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政策:給市場留下自我調節的空間

政策:給市場留下自我調節的空間

主城區7月的收官戰落幕,8宗地塊總成交金額62.56億元。

PART - 壹 -

這是主城區最後一場溢價率達到50%時需要現房銷售的出讓會,8月14日主城區將要出讓的9宗地塊均不受現房銷售的溢價率約束。

從現場情況來看,不少開發商並未受土地競拍政策的調整,而是仍舊保持了之前參與土拍的熱情,在宅地的競拍中表現得尤為明顯。丁橋宅地書面競價的第一輪,鄭州綠都越過了50%的溢價率,直接報出了封頂價格,隨後綠都、電建、融信相繼出手較量,最終電建成功拿地首入杭州。

不過,熱情度高低也與位置和地塊定價有關,在艮北新城宅地的競拍中,開發商就謹慎得多,加價的幅度遠不如丁橋宅地,到達70%溢價率的封頂價格足足經歷了26輪的鏖戰,且無人參與自持比例競拍,越秀以27.27億元拿下艮北新城第三子。

今日的8宗宅地中共有3宗地塊需現房銷售,分別為兩宅一商這也是今年以來主城區最後3宗被強制性要求現房銷售的地塊。值得一提的是,在8月10日餘杭區將推出3宗宅地,仍舊有溢價率50%需現房銷售的硬性規定。

PART - 貳 -

縱觀近一年的土地市場不難發現,絲毫不遜色於樓市,調控政策頻繁出台,從去年9月至今,杭州已經多次公布了土拍相關的文件規劃,僅是溢價率的限制就調整了3次。

2016年9月27日啟用的新政規定外為:當溢價率超過100%(含)時,一個月內需全額付清土地出讓金;當溢價率超過120%(含)時,需現房銷售;當溢價率達到150%時,鎖定價格,並開始投報配建養老設施面積。

2017年3月24日,競價政策進行了調整:當溢價率達到50%時地塊需現房銷售;溢價率達到70%時,鎖定限價,轉入競報自持比例;當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時,轉入投報配建養老設施的程序。

2017年7月12日政策再度調整,溢價率達50%需現房銷售的限制取消,但仍然保留了溢價率到70%鎖定價格的規定,同樣也需要自持比例和配建養老設施。

上述3次政策的調整不難發現一個規律,房企自持將成為趨勢,而這一方向顯然與國家「租售並舉」的方向相一致。如今的杭州市場,包括融信、聯發、中冶、葛洲壩、天陽等多家房企都有一定比例的自持面積,未來該趨勢或將慢慢轉變為市場的常態。不僅如此,上海已在本月初推出了僅用於租賃的土地,不能完全排除未來某一天杭州跟進的可能,屆時房企在杭州市場便是真正轉變為「房東」了。

PART - 叄 -

都說土地市場是樓市的風向標,未來樓市的走向總會率先反應在土地市場上。的確如此,土地的價格在一定程度上能決定房子未來售價的水平,開發商對於後市的判斷也能率先體現在其拿地策略上。

杭州近一年多次調控土地市場,也是為了控制地價,從而在源頭上對地價進行控制。如果地價得到了控制,那麼相應會使得開發商的拿地成本能在合理範圍內,購房者最終能夠看到銷售房價也會更親民一些。但事實真的如此嗎?

現房銷售的財務成本(儘管已經取消,但仍有不少之前拿的地需要現房銷售)、土地自持的資金成本等對於開發商來說,都是不小的壓力。儘管自持部分可以視為開發商自身的固定資產,但相對於以往來說,可轉化的利潤便也相應減少了。那麼這一部分增加的成本會否轉嫁到可售部分上?開發商會否通過增加可售部分的利潤來維持自身正常的運作?這些問題在現階段而言都是未知數,土地新政對於房價的影響也需要時間來證明。

政策在一定程度上會影響樓市前進的方向,但最後走向的決定因素仍是市場。樓市也好,土地市場也罷,需要政策調控,但也需要政策給予一定的空間,讓市場給自己留出調整的餘地,從而讓整個市場更為健康的發展。

之前的現房約束讓杭州一度面臨「房荒」,但隨後政策做出了調整,這足以說明政府能夠根據市場的實施情況給予最合適的政策調控。政府也好,開發商也好,亦或是購房者,都需要在市場的浪潮中慢慢摸索,慢慢學習,開闢出一條最合適的前進道路!

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