重磅信號，樓市又要火了！勸你賣房的不是騙子就是托？

文 / 馬光遠

最近有兩個消息特別重要值得關註：

第一個消息是京滬兩地的土地市場都爆出大消息，北京公布了2017年建設用地供應計劃，供應總量為3900公頃，比去年減少200公頃。特別是住宅用地計劃供應610公頃，相對於去年的1200公頃，減少了差不多一半。

而上海21日的土地拍賣市場出現前所未有的驚人一幕：在對三幅郊區宅地的拍賣中，參與競拍的兩家開發商被當場取消競拍資格，原因分別是未通過事先資金審查、競拍價格已超過申報資金規模，其中一家開發商還是大型國有房企。最後，競拍的三塊土地最終以底價或低溢價成交。

北京土地供應繼續減少，而上海2月土地拍賣低調收場，預示著什麼樣的房價走勢？

第二個消息是政治局會議審議政府工作報告，談及今年的宏觀政策，會議提出要穩定和完善宏觀經濟政策，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，加強產業、區域、投資、消費、價格、土地、環保等政策協調配合。

特別要指出的是，在去年的中央經濟工作會議上，對於2017年宏觀政策的描述是這樣的：要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。財政政策要更加積極有效………。貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩定。

這次政治局會議關於貨幣政策提法雖然總體和中央經濟工作會議一樣，但由於中央經濟工作會議在具體闡述時在「穩健」兩字之後特別加了「中性」兩字，而這次政治局會議沒有展開說明，是否意味著的貨幣政策有微調的可能？

事實上，不管是房地產政策，還是貨幣政策，目前都面臨極其尷尬的「囚徒困境」，房地產政策和貨幣政策的突圍空間越來越小。

以房地產為例，在經歷2016年波瀾壯闊的大漲之後，銷售歷史首次突破了10萬億大關，銷量歷史首次突破15億平大關，一線及熱點城市的房價不管用什麼指標衡量，都已經到了一個危險的高點。

然而，面對政策的嚴控，儘管熱點城市的市場總體普遍降溫明顯，然而，上漲的預期卻沒有徹底改變，大家仍然擔心，房價很可能在經歷一個比較短的低迷和調整之後，再次出發，向上突破。比如，北京今年政府承諾「環比不上漲」，然而，在土地供應減半的情況下，傳導給房地產市場的預期就是供應量的大幅度減少。

2016年土地供應1200公頃，已經是多年來的低點，而且實際供應遠遠沒有完成指標。今年供應610公頃，一大半還要確保保障房的供應，這意味著，留給真正商品房住宅市場的土地供應少之又少，很顯然，在目前預期沒有改變的情況下，這種土地供應量的減少，無疑會助長北京住房市場的再次看漲預期。

春節后，北京房地產市場其實並未實質性降溫，二手房市場的價格上漲的情況仍然普遍，原因仍然是未來供應減少導致的看漲預期。未來幾年，北京的頭等大事是減少人口，房價的漲跌其實是放到很次要的位置的。在土改供應減少的情況下，大量的需求只能通過二手房市場解決，而有限的新房供應，只能選擇走「豪宅化」的道路。

從目前房地產市場面臨的情況看，即使對房地產市場最樂觀者也承認房價已經太高，泡沫是實實在在存在的。

過去近20年，房地產市場恰逢經濟高速增長、貨幣供應泛濫以及投資需求井噴的大周期，這導致了房地產市場經歷了令人極其炫目的上漲周期，房地產財富浪潮成為過去20年居民財富配置的最主要選擇。

然而，當下的情況下，無論是經濟高增長，還是貨幣的超發，財富的配置，已經到了真正的歷史轉折點。這三大拉動房價上漲的引擎已經發揮至極致。

即使從房地產的基本面去看，80%以上的城市住房供應和需求都到了歷史巔峰，住房極度短缺的歷史基本已經結束，住房基本面從短缺正在走向全面過剩。城鎮人均居住面積事實上早已經超過了40平，住房供求已經基本平衡。

按照目前房地產投資的增量供應，未來五年，住房供應出現全面過剩肯定會成為事實。而且，由於人民幣單邊升值的趨勢不再，人民幣相對於美元貶值短期不會改變，本來已經很高的人民幣計價的住房會顯得「更貴」。

