北京多地塊樓麵價超過銷售均價 房企靠什麼盈利？

機構計算，丰台西鐵營、朝陽管庄、大興瀛海等地塊樓麵價超過限定銷售均價

當樓麵價超過銷售均價，房企靠什麼盈利？

7月18日，丰台西鐵營、房山周口、大興瀛海三宗地塊出讓，引來30餘家房產商參與競逐，其中丰台西鐵營地塊由於區位條件優秀備受市場矚目。該地塊可售住宅部分，已超過了該地塊限定的銷售均價，「麵粉」貴過「麵包」也逐漸成為北京土地市場的特殊現象。

「麵粉」貴過「麵包」？

據了解，丰台區西鐵營村地塊，規劃建築面積19.38萬平方米，吸引了包括保利、首開、龍湖、華潤、招商、西鐵營一級開發商在內的超級聯合體參與拿地。然而經過激烈競奪，最終卻被金茂、世茂、國瑞聯合體以78.7億元，自持面積比例54%的附加條件成交。此外該地塊還限定住房銷售均價不超過7.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過8.3萬元/平方米。

據中原地產計算，刨除自持以及無償配建部分之後，該地塊可售住宅部分只有約5.4萬平方米，商業部分面積0.85萬平方米。在不含地下車庫、商業等可能貨值的前提條件下，其平均樓麵價達到了8萬元/平方米左右。這一數字已超過了該地塊限定的銷售均價。

事實上，早在今年4月底，位於朝陽區管庄鄉和大興區瀛海鎮的兩自住房地塊就已經出現過成交樓麵價高於銷售限價的情況。而4月27日，河南正商進京拿下兩宗自住房地塊，其樓麵價就已經接近銷售限價。刨除建安成本之後，對企業來講盈利空間非常有限。

在連續不斷的調控政策之後，北京土地市場已經有所降溫，3月以來出讓的大量土地中有不少都未曾觸及溢價上限。即使是7月18日當日成交的另外一宗位於大興瀛海的地塊也以底價成交。因此，有業內人士分析認為，西鐵營地塊樓麵價的高企只是個案，並非北京土地市場在整體升溫。

盈利邏輯：控成本，「用好」商業、車庫

不過，一個業內普遍關心的問題也隨之出現。在拿地樓麵價已經接近甚至超過銷售限價的前提下，房企究竟會怎樣實現盈利？

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：「一些企業在北京土地市場上的積極表現，說明目前企業對於北京市場開發的急切程度，另外在一些熱點地塊拿地也是有象徵含義的，即表明企業有能力在北京市場立足。當然高價拿地也是無奈的，但如今企業都是帶有走一步算一步的心態做投資，後續也會考慮降低開發成本等，進而降低投資風險。」

「僅從未來銷售情況來講，西鐵營地塊未來的項目是不愁賣的。」克而瑞分析師崔秀程分析認為，首先該地塊周邊二手房銷售均價在7萬元/平方米左右，距離宗地不遠的地方有崑崙領和璽兩個項目，市場預期售價都在10萬元/平方米以上，項目附近還有北京熱銷豪宅項目懋源·釣雲台。而該項目的限價控制在7.9萬元/平方米左右，在區域市場中有著不錯的性價比。

「對於房企來說，拿這種地塊的目的並非在於盈利。回收現金流，幫助第二年實現部分業績也許才是房企拿地的主要目的。」而一位不願具名的機構分析師則向記者透露：「目前，該地塊附近的璽豪宅項目及其周邊房產項目均價大約為8萬元/平米，因此西鐵營地塊現今已成為極為稀缺的土地資源。儘管按照成交價格計算出的平均樓麵價8萬元，已經超過銷售均價79459元/平方米，但是開發商如果充分利用好地下建築空間（比如儲藏間、車庫等一系列地下設施），依舊可以盈利。」

采寫/新京報記者 陳禹銘 張建