家，那麼這套房子多少錢都不能賣。除非你改變了生活觀念，住酒店或租房也覺得很踏實，並且能持續的讓手中賣房套現的幾百萬不斷抵禦通脹、超發、匯率的衝擊，那倒也無可厚非。

不過更多的人喜歡安居，這也是人內心的「集體無意識」。所以，剛需購房，不要考慮什麼時候賣，而是在沒房的時候考慮什麼時候買——你需要的時候就買。買那種首付夠，月供可以支持的房子。

如果是投資，就要考慮什麼時候賣。會買更要會賣才能獲得收益。其實現在全國多地開始限-購，就是最好的機會，也是最後的機會。目前剛需客進場、投資客離場，也許剛需者並沒有投資者一擲千金的財富水平，但他們的真誠可以讓交易更加順暢的完成。更重要的是，有一類房產只有剛需者才看得上，此時不出，機會稍瞬即逝。

持有以下房產的人，不賣還在等什麼呢？

那麼什麼樣的房子，現在要急著賣呢？下面兩類確實只有剛需者才看的上。

1. 老舊小

老房子、舊小區、小戶型。俗稱「老舊小」，房齡都是在20年之上。這種房子之所以受到剛需，尤其是初次購房者的青睞，主要在於一來這種房子離市中心較近，周邊配套設施成熟；二來是在市場單價攀升時，小戶型最受青睞，總價低嘛；而且比起高層小戶型得房率低，舊的多層小區往往還能多得面積（多是單位宿舍，當年為了不違規，往往房子大，報的面積小）。

這種房子，趁現在的房價形勢基本上企穩時，可以考慮出手了。不要再幻想下一個漲價周期，就算還會漲，那時候房齡接近30年，銀行基本上是不會放貸、或者評估價格很低，要求更多首付。無形中提高了融資難度，最終會讓房子有價無市，又談何收益呢？

2. 學區房

現在最值錢的莫過於此，堪比「樓王」；然而，同樣也不是新小區，賣房人勢必要考慮再拖下去會更老舊小一個結果，融資困難。

比起融資困難更讓人抓狂的是，基礎設施建設不斷推進，學校肯定會越建越多；既有的學校也會越來越好，頂尖學校和普通學校的差距不再明顯。同時，隨著人們觀念的改進和收入的增加，面對學區房高額溢價，算下來不如去讀好的私立學校。最關鍵的是，「學區」是個偽概念，也許管理層一句話，僅僅一街之隔的小區就不再是某學校的學區了。那樣的話，無異於被打入冷宮，溢價的資格不復存在，只能降價出售了。

綜上，縱使房價一直上漲，賣房都不是件簡單的事；何況未來房價企穩，將呈現波動下行趨勢。那麼如何獲得最大收益，就要看關鍵時刻能不能看準項目，做出決斷；事實上，目前房價算是高的，可以獲得最大利潤，及時套現一來可以保住既得收益，二來還可以利用大量的現金流做資產分配，對沖僅僅持有單一項目的風險。這樣才是明智的投資者應該考慮的事情。

本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，外國專家局澳籍專家資質， 多家媒體房地產專欄作者、作家。微信號：victorliulei。