東莞新政限價 臨深地價上漲500%後房價要剎車了？

3月21日下午，東莞市人民政府辦公室發布關於進一步規範東莞市房地產市場發展的通知。

細則如下：

1、調整土地供應結構。

2、創新土地供應條件。

3、加強房價備案管理。

4、嚴格執行限購限貸政策。

5、加強房地產市場整治。

尤其在限價上，開發企業應根據項目樓面地價及建安成本等因素合理確定申報價格,新建商品住房項目首次申報房價備案,其申報價格明顯高於同區域同類型在售項目價格,又不能作出合理說明的,發改部門可暫不辦理房價備案,住建部門可暫不核發預售許可證或暫不辦理現售備案證書。

去年10月，東莞出台政策規定房價浮動超15%將無法網簽，短短半年時間，東莞第二次再限價。那麼，對於去年拿了東莞那些麵粉價幾乎貴過麵包的地塊的房企，現在又該怎樣應對呢？

那些麵粉價幾乎貴過麵包的地塊

北大資源黃江項目 樓麵價超2.5萬

2016年9月22日，東莞黃江一宗商住用地以34.3億元總價被北大資源集團投資有限公司拿下，樓麵價高達25264元/平！溢價率662.22%。創造了東莞土拍史上總價和樓麵價的雙料地王。當時該地塊並帶領東莞土地市場進入了新時代。

值得注意的是，北大資源集團在同年8月同樣以超高價3.1億元拿下樟木頭地王，摺合樓麵價13298元/㎡，可見北大資源集團是有意深耕臨深片區。

其中，受深圳客外溢的影響，黃江新房的成交均價從前年的1萬左右漲到了如今的兩萬以上，而業內專家當時就表示，項目需賣到3.5萬/平才能獲利。目前地王周邊房價超過2.4萬/平，「麵粉貴過麵包」已成事實。

目前周邊最貴項目：

江海天悅 樓盤均價： 19000元/㎡

融創黃江項目 樓麵價超2萬

2016年9月27日，東莞黃江宗地編號為2016WG026，經過76輪競拍最終被融創（深圳）房地產有限公司以194660萬元拍得。

樓麵價達20421.68元/㎡，總價19.5億元，溢價率689.38%！該地塊附近交通便利，路網四通八達，距離莞深高速出入口約5公里，同時地塊距離R1捷運（黃江北站）1公里不到，三站即無縫接駁深圳捷運6號線（荔林站），隨著莞深交通一體化日漸形成，通往深圳十分便捷。

目前周邊最貴項目：

東莞光明國際 樓盤均價： 20000元/㎡

北大資源再奪樟木頭地塊 樓麵價1.3萬

2016年8月4日，東莞市樟木頭宗編號為2016WG020的商住地出讓，最終由北大資源集團投資有限公司競得，總價為31817萬元，溢價329%，樓面地價13298元/㎡。

該地塊位於樟木頭樟羅社區，香樟1號樓盤旁邊，佔地面積不足1萬㎡，當時引來了8家房企競價。

2015年12月拍出3104元/㎡的圩鎮社區地成為當年地王，而距離該次拍賣僅8個月時間，就上漲了1萬多元。

去年8月，據中原數據統計，塘廈、鳳崗、黃江、清溪四個臨深鎮街的房價均價已經突破了2萬元。基於對臨深片區未來的樂觀預期，開發商對樟木頭未來1-2年房價信心滿滿，如今拍出樓麵價13298元/平方米，未來預估售價3萬。

目前周邊最貴項目：

長虹百薈花園 樓盤均價：11500元/㎡

碧桂園競得石排地塊 樓麵價1.4萬

2016年9月29日石排李家坊，出讓的商住地塊編號為2016WG028，碧桂園以5.6億元的總價拿下了這一地塊，摺合樓麵價14217元/㎡，溢價率546%。根據合富輝煌的統計數據，當時9月石排鎮的新房均價為10051元/㎡，該地塊拍地麵粉再次貴過麵包。

目前周邊最貴項目：

盛和雅頌花園 樓盤均價： 15000元/㎡

時代地產拿下茶山地塊 樓麵價1.2萬

2016年9月21日，茶山橫江村地塊編號2016WG023開拍，該地塊最終被時代地產以13.3億元的總價艱難斬獲，摺合樓面地價12517元/㎡！

從東莞中原研究部公布的東莞區域成交情況來看，2016年8月，茶山鎮以10902元/㎡的均價排在第19名，從而正式加入萬元大軍。

目前周邊最貴項目：

金格蘭名築 樓盤均價：20000元/㎡

陽光城10.37億元摘得萬江地塊

2016年9月23日，位於「不被東莞人承認的城區」的萬江，宗地編號為2016WG025地塊公開出讓，該地塊在萬江拔蛟窩社區新城中路，佔地面積約為34486.11平方米。

經過76輪競拍最終被蘇南陽光城置業（蘇州）有限公司拍得，總價10.37億元、樓麵價15339元/平，溢價率達到380%，成為萬江區域當時的新地王。

15339元/平的樓麵價超過周邊房價，相較上一宗區域地王樓麵價翻了接近3倍。

目前周邊最貴項目：

金地藝境水岸 樓盤均價：28000元/㎡

去年，2016年東莞土地市場成交呈量跌價暴漲，也是東莞地王爆發的一年。2016年東莞地價高企，還誕生了眾多鎮區地王。

除水鄉片區之外，其餘幾大片區地價均上漲超300%，而臨深片區竟然上漲500%。

據中原研究數據顯示，供應方面，東莞土地市場供應91宗，佔地面積合計442萬㎡，同比15年減少47.7%，同比14年減少5.45%；其中，商住地供應24宗，佔地面積合計97萬㎡，同比15年減少56.37%，同比14年減少26.35%。

土地供應量遠遠無法滿足市場需求，供需矛盾日益尖銳。但是等地價暴漲之後，再來調控房價，房企又該怎樣應對呢？