這裡有5條地鐵覆蓋，隨著舊城改造的深入，區域價值能否提升？

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一直以來，人們對鄭州南區的印象都停留在髒亂差，這是事實嗎？

今天，我們走進鄭州西南環內片區，即隴海快速路、西三環、南三環、京廣快速路圍合的區域，看看現狀到底如何？

▼西南環內片區

目前米宅已經分析了金水老城東區、金水老城西區、中原老城區、西北環內片區，商城核心區，北三環片區。

▼米宅43區

鄭州西南方向以重工業為基地發展起來，工業區配建住宅區，是西南環內區域最早發展起來的地方。

目前該區域仍留有重工業的印記，比如航海路路上的航空工業國營嵩山機械廠、中船重工713研究所、鄭州航空工業管理學校等。

▼國營嵩山機械廠

此後，城市發展便一路向北、然後向東的政策，在一定程度上影響了西南環內的發展速度。

這就導致了西南區域發展時間較早，但很長一段時間裡屬於自然外溢發展，政策支持較弱，相比同期發展起來的中原老城、以及後起之秀的金水區，西南區域城鎮化發展速度比較慢。

直到近10年，鄭州城市框架拉大，城改開啟，亞星、升龍、康橋、鑫苑、正商等的進駐開發，開啟了區域快速發展的階段，形成了目前的西南環內區域格局。

從小在此區域長大的朋友講，這裡生活氛圍比較濃厚，底商非常發達，生活成本相比東區較低；雖然捷運未達，但是屬於高架圍合區域，交通非常便利。

關鍵的是，區域內規劃有5條捷運線路，未來隨著舊城改造的深入，區域價值會不斷得到提升，非常值得關注。

事實到底如何呢？會不會如我這個地緣朋友所講，區域價值在未來有極大提升呢？

1

區域道路實拍

▼南三環輔道

▼隴海高架

▼嵩山南路

▼長江路上拍攝的大學路

▼長江路

▼工人路

2

新房：13個，品牌弱，房源不多，未來有大體量城中村改造項目

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米宅點評

目前區域內在售新房項目較少，在售項目房源也不多，多屬於尾盤階段如升龍城、亞星盛世、升龍御璽，2017年新入市的項目僅盛世卧龍城一個。

區域整體在售項目的品牌較弱，本地僅和昌灣景國際二期近期加推2棟新品房源，一線的萬科民安星辰為商住類公寓非住宅。

在該區域購買新房，看來看去，你會發現，只能瘸子里挑將軍。

對於剛需來講，三環內的位置還是非常有吸引力，當下買房可以重點關注和昌灣景國際。

不著急的不妨也可以關注下進展比較緩慢的名門橙邦，名門的位置要優於和昌灣景國際，唯一的遺憾就是銷售節點不明確。

和昌灣景國際二期尾盤剩餘兩棟樓，精裝交付，為二期最北側的1#和最南側的13#，共計約400多套房源，預計2019年交房。

名門橙邦屬於張魏寨、孫八寨、老代庄城改項目，位於大學路與長江路交匯處，臨二七萬達，有捷運5號線，地段位置非常好。

令人揪心的是，項目從2016年年底到現在一直沒有進展，銷售節點待定，徒留工地上裝了將近兩年的三個吊塔。

除了在售的一些項目，該區域未來有一定量的城改項目入市。

其中，名門橙邦屬於合村並城改造項目，城市規劃顯示僅孫八砦村用地總用地面積219.37公頃（摺合為3290.55畝）；

中原區閆垌和后河盧改造項目約1800多畝土地，也是該區域內未來一個比較大的入市項目；

另外，王胡寨改造項目即德潤黃金海岸二期項目也算是一個，一期項目早已入住，二期遲遲未動。

3

二手房：63個小區，次新房與老家屬院各佔半邊天

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備註：該區域二手房比較多，僅統計部分小區為代表。

▼帝湖花園

▼工人路上多層小區

▼華瑞紫玉苑

▼江南戎居

▼凱田花園

▼康橋金域上郡

▼路寨花園

▼仟禧金泉苑

▼琴海花苑

▼鑫苑現代城

▼亞星城市山水

▼亞星盛世

▼亞星盛世家園

▼亞星盛世雅居

米宅點評

正如文章開頭所講，西南環內區域起步較早，中間發展較慢，近10年發展的速度明顯加快。

這樣的發展過程體現在二手房方面，表現為區域內老家屬院和次新房各佔據半壁江山，有新有舊，居住氛圍比較濃厚。

按照時間建成簡單分為兩大類：

1、西南環內老家屬院，比較繁雜，很多都是一兩棟樓；建成年限多集中在90-99年之間，房改房，多層，出房少，聚集在發展較早的區域，比如興華南街、汝河路附近；

老家屬院均價多集中12000-13000元/㎡，多為1-2棟樓的小社區，或單氣、或環境一般；也有一些社區環境較好，物業管理較好的家屬院小區，比如南航家屬院、河南省電力公司家屬院等，價格在15000元/平。