這意味著，房價的下跌和調整周期事實上已經到來。然而，這不意味著房地產真的會崩盤。

2008年，歷史給了人刺破不健康的房地產泡沫的最好的機會，我們為了保增長而讓不健康的泡沫膨脹至駭人的程度，到了今天，我們不僅無力刺破，更重要的是，一旦刺破，等於對經濟實施「自殺式襲擊」，這種代價目前是無法承受的。

的經濟對房地產已經依賴到何種程度？房地產投資占GDP15%以上，對經濟增長的貢獻在20%以上，土地收入佔地方財政70%以上，這些令人瞠目結舌的數字意味著，經濟已經完全淪為了房地產經濟，房地產一旦出大問題，經濟必然崩潰，每個人都會成為高房價泡沫破滅的殉葬品。這就是為什麼，即使房價到了高不可攀的地步，但政府對房地產的愛不會減少的原因。

我在去年一直強調，今年的房地產政策表面上看起來嚴厲，其實不過是高高舉起，輕輕放下。政府現在做的不過是擔心房價出現自然的下跌，維持房地產的穩定才是真正的選項。

和房地產同樣糾結的是的貨幣政策。

大家應該記得2月3日，央行上調了公開市場逆回購利率和SLF利率，我將此解讀為央行的一次悄悄加息。但奇怪地是，事後央行對此極力否認，認為外界將央行的舉動解讀為「加息」是錯誤的，大有「婚內強姦不算強姦」的邏輯風采。

之前我在解釋央行為什麼是「悄悄加息」而不是「明媒正娶」時，我認為在經濟面臨各種複雜形勢的情況下，央行在開年之際，既要傳導去年年底既定的貨幣政策的基調，又不敢、且沒有必要大張旗鼓。

面對人民幣貶值、資本流出、房地產泡沫以及逐漸顯現的通脹壓力，在經歷過去10多年貨幣放水的饕餮盛宴之後，央行在貨幣政策的選擇上的確空間不大，左右為難。

本來貨幣政策的選項中只有寬鬆、中性和從緊三個選項，我們創造出一個「穩健」的說法，而在穩健後面再加一個中性，絕對是的首創。

不管如何絞盡腦汁的創造新的辭彙，在貨幣政策上投鼠忌器，縮手縮腳是必然的。如果收緊，資產泡沫和宏觀經濟可能受不了，不加，資本流出和人民幣貶值又是大敵，再放水，155億的天量貨幣已經足夠嚇人。

總之，的宏觀政策，很多時候是什麼都想要，什麼都想保，最後，什麼都丟了，什麼都保不了。

每隔一段時間，就會有一些自以為是的傢伙冒出來，勸大家戰略性看空樓市，拋售中心城市的住宅。

賣了之後怎麼辦？無非是「租房+理財」，或者是移民。

我要說的是：給你提這個建議的，如果不是一個「半瓶子醋」的專家，就是一個中介的「托兒」，或者十足的騙子。

比如說你在北上深有兩套房子，價值大概2500萬元人民幣。如果你賣了房子，拿到了現金，這時候有兩大選擇，我們不妨分析一下。

第一、移民

有兩套房子，可以套現2500萬的，基本上人到中年。這樣的一個家庭，孩子正在上中學或者大學，有留學需求。但對於夫妻二人來說，社會關係基本上在國內，移民到國外，首先面臨謀生問題和如何融入當地社會的問題。

2500萬人民幣，大約是360萬美元，看起來不少。首先面臨一個問題，你如何把錢轉到國外。在當前外匯管制收緊的情況下，只有違法途徑。這就存在巨大的風險。此外，是如何獲得海外身份，如果是投資移民美國，還有時間成本和移民失敗的可能。到歐洲的二三流國家，語言更是問題。

即便到了國外，仍然存在財產如何保值增值的問題。買幾套房子出租是最順利成章的做法，但國外房屋稅費和維護成本很高，很多服務租戶的瑣碎工作甚至需要自己動手，估計很多人都不能適應。大家都習慣了國內的生活方式：換個燈泡都讓物管來干。

我的朋友，就有很多人通過移民，成功地使自己變成了陰陽人：生活在國外、事業在國內，一年到頭來回奔波，還存在複雜的納稅問題。當然，如果你喜歡國外清凈的生活，折騰一番自無不可。但對於絕大多數普通人來說，僅語言問題就是無法完成的跨越，更別說如何打發國外「好山好水好寂寞」的時光。

