【提醒】青島人買房需謹慎！買這幾類新房,不能辦不動產權證！

買房子對於每一個家庭來說，

都是一件大事兒！

稍微不謹慎，

就會很糟心！

近日，

由於開發商違建且沒有整改，

上海嘉定的一小區百戶業主

至今都沒法辦不動產權證。

不動產權證辦不下來，

意味著房子的產權存在問題，

意味業主沒法落戶口，

小孩也不能去小區對應的公立學校讀書。

在青島，

哪幾類新房沒法辦理不動產權證？

快來看看……

在解釋哪些房子

不能辦不動產權證之前，

小編先科普一下，

「大產證」和「小產證」

及兩者之間的關係。

大產證

大產證是在房屋竣工驗收之後交付購房者之前，由房地產開發商向房地產管理部門申請初始登記。對符合規定的申請，房地產管理部門應當在受理登記申請起30天內作出准予登記的決定，頒發房地產權證。

小產證

小產證即將房地產開發商取得大產證的房地產分割以後，由購房者取得的房地產權證。就是我們平時說的「不動產權證」。也就是說，只有開發商辦出了「大產證」，購房者才可以辦理或者委託開發商辦理「小產證」即不動產權證。

現實生活發生的無法辦理

或者延遲辦理不動產權證的問題，

大多是因為開發商無法

或者沒有辦理「大產證」。

開發商為啥沒法辦大產證？

開發商擅自更改土地使用性質

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分為商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地等。開發商不能擅自更改土地使用性質，例如在工業劃撥用地上建住宅小區。這種房子不僅不能辦不動產權證，還可能被規劃國土部門依法收回土地。

開發商擅自更改規劃

開發商擅自更改規劃是指，建成的小區沒有按照之前的規劃施工，有所改動。

舉個例子，開發商在整體規劃中，小區配套設施有幼稚園、居委會、學校、配電用房等，但在實際開發中，出於費用的考慮，開發商擅自改變規劃，幼稚園等都未落實，出現這種情況也是無法取得「大產證」。

房屋未經驗收或驗收不合格

房子驗收不合格主要包括，房屋質量檢驗不合格、消防環保部門驗收不合格、開發商存在違建行為。導讀中所說的上海嘉定一小區業主之所以不能辦理不動產權證就是因為開發商在小區內違建別墅，被當地房管局責令整改，但開發商並沒有整改造成的。

開發商將工程抵押給了銀行

舉個例子。開發商A在施工的過程中，由於資金困難把工程抵押給銀行以換取貸款。在這種情況下，開發商想把建成的房子賣給購房者，就必須先到銀行對房源進行解押。如果購房者買了未解押的房子，就有被銀行收回的風險。

在集體土地上開發的小產權房

小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。由於小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產權證。

看到這裡，

很多購房者會提出疑問，

我們從哪裡獲悉開發商

是否存在上述行為？

相關律師表示，購房者可以要求開發商提供五證，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》，只要這五證齊全，並且每一個環節都能順利辦理手續，這類商品房就能取得「大產證」。

需要注意的是，有時開發商提供的五證中，沒有《商品房銷售許可證》，而是《商品房預售許可證》，這種類型商品房能辦理不動產權證嗎？

對此，相關律師表示，開發商具有《商品房預售許可證》的，基本就能辦理「大產證」。因為房管部門辦理預售的前提是：開發商已交納土地出讓金，取得《國有土地使用證》（國土資源局負責）；已辦理《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》（規劃局負責）；已辦理《施工許可證》（建設局負責）；除土地出讓金外，工程總投資已達到25％以上。

開發商的「大產證」只是購房者辦理不動產權證的前提條件。購房者想辦理不動產權證，還需自身有購房資質，且繳納了房產交易的相關稅費才行。

不動產權證書與房產證的區別

證件名稱不同

舊的房產證，全名為《中華人民共和國房屋所有權證》。而新的不動產權證書，全名為《中華人民共和國不動產權證書》。

監製機關不同

舊的房產證，監製單位為中華人民共和國住房和城鄉建設部，國務院機構改革前，為中華人民共和國建設部。而新的不動產權證書，監製單位則為中華人民共和國國土資源部。

權證編號不同

舊的房產證包括兩個編號，分別是建房註冊和房屋所有權證號。新的不動產權證書包括證書編號和不動產權編號。

頒證詞不同

房產證頒證詞：根據《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》，為保護房屋所有權人的合法權益，對所有權人申請登記的本證所列房產，經審核屬實，特發此證。

不動產權證頒證詞：根據《中華人民共和國物權法》等法律法規，為保護不動產權利人合法權益，對不動產權利人申請登記的本證所列不動產權利，經審查核實，准予登記，頒發此證。

標註產權信息不同

房產證字正文需標註房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規劃用途、房屋狀況、土地狀況等。其中，房屋狀況還需詳細註明房產的總層數、建築面積（平方米）、套內建築面積、其他；土地狀況需要詳細註明房產附著土地的地號、土地使用權取得方式、土地使用年限，信息非常龐雜。

不動產權證書在正文需標註權利人、共有情況、坐落、不動產單元號、權利類型、權利性質、用途、使用期限和權利其他狀況，非常簡明扼要。