2、2000年後區域次新房，價格區間在13500-22000元/平，分化比較明顯。

房齡小，2010年後交房，區域內優質小區如康橋溪山御府、康橋金域上郡、鑫苑現代城，均價在2萬+，價格主要貴在物業好、品質好、綠化好、口碑好。

2000后，稍微有些規模的社區，擁有一定品牌知名度、捷運、產品等因素優勢的小區，均價在16000-19000元/平，比如二七萬達、中原新城新天地、永威西苑、亞星盛世、升龍城、正商藍海港灣、帝湖花園、康橋上城品、亞新美好人家等。

2000后家屬院以及小開發商項目，或因體量、管理、單氣等，價格在13500-15500元/平。

總之，片區內價格多樣化，品質參差不齊，對於剛需來講，可選擇的空間比較大。

改善型房源較少，品質社區較少，這也是康橋能夠在西南環內口碑爆棚稱霸的一個重要因素。

不過，學區為區域非加分項，幾乎很少涉及學區，區域內的教育資源一般。

4

教育：整體一般，名校較少，公辦幼稚園尤其少。

▼74中

▼73中

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米宅點評

片區內據統計幼稚園有13所，數量少，少有大型幼稚園，鮮有公辦幼稚園，小型的小區配套幼稚園不多。

有中原凱田實驗幼稚園，凱田花園的配套幼稚園；康橋幼稚園，康橋上城品的配套幼稚園；永威鑫城幼稚園。

米宅點評

據統計片區內國小有23個，大部分屬於二七區，二七區的教育水平相比於金水區和中原區，整體上處於中等水平。

區域熱門學校有汝河新區國小，中原領航實驗學校，帝湖國小，工人路國小等。

汝河新區國小：1985年開始招生，重視國學和禮儀的學校。

中原領航實驗學校：國小到國中九年制教育，前身是河南省鄭東中學，後來國小國中部搬遷改名。

帝湖國小：由帝湖花園開發商投資創建，后移交給政府，是伊河路國小的教育聯盟學校。聯盟學校還包括淮河路國小。

工人路國小：伊河路國小南校區，又稱工人路小區，中原新城開發的小區配套國小，學校師資有伊河路老師指導，雖然2014年開始招生，但是發展不錯。

米宅點評

本片區中學包括國中和高中據統計15所，包括國中6所，國小+國中2所，高中3所，完中（國中+高中）4所。

鄭州市的國中拔尖的其實少有，高中教育拔尖的學校（一中，省實驗，楓楊等）已經形成了穩定的口碑。

但是按片區劃分的話，區域內有些學校還是有一定口碑的。

鄭州市十九中：是老牌的省示範高中，雖然位置比較偏，但是中原區的熱門學校。

鄭州啟山實驗學校：原是七十三中的國中實驗班， 2016年獨立出來變成了獨立學校，不過師資教學還是跟進七十三中。

鄭州市四十四中學：有國中部和高中部，教學成績一般，但是體育專長特色明顯。

整體來講，區域內國小以及中學數量能夠基本滿足就學需求，但是師資力量一般；目前區域內還計劃新建3所學校，2所國小，1所中學。

5

軌道交通：5條捷運覆蓋

米宅點評

西南環內片區由隴海路、西三環、南三環、京廣路圍合而成，即由4條快速路圍合而成，公共交通之便利不言而喻。

值得一提的是，區域內規劃有5條捷運線路，一條環線5號線呈L走向，整體捷運網格則呈現3縱3橫，以航海路為中軸線，較為均勻的布局了整個區域，捷運網線不可謂不密集。

在鄭州老城區中，捷運的規劃設計布局，僅商城核心區、中原老城區、金水老城東區可與西南環內相媲美，都是5條，西南環內未來交通通達性可謂一級。

6

商業：僅1個二七萬達，1個專業建材市場，商圈氛圍較弱

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▼豫茶園

▼萬達廣場

▼百姓廣場

米宅點評

區域內大型商圈較少，僅1個二七萬達知名度較高，大商新瑪特以及千盛生活廣場影響力較小，但是滿足周邊日常生活配套沒有問題。

雖然說大型商圈比較少，但是區域內人口比較密集，商鋪林立，日常生活配套都比較齊全，生活的舒適度比較高，成本也較低。

西南環內區域的大型集中商業一直以來都比較弱，或許與其所在的地理位置以及發展有關。

位置上來講，區域東南距離二七火車站商圈非常近，屬於二七商圈的輻射範圍，這就導致了這部分區域小吃、小商鋪比較知名，但是缺乏強有力的核心商圈。

不過，得益於南區物流業的發達以及交通的便利性，區域內專業市場做的還不錯，如建材市場、茶城等。

位於南三環嵩山路的中原百姓廣場，涉及我們日常家居生活的方方面面，是鄭州比較專業、覆蓋面比較廣的建材家居總部基地。

7

醫院：10家公立醫院，三甲不多

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▼鄭州市婦幼保健院

▼鄭州市第六人民醫院

▼鄭州市第二人民醫院

▼鄭州十院

▼河南弘大醫院

▼河南電力醫院

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區域內大大小小的醫院不少，有11家，其中10家公立醫院，算是主城區內醫療配套比較齊全的一個區域，能夠基本滿足區域內居民就醫需求，相對西北環內的醫療資源要優越許多。

在區域內10家公立醫院中，有2家三甲醫院，綜合性醫院實力一般。

不過區域內專科性醫院不少，如精神病防治醫院、婦幼保健院、頸肩腰腿痛醫院、第八人民醫院等，有著自己明顯的醫療資源特色。

8

公園：小公園密布，整體綠化一般

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米宅點評

公園較多，有特色的少，知名的少；小公園、街心公園多，佔地較大的公園少；分佈比較分散，未能形成規模，從整體上大幅度提升對區域的城市面貌。

在整個京廣路以西來看，西南環內比之西北環內，公園綠化明顯較多，但缺少大體量公共綠化面積。

比之中原老城區，大型公園也少，小公園分散分佈，整體概況倒是類似。

對於西南區域內居民來講，分散的小公園能夠讓區域內大部分地方都能享有這個配套，可以在家的附近有個休閑公園。

雖然面積不大，在寸金寸土的環內，這也算是一個不錯的居住利好。

9

不利因素：烈士陵園、汽車客運總站

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▼鄭州汽車客運總站

米宅點評

區域內有兩個明顯的不利因素，鄭州烈士陵園和鄭州汽車客運總站。

一般來講，鄭州烈士陵園不能隨便進入，對生活的實質影響不大，關鍵的是心理層面，有的人在乎風水，有的人不在乎。

不同於陵園影響的虛，鄭州汽車客運總站的影響是可觸摸有形的，人流量大且雜亂，車流量大，會給周邊帶來一定的噪音影響，一定程度上堵車的幾率也有所提升，居住生活難免會收到影響。

10

總結

這是個新房無選擇，二手房多雜亂，商業無特色，醫院量不少質不足，公園密布面積不大，教育一般，配套不缺，居住氛圍濃厚，生活成本較低，整體均好型的區域。

區域內道路分佈比較合理，雖是高架圍合，但城市界面比較完整，沒有被割裂。

未來隨著舊城改造以及捷運的開通，區域的價值會有所提升，可以重點關注未來該區域將入市的新項目，改善為佳。

目前來看，區域新房毛坯均價在14000元/平，與鄭州市區內相同區域位置價格持平。

區域內優質二手房2萬-2.2萬/平，次新一般二手房1.6-1.8萬/平，較好的老小區15000元/平左右，老家屬院1.2萬-1.3萬左右。

單從價格來看，西南環內的新房價格相對略弱於中原老城區和金水老城區，但是二手房的價格已經和中原、金水達到同一水平線上，且是在無學區加持的情況下。

如果購買學區，基本可以繞過該區域；如果在該區域改善，選擇的空間也比較小。

但對於剛需、剛改來講，區域內生活配套齊全，未來有多條捷運通過，價格比較多樣化，用較低的成本購買到三環內性價比相對較高的房源，尤其是區域二手房。

金水老城東區 丨 金水老城西區盤點丨中原老城區盤點丨西北環內片區盤點 丨商城核心區 丨 北三環片區

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