由於人民幣已經啟動貶值周期，長遠看目前的發鈔速度每年都會帶來四五個百分點的貶值壓力。所以，未來樓市如果見頂，首先見的也是「美元頂」。這讓購買國外的房產，具有現實的價值。但另一方面，由於城鎮化仍然只完成一半，再加上經濟存在較大發展潛力，中心城市的房價可能還有相當上漲空間。當然，這要看國內經濟轉型是否成功。

歐美日這些發達國家和地區，城鎮化已經完成。其中心城市的房價上漲，很大程度上是流出的避險資金炒作實現的。換句話說，洛杉磯、舊金山、紐約、溫哥華的房價，多半是人自己炒起來的。在全球化見頂、歐美排外思潮崛起的大背景下，這種勢頭能維持多久很難說。澳大利亞已經出現了強迫違規購房的人出售房屋的現象，這對於炒房團是一個沉重的打擊。

第二、租房+理財

還有一種解決方案：賣掉房子租房住，然後用巨額現金做理財或者投資，等房價暴跌的時候買回來。

其實這個方案同樣不靠譜：金融市場的風險遠比房地產市場大，波動更頻繁、交易更為方面，散戶很容易被洗劫。至於等經濟不好的時候，抄底買便宜的房子，也往往成為幻想。按照的體制，在經濟不好的時候出台刺激政策是非常方便的，歷史上四輪房價大漲都出現在經濟不好的時候，而不是經濟好的時候。那種稍縱即逝的「下影線」，你很難抓得住。

賣房獲得的資金如何管理，是個沉重的負擔。炒股？買P2P？恐怕同樣不靠譜。信託產品呢？上萬千的資金可以找到8%到10%的年回報率的產品，但問題是如果違約怎麼辦？最保險的是買銀行理財產品，但回報率很難超過5%。也許你會說：5%不少了，2500萬一年就是75萬。

但廣義貨幣M2同比增速（可以看做發鈔速度）現在大約11.3%，GDP增速如果扣除水分或許只有6%（這是財富創造的速度）。所以，人民幣購買力每年縮水大約就是5個百分點。理財產品給你的5%年回報，其實僅僅讓你不貶值而已。如果因為經濟情況不好，國家出台刺激政策，M2增速提高，你馬上面臨財富貶值。比如2009年M2增速達到了27.7%，超過當年GDP增速19個百分點。趕上這種年份，你5%的年理財回報，等於一年下來財富貶值了14個百分點。

拿著北上深等中心城市的房子就不同，他們至少會跑贏「M2增速-GDP增速」。也許某一兩個年份沒有達到，但突然有一年就會跳起來補漲，比如2016年。有人測算過，深圳房價的長期漲幅甚至趕上了M2的增速。所以，擁有中心城市的優質住宅，本身是能趕上「真實通脹」的，至於租金則是額外收入。所以，在大城市房屋「租金回報率偏低」是個偽問題。

第三、普通中產家庭該如何配置資產

對於大多數人來說，上述兩種賣房方案都不太靠譜，但相比之下第二種是最不靠譜的。大量現金在手裡，而且以人民幣方式存在國內，是非常不安全的。對於大多數的普通中產來說，未來的資產配置應該是這樣的：

1、大城市優質住宅，應該佔總資產的70%左右。總資產不超過5000萬，沒有必要配置境外資產；總資產不超過2500萬，則沒有必要配置房產以外的資產。

2、一個家庭，最好在「高級別、有顯著人口增量」的大城市（也就20個左右）擁有兩套優質住宅。太多（比如超過5套）也沒有必要，因為未來中心城市或許會有累進位、懲罰性的房地產稅。但對於房地產稅不用擔心，可以等它出台之後，再出售多餘的房產（特別多的例外）。不用擔心不能出手，中心城市的房子有人接盤。

3、房子以外，需要配置一些實物黃金、美元，其他的可以根據自己的知識結構、風險承受能力，配置信託產品、債券、股票（包括A股、港股）。最好能參股「靠譜朋友」的比較靠譜的創業項目，但資金量不要太大，可以分散投幾個試試。

4、雖然樓市或許正在接近「美元頂」，但距離「人民幣頂」仍然有相當大距離。北上深這種城市的優質住宅，絕對不能輕易賣，而應該成為家庭的財富之錨，超長線（30年、50年）持有，當做養老的依靠。

5、現金永遠是最危險的，賣了房子拿著大量現金，就如同裸奔。

6、把自己的財商估計的低一些，投資策略保守一些，你會更幸福。