為什麼合肥周邊三四線城市的房價也漲起來了？

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核心提示：其實對於這個話題，我醞釀很久了，但思路一直比較混亂。直到群友這兩天問到我關於合肥周邊三四線城市房價上漲的事情，我才靜下心來