萬科都降了，長安碧桂園還要賣3萬元以上？東莞樓市誰說了算||東莞房價的秘密

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東莞樓市降價了嗎？上周，樓三姐報道了東莞有多個樓盤調整備案價后，有開發商否認稱，樓盤沒降價，反而漲價了！

昨天，樓三姐查詢東莞市價格信息網發現，目前東莞樓盤定價兩極，萬科翡麗山下調備案價幅度達2%-25%，以價換量；而長安碧桂園備案價則高達3、4萬元/平方米，讓人吃驚！

東莞樓市兩大巨頭「萬碧之爭」已經開始，今年樓市誰說了算？！

開發商與購房者拉鋸仍在持續，市場定價混亂。實際市場成交上顯示，低價房源走貨快，高價房源走貨緩慢，整體住宅成交均價連續三周下滑！

東莞樓市漲價和降價的秘密，讓樓三姐告訴你這些事實！

特價房促銷增多？！

開發商：其它房源定價仍高！

上周，樓三姐報道了常平翔龍天地廣場27套住宅調整備案價，最高下調幅度近6000元/平方米。隨後該樓盤相關人士向樓三姐回應稱，樓盤並沒有降價銷售，這些調整價格的房源並不對外銷售，僅供內部人員購買，而項目新推出的產品12-14棟產品備案價仍然在1.9萬元-2.3萬元/平方米之間。

「因為17-19棟是首批開盤的，原來的價格並不高，這幾套房是調整回到原來的價格，後面新推的產品價格比之前上漲了。」該樓盤相關人士告訴樓三姐。樓三姐了解到，翔龍天地廣場今年兩個月約簽約41套，成交均價約為1.7萬多元/平方米，去年12月，該樓盤簽約86套，成交均價約為1.76萬元/平方米，最近三個月的簽約均價基本持平。不過，今年2月21日當天簽約了兩套住宅，顯示的簽約均價為13700元/平方米。瑞峰瑞城搜也表示，常平個盤房價下調幅度大，是房企的個別行為，並不能以此判斷市場降價。

然而不可否認的是，這種少數房源價格較低的「特價房」現象正在增多。樓三姐走訪市場時了解到，近期東莞樓市特價房促銷現象增多。瑞峰瑞城搜監控市場顯示，上周東城格蘭名築推10套特價房，企石嘉宏錦城也推出特價房進行促銷。據了解，目前市場仍在回暖階段，大部分樓盤通過暖場活動來吸引購房者，少部分項目則通過特價房促銷活動刺激成交。

長安碧桂園最高備案價達4萬元/平

業內人士：定價分兩極，有的漲有的降

除了特價房促銷引起關注外，有樓盤超高的備案價也引發市場熱議。2月21日，長安碧桂園在東莞價格信息網的價格備案正式公布，信息顯示，該樓盤將推出1號、3號樓共165套住宅，面積段在78-140平方米之間，備案價格由3.2萬元-4萬元/平方米不等，整體備案均價約為34653元/平方米。

該樓盤備案價格公示后立即引起業內熱議。樓三姐了解到，去年全年長安沒有新盤推出，購房需求往大嶺山等周邊鎮區外溢，需求旺盛、供應稀缺使得長安樓市成為一個「香餑餑」。由於長安鎮經濟發達、交通便利，不僅東莞本地購房者關注，深圳購房者也看好長安鎮樓市，全新盤長安碧桂園的入市備受關注。而儘管去年長安幾乎沒有一手房簽約，但是長安鎮一手房價仍然被業內納入2萬元/平方米以上的範疇。

不過，長安碧桂園在目前市場下備案價達到「3萬字頭」，有業內人士並不看好！有業內人士表示，目前臨深片區樓盤定價有所下滑，鳳崗、黃江等原來熱銷樓盤有的已經悄然下調價格2000元/平方米出售，長安碧桂園逆市漲價，銷售難度比較大。許多業內人士認為，長安碧桂園是否能夠高價成交，將對今年東莞樓市走向有一定的影響，許多開發商和購房者都在關注。

樓三姐了解到，降價和漲價都不是個別樓盤的行為，定價兩極化在目前的東莞樓市十分明顯。合富輝煌東莞發展研究中心根據東莞發改委備案數據統計發現，上周東莞總體備案套數2012套，體量21.49萬平方米；備案純新盤有長安碧桂園，新品入市的項目有松湖碧桂園、金地城南藝境、南部灣萬科城和萬科珠江東岸；上周洋房備案均價被常平金田花園以8834元/平方米的備案均價拉低，洋房整體均價約19723元/平方米。另外，上周備案項目中有部分項目重新調整備案價格，其中茶山碧桂園調整后的備案價格上漲6%-46%，萬科翡麗山調整后的備案價格則下降了5%-25%。

一、前兩月近2000套房重新調整備案價，六成漲，兩成降

瑞峰瑞城搜統計數據顯示，2017年1月1日至2月21日之間，東莞重新調整備案房價的房源有1915套，占目前住宅存量房源的6.5%，主要集中在東北及臨深片區；即有93.5%的房源備案價暫時沒有變化，大部分開發商仍然處在觀望之中。

在調整備案價的1915套房源當中，有62%是上調價格的，有19%下調房價，另外還有19%的房源調整備案價后仍然基本維持不變。

瑞峰瑞城搜介紹，從統計數據來看，下調價格項目個數多，但是房源較少，共有14個項目的291套房，整體下滑幅度10%，下降均價2533元/平方米。

二、尷尬！有樓盤漲價后成交緩慢

樓三姐了解到，目前東莞市場上有兩種漲價行為：一是原來定價偏低的舊盤，新貨推出后價格上漲至市場平均水平；另外一種是以低於預期價開盤的樓盤，成交效果較好后，新一批產品推出后價格上漲。

