地價上漲，是否會推動房價進一步上漲？|站長音頻

今天語音內容有點多……壓縮的質量不是很好，見諒~~~

來自地產情報站

現在的土拍市場，麵粉貴過麵包，是一種常態。

而且，很多冬粉所在城市的土拍市場，依然是火熱的。

比如寧波，

比如重慶，

比如嘉興，

前兩天，大炮發言也提到，土地價格的上漲還會推動房價繼續上漲。

大概只有東部地區平均房價與現有的平均地價是合理的，而中部、西部和東北地區整個平均房價都低於平均地價，這是6月份國家統計局公布的數據對比情況。你們可以想想這個房價有可能在地價高漲的情況迅速下降或者出現崩盤或者泡沫等等情況嗎?

於是，冬粉就會有一個疑問，站長，你總說，等10月份左右大部分熱點區域的樓市會降溫。可如今土拍市場這麼熱，地價還在上漲，房價還會跌嗎？

今天，站長就為大家解答這個疑問。

價格是由供需關係決定的

問：假設一個小區土拍價格為40萬/畝,容積率為1.8的話，兩年後房子建成，房價是多少？

答案是，不知道。

因為，價格是由供需關係決定的，而不是由成本決定的。

在大牛市的時候，西安某樓盤前兩年土拍成本價600元/㎡，今年7月份開盤的價格達到15000元/㎡左右。

而在淡季的時候，即使土地價格再便宜，也會出現多次流拍，底價成交的情況，更不要提房價了。

君不見開發商土拍動不動就要搞個大新聞，拍在最高點折本的情況也多了去了。只是沒人報道，默默含淚大甩賣而已。

比如，2009年12月，上海新城萬嘉房地產有限公司以9.53億元拿下嘉定區的該地塊，溢價302%，成為當時上海南翔地區單位樓板價高的地塊。業內人士測算，該地塊項目總成本大約2.1萬元/平方米，但為了回籠資金，該樓盤2011年11月開盤時的均價僅為1.9萬元/平方米。

這就是拍在高點，賣在低位。現實中，嘉定這個盤更慘的情況有的是。

總之，我們根據現在的土拍價格，去衡量以後的房價是不準確的。

高價拿地為了啥?

開發商拿地之前也是要測算收益的。為啥開發商敢拿這麼高的地價？因為他會提前做個預測，未來會買出更高的房價。

但實際上，誰能這麼神准，猜中未來房價能到什麼價位呢？開發商能做的就是：周轉足夠快、老天爺足夠給面子。

從借錢拿地到賣房賺錢，要不你就圖快。趁著大牛市，比如現在的三四線，還有不限購的環渤海區域，抓緊拍地拿地，旺季的時候趕緊脫手回本。之前任大炮不是說了么，以前建房子，從拍地到建成差不多兩年以上的時間，現在都縮短了，基本都是一年左右。

要知道市場是瞬息萬變的。317之前的北京房子連連跳漲，誰又想到兩個月後房價會回落，市場低迷了呢。政策不確定性很大。所以，想在大牛市賺到錢，就需要跟時間賽跑，高速度運轉。萬科能成為地產一哥，原因之一就是他高周期運轉。

後來恆大，碧桂園、融創也學會了。碧桂園從拿地到開盤的時間最快能縮減到5個月。資金迴流保證在10個月之內。其他開發商在猶豫、拿不準時機的時候，碧桂園房子都賣了一半了。還有融創，上周站長去融創一個樓盤踩點，售樓小姐姐告訴站長，他們剛剛收到開盤的通知，半個月左右的時間用來蓄客，賣出本期房源。

趁熱拍地，趁熱高價賣出。這就是為啥高價拿地的套路。開發商也要看行情吃飯的。一旦市場下行，樓市遇冷，那就尷尬了。做過銷售的都知道，淡季的時候，不是打幾折能賣出去的問題，而是壓根賣不去的問題。樓盤越降價老百姓越不買。

地價不一定推動房價

為啥任大炮有底氣說，地價上漲必然帶來房價上漲呢？

長期來看，城市化進程還需要發展，人口聚集效應也越來越明顯，一二線人口凈流入的城市土地肯定是不夠的。所以地價會上漲，房價也會上漲。

再者，從開發商的角度考慮，賣房子總是要賺錢嘛。一旦發現拿地拿在最高點了。為了利潤，沒辦法也只能做豪宅了。所以即使旁邊房子2萬，你也要做出4-5萬的豪宅來。

所以為什麼我們能看到，很多地方，自住房，或者拆遷房旁邊往往會有別墅富鄰居們，場面非常的尷尬。

還有一種情況是，在淡季拿地。就是我們說的左側交易。比如孫宏斌，許老闆。都是在08年低迷時期左右拿地，增加負債。後來趕上貨幣寬鬆的好時候，不斷加槓桿，才成就了今天的規模。

不過他們也心驚膽戰。因為淡季買地，房子是不容易賣出去的。唯一能做的就是保證資金鏈夠長，等牛市的時候賣房子翻身。所以許老闆，孫宏斌都是借錢、融資的好手。

恆大的許老闆，經常喪心病狂的為了資金迴流搞促銷，打折出售，本質上就是怕資金鏈斷裂。孫宏斌就更不用說了，萬達老王借給孫宏斌錢，讓他收購自己……

總之，敢於在逆周期拿地，而且做到前三的規模，站長是非常服氣的。許老闆之前借了非常多的錢，現在正在慢慢還，而且還了不少。

為啥許老闆這麼著急還錢呢？也許任大炮給了我們答案。

任大炮在近期會議上說，從總的市場情況看，我不認為今年會有大的問題，而可能產生的問題，則是國家政策、宏觀政策和微觀政策會導致某些企業的現金流在融資條件受限的情況下，出現其他的問題。

但是孫宏斌，好像一直在不停地買買買。咳咳，他應該會很缺錢吧，現在是旺季，還不用太著急，不過也很快要著急了。

以下是站長跟基友不負責任的猜測。

第十四個晚安，大家晚安。

喜歡這篇文章的人也喜歡 · · · · · ·

▶北京一大波自住房在路上！2300套！你想買哪個？