專家：佛山城中村私宅限高是因為白領增多，快收了你的神通吧

距離市國土資源和城鄉規劃局針對《佛山市村鎮規劃管理技術規定》（以下稱《新規》）公開徵詢公眾意見結束已經過去15天。其中，有關村民私宅限高的規定備受關注。走訪中，本報記者發現，各區緊鄰商務帶和工業區的村民私宅中，六七層高的建築林立已是司空見慣。「村民私宅限高」的新規將對佛山未來的鄉村面貌帶來怎樣的改變？有哪些社會問題需要注意？對此，本報記者實地走訪了相關專家。

走訪：村宅常見六七層高

連日來，本報記者分赴禪城、南海等地村居，了解村民私宅現狀。處在禪城季華路與汾江路交叉十字西南側的教子村，隱藏在新都會華庭和世紀嘉園的高樓大廈後面。在靠近金源街的村內道路上，扎堆擠滿了6至8層的出租樓，有的建築還在圍蔽著施工。這些出租樓的一層沿路排列著大排檔、士多、藥房和洗衣店。在石頭村夏園新村，這種情況則同樣普遍，六七層的房子大多正在招租。有路過的村民也告訴記者，這裡很多房子都已經出租給外地人。首層貼出的招租信息也非常搶眼：「一廳一房出租，配有獨立陽台、浴室，價廉物美」，「全層一廳四房平租」。

在南海大瀝平地村，村民告訴記者，早些年，9層、12層高的出租樓也不少見。而高明荷城官當村，此前還出現過在一棟六層建築天台上建造三層花園別墅的事情。記者深入禪城張槎大富村的小巷，看到了多幢4層以上的村宅，包括一棟在建的9層村宅。該棟建築每層有大大小小10多個窗戶，其周圍的很多村宅首層上都貼著「現有房出租」「單房、一房一廳、二房一廳」等五花八門的招租信息，有的還以「全新電梯房」作為賣點，從陽台晾曬的衣物、村宅窗戶數量、村宅結構設計等也不難看出這些是用於出租的房子。

關註：4層以上村宅常見？不少為出租

為什麼佛山鄉村裡六七層的村民私宅最常見？「農村蓋4層樓的成本大約是1500元/平方米。如果蓋到六七層，單位面積上的建設成本和4層樓差異不大。而且，即使自建的樓房空著不租，房產終歸還是自己的。所以很多人會選擇蓋六七層高的樓房。」南海夏西村的黎小姐（化名）解釋稱，到了7層以上的高層，一般需要配電梯，造價高，所以很少有人會蓋到這麼高。黎小姐還為記者算了筆賬，如果在100平方米的宅基地上蓋一座4層樓，每個單間月租四五百元，大約8至10年就可以收回成本。

此外，三水的莫先生告訴記者，當初在村裡蓋房的時候，他已把地基建成了足夠蓋10層樓的程度。但礙於資金問題，莫先生只蓋了3層。而最近，他正在對房子進行加蓋。「這棟3層樓自住完全足夠，但並不方便出租。」他算了一筆賬：在原來基礎上加蓋4層需要投入100多萬元，到時整棟7層的樓房除一層用於自住外，其他樓層可以分隔成單間或一房一廳的套間出租。「我的房子靠近工業園的市場，房租加上首層的鋪租，每個月可以有2萬元左右的收入，5到6年就可以回本。而且，房子一直是我的，靠房租養老都不成問題。」

記者在禪城、南海多處村宅的門口看到了招租的廣告。石頭村一位上了年紀的村民告訴記者：「現在村裡的房子除了部分自住，大多出租給了外來人員。」在一棟6層的村宅，記者看到除了首層用於商鋪外，其他各層已被分隔成8間帶衛生間的單間，每間每月租金約為280元。據附近居民介紹，這棟村居已被業主打包出租給了二手房東。承包的二手房東再分租給租戶，租客多是在附近工作的外地人。

紫南村這樣做：從「限高」到「禁租」

早在2013年，禪城南庄紫南村的兩委會班子就制定計劃：紫南村的新建村宅不得再超過4層或高於15米。而此舉最終目的是通過「村宅限高」逐步推動把「禁止出租屋」寫入村規。

2015年9月，在召開過六七輪的專題座談會後，紫南村召開了村民大會，投票表決把出租屋禁令寫入村規。但此時紫南村1700多戶村民家庭中，仍有400多戶擁有出租屋。但最終九成的村民同意這項新村規。外來務工人員則集中住進了小區式的員工村裡，或者租住在商業開發的公寓樓里。

觀察人士分析指出，紫南村之所有底氣探索「村民私宅限高」和「禁租」，並獲得廣大村民的支持，得益於長期以來在公共福利、公共設施升級改造、嶺南水鄉環境整飭方面的投入。而實際上，紫南村之所以選擇在2013年切入新建村宅限高的主題，也和2011年之後該村的升級改造進入「黃金期」有直接關係。現在的紫南村，儘管外來人員不能隨意進入封閉管理的村居，但他們並沒有遠離這裡。在紫南村文化中心和家庭服務中心的旁邊，5棟整齊的樓房就是紫南賢德國際公寓。紫南賢德國際公寓2棟的銷售人員告訴記者，該棟一間30多平米的單間，租金為每月700元，而配有空調和兩張床的套間，租金則為每月1600元。與原有的員工村相比，該銷售人員表示：「公寓從今年才開始招租，小區管理更加安全，入住的也多數是附近陶瓷總部的工作人員。」

記者從多位銷售人員處了解到，目前賢德公寓的銷售均價為6000元/平方米，但由於附近的捷運二號線明年將全線貫通，有銷售人員表示，好的戶型銷售價格已達9000元/平方米。此外，多位銷售人員都表示，賢德公寓的產權為40年，公寓的地塊屬於向村集體租用的用地。這又客觀上增加了村集體經濟的收益。對此，佛科院社會學教授張喜平評價說，紫南村能夠成功實現這一系列的改革，和該村做大做強集體經濟、不斷提升村居凝聚力密不可分。「紫南模式將會是複製的模式，村民收入不但不會因限高而減少，還會增加。」

專家解讀：新規降低村居舊改成本

新規的誕生，被視作是「加強村鎮規劃管理，提高村鎮規劃編製水平和促進宜居城鄉建設」的必要舉措。對此，佛山市城市規劃委員會委員、華南理工大學建築學院教授袁奇峰表示，新規與國家的有關規定保持了一致。首先要求「一戶一宅」，宅基地面積不超過120平方米（包含道路等公共設施用地），所以每戶人的宅基地面積大約在80平方米。其次，村居的合法建築是「三層半」，總面積大約280平方米。同時，在袁奇峰看來，新規為社會提供了平均的價值尺度，最大的用處在於為拆遷安置中合法面積的認定提供了依據，限高以上的建築可能只按建築成本、不按市價來賠償。

對此，佛科院社會學教授張喜平也表示了認同。「如果不做出限高，來自村鎮重新規劃建設和三舊改造的成本將會很高。」他進一步分析說，新規體現了「規劃優先」的原則，鄉村的整體改造和重新規劃對地方政府下一步工作非常重要，而新規為此做出了前期的鋪墊。此外，他表示，佛山經濟轉型是不可逆轉的趨勢，佛企人才的結構性改變決定了城市裡的「白領」在增多，「藍領」在減少，村裡的住戶也會逐漸減少。

來自：廣州日報

記者：馮嘉敏、楊博、鄧柱峰、陳楓