2017年，中國商業地產正式進入黃金時代！

「每周上調500元/㎡，連調四周，漲10000！」最近，升龍河西公館的調價消息震驚了整個南京！升龍河西公館為什麼能調價調的這麼拽、這麼牛？為何在最嚴新政下，一直不溫不火的公寓，卻突然開始火爆起來？

其實不光是南京，其他熱點城市的商業地產都火爆異常！其中，北京率先於3月26日晚出台了相關政策。政策明確規定：商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

這使得北京成為首個停止向個人出售商辦類項目的城市。北京為什麼要限購「商住房」？其實，從大趨勢上看，城市等級越低，「商住房」越不值得買。然而，在主要的熱點城市，買「商住房」還是非常有價值的。有價值的、稀缺的東西，才需要限購。由此可見，北京的商住房已經火爆到了什麼樣的地步！為什麼會這樣？

商業地產

商業地產，顧名思義， 作為商業用途的地產。商業地產一般分為商住房（又叫公寓）、寫字樓和商鋪三種類型。

從1999年中央出台政策「誰投資、誰得益」，市場進入啟動期階段，到2015年萬達宣布輕資產，大陸商業地產開發嚴重過剩，市場進入調整、運營期為止，商業地產就一直存在著高配置、高庫存、去化難的問題，甚至成為了政府和企業的包袱。

住宅用地供應比例低，商辦項目供應量過剩、效益降低、流入資金減少、開發困難，種種因素導致商業用地價格降低，出讓困難，售價賣不過住宅，中央政府不得不出台政策拯救商業地產，如「商改住」、「商改辦」、購置商業物業可以2年抵扣等。同時，改造下的「類住宅」產物——商住房也成為了住宅供應不充足的一個有益補充，對住宅房價過高起到了一個緩壓作用。

但是，與此同時，一些不利於商業地產解困的地方性政策和規劃控制並未消除，如有的地方規定開發商業地產須80%持有，有的地方規定開發商業地產須持有建成物業50%十年以上，金融對商業地產支持力度不夠，商業地產的去庫存要比住宅困難大得多。

那麼，為什麼一直低迷的商業地產市場突然就開始火爆起來了呢？其根本原因是什麼？

1. 政府層面

政府在做城市規劃時，是更偏愛配置商辦用地和工業用地的。因為從 GDP 考核的角度來看，多一些商辦用地和工業用地，就能多一些服務業和製造業，從理論上來看也就貢獻了更多服務業和製造業產值，而住宅就不一樣了，交付以後幾乎就對 GDP 沒貢獻了。但是也因此，商業地產產能過剩的問題日益嚴重起來。

指數研究院新近發布的《2016商業地產市場發展年報》顯示，現在去庫存工作有一個現象值得關注，就是總體庫存在下降，特別是住宅的庫存比例下降得比較快，但商業地產庫存壓力依然很大。

為了解決產能過剩的問題，政府出台了不少利好政策：

2015年政府為了刺激經濟，一方面通過降准加大投放市場資金流，另一方面通過降息刺激消費。而促使商業地產成長的兩個重要指標——消費和城鎮化率因此贏得巨大發展機會，這為商業地產的開發運營提供了良好的需求支撐。不論是開發企業還是中小投資者，商業地產都成為新的投資熱點。

2016年3月18日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署全面推開營改增試點，進一步減輕企業稅負。其中包括兩大事關商業地產行業發展的大政策：

房地產營改增稅率確定為11%

從2016年5月1日起，一是擴大試點行業範圍。將建築業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點範圍，自此，現行營業稅納稅人全部改徵增值稅。實現貨物和服務行業全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業發展和製造業升級。其中，建築業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。這些新增試點行業，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍；年營業稅規模約1.9萬億元，占原營業稅總收入的比例約80%。