瑞峰瑞城搜介紹，在1915套重新調整備案價的房源當中，有11個項目進行備案價上調，上調幅度在3-35%之間，整體上調幅度19%，上調均價為2798元/平方米。其中茶山、常平、望牛墩、鳳崗等區域項目房源批量上調。據介紹，其中常平有兩大項目較為突出，上調幅度在3000-4000元/平方米之間，主要是因為常平這兩大項目均為舊盤項目，調價后價格從原來的1.1萬-1.3萬元/平方米調整至1.4萬-1.6萬元/平方米。瑞峰瑞城搜認為，兩項目定價並沒有明顯高於常平在售同品質項目的價格，是市場價格可控範圍內，符合市場預期走勢。

從備案價格中可以看到，去年熱銷的部分樓盤價格上漲了1000元-2000元/平方米不等。如水鄉片區部分樓盤在去年新政出台後，以1萬元/平方米左右的均價開盤，成功熱銷，隨後新的產品推出，價格上調至1.3萬元/平方米左右。

另外，茶山一項目同樣上漲幅度超過3000元/平方米。據瑞峰瑞城搜介紹，位於茶山的該項目於去年12月開盤入市，定價約為1.3萬元/平方米，客戶接受度較高，去貨比較快，加上茶山兩宗高價地的影響，開發商趨向樂觀，2月加推的產品上調價格至1.5萬元/平方米，但據市場反饋來看，上調價格后客戶抗性較高，項目去貨速度明顯放緩。

東莞一名開發商告訴樓三姐，去年他所在樓盤以1.2萬元/平方米出售，吸引了大量的深圳客，已經銷售了近9成；今年新貨推出后，價格上漲至1.5萬元/平方米，但是成交幾乎停滯，成交非常困難。

三、成交：供求創歷史同期新低

反映到市場成交方面，受到春節月和樓市政策調控的影響，2月份東莞住宅成交量創下了歷史同期最低。合富輝煌東莞發展研究中心數據顯示，上周東莞全市一手住宅新增供應僅404套，簽約僅452套，日均僅64套；2月截止26日一手住宅新增供應僅600套左右，簽約僅1310套，供求均創歷史同期最低谷水平。

瑞峰瑞城搜認為，一方面2月是傳統淡季，大部分項目新一年營銷計劃還未展開，以自然銷售為主，另一方面樓市觀望情緒仍濃，房企和購房者皆處在博弈階段，成交自然緩慢。從短期來看，3月小陽春樓市營銷依然以順賣為主，房企推貨相對謹慎，樓市供應有所放量，但超過往年同期的幾率很少。

四、低價項目受熱捧，高價房走貨困難

回到市場上來看，低價項目走貨快，高價項目走貨困難！上周東莞住宅成交均價約14444元/平方米，已經連續3周下滑。據了解，除了結構性因素如星城翠瓏灣洋房以極低價出售給牛楊村民拉低全市均價外，合富輝煌東莞發展研究中心還介紹，項目以價換量回籠資金現象增多，房價呈現小幅回調趨勢。市場「且行且觀望」，開發商陷政策收緊出貨受限雙重尷尬，推貨節奏放緩，而缺乏新品刺激繼而引發觀望情緒持續，不過，隨著新品入市增多，接下來此輪僵局有望打破。

對於住宅均價連續走低的現象，東莞中原研究部也表示，高價房源走貨困難，相對低價的項目則受到熱捧，低價項目簽約比重不斷增加，拉低了整體市場均價。

後市：

人氣增加樓市回暖中

春節結束一個月時間后，東莞樓市人氣開始緩慢回升，逐漸擺脫春節時的低迷狀態。一名開發商人士告訴樓三姐，近期樓市人氣有所回暖，他所在樓盤每天基本上能夠成交1套。他認為，「這比想象中的要快一些，市場表現回歸平穩。

在實際推售市場方面，在眾多樓盤推貨帶動下，上周樓市人氣繼續回暖。據東莞中原CCES系統顯示，上周客戶來訪量環比繼續大漲，已經接近新政后的最高點。一方面，新品上市，客戶選擇增加，看房熱情不斷提升；另一方面，各項目以價換量，降價、特價房等促銷活動頻出，刺激需求釋放。

不過，與新政前相比，市場仍然非常低迷，觀望氛圍濃郁。合富輝煌東莞發展研究中心介紹，上周全市除臨廣片區成交環比增幅相對最大外，整體仍處低迷態勢，從各片區成交比重走勢來看，上周臨廣片區去化比重同比有明顯增加，來自沙田、麻涌、望牛墩鎮的一線品牌項目成交實力支撐。但縱觀全市全市33個區域仍然無一區域簽約套數在百套之上。

3月多盤齊發，建議開發商快速出貨

據合富輝煌東莞發展研究中心不完全統計，3月將有多個樓盤推出新貨，如錦繡山河、班芙春天、綠地大都會、金地湖山大境等項目陸續加推。隨著新房市場開閘放量，加上交通軌道規劃明朗提振市場預期，沿線區域價值預期提高，下一階段交易量預計會有進一步回升。

瑞峰瑞城搜則認為，2017年樓市是低迷和調整的一年，上半年預計買賣雙方都處於觀望階段，以自然銷售為主，存量房以小幅度調價來試探市場反應，新品定價則更接近2017年樓市行情，更貼合市場和理性，大漲大跌可能性低；下半年新增供應量有所加大，在市場預期沒有改變的情況下，集中跑量，或會出現價格回調預期，不排除部分開發商開始降價跑量現象。瑞峰瑞城搜建議，下半年市場行情不確定性因素大，建議開發商上半年快速出貨。

文：廣州日報 樓三姐

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