將不動產納入抵扣範圍

繼上一輪增值稅轉型改革將企業購進機器設備納入抵扣範圍之後，本次改革又將不動產納入抵扣範圍，無論是製造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。加大企業減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業採取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業稅負只減不增。2016年營改增減輕了企業稅負約5000多億元。一個人不應該以自己的經驗和觀點去影響另一個人，何況他不是你，你也不是他。每一個人成長的過程都不一樣，人生的酸甜苦辣應當自己嘗一嘗，嘗試才是人生。

新增不動產投資被納入抵扣，這將鼓勵企業投資、購入並持有商業地產，對從事商業地產的房地產企業來說，也便於它把稅負傳遞給下家，因此房地產營改增利好商業地產，這是商業地產去庫存的大招！

2. 投資角度

商業地產的投資無非就是投資商住房（公寓）或寫字樓，在多地住宅限購的大背景下，商住房的投資價值，比住宅高多了，投資回報率也非常高，簡直就是投資的窪地。

商業地產的投資優勢

不折舊

就住宅而言，使用年限在物業中是最長的，但住宅畢竟是家在其中，所以舊了感覺會有那麼美中不足的遺憾，所以在投資的住宅轉手時難免會有折舊的「待遇」，因為外觀舊了給人的感覺不爽，另外時間長了的社區管理方面往往會跟不上或不如剛開始的時候那麼完善、那麼溫暖。而商業地產卻不折舊，往往是越舊越值錢，商業地產的投資，講究的是地段、人氣、回報價值的體現，所以舊不是問題，「旺」就行。

不裝修

在住宅投資中有一件讓投資者頭疼的事情就是裝修，就住宅而言，一般來說出租時間在2-3年就得裝修翻新一次，以至讓物業快租或租上好價，裝修費心費力又花錢，挺煩心。而商業地產就免了這樣的煩惱，商住房幾乎都是精裝修，而對於寫字樓、商鋪，一般都是租戶來裝修，就算商鋪本身有裝修也不一定合承租者的需求，所以都是自己按著要求來裝修，而且解除合約時裝修也是留下不予毀壞的。

不愁租

一般來說住宅都要到經紀公司放盤，而且空置的時間較長，相對損失明顯較大。而且投資者還經常為出租的事宜跑前忙后，有傢具電器的又不願意放鑰匙給中介，吉屋又不容易出租，即使租給辦公的又怕增添麻煩，左右為難，非常煩瑣。商業地產就不同，還未到期就可以提前放盤，非常輕鬆方便。而且不用為傢具電器的事煩心，空空的一無所有最好。

投資回報高

據統計，商業地產的回報率大約能達到8%，而住宅一般在5%以下。商業地產一般都是面積小、總價低，價格上比住宅優勢明顯，而且出租一般簽約在3-5年，每年都會有遞增，一年比一年的租金高。在目前的住宅限購的大環境下，住宅價格過高，且大多數人沒有資格購買了，幾乎已經沒有增值空間。

對通貨膨脹的恐懼

房價暴漲，通貨膨脹來襲。有些投資者在上一輪投資住宅的過程中，沒有抓住機會，現在住宅限購了，沒有資格購買住宅了，於是就選擇商業地產來作為投資對象。通貨膨脹給投資者們帶來了極度的恐懼感，讓他們產生了一種「只要買房，無論買什麼都比把錢放在兜里強」的心態，促使商業地產的投資需求開始激增。

自2015年來，政府在資金政策方面，持續保持寬鬆的原則，多次降准、降息，利率水平保持歷史低位，市場的流動資金很多，投資者們都有著旺盛的投資需求。住宅與商業地產的價格已經出現了嚴重的倒掛現象，營改增細則落地、商業不限購不限貸。目前，多個熱點城市對於住宅均已出台了非常嚴厲的調控政策，並一輪接一輪的加碼，這對於商業地產市場無疑是一次非常有力的推動，也進一步加速了資金向商業地產流動。多重利好政策的疊加效應驚人，加上投資者們資產增值的強烈需求，商業地產怎麼能不異常火爆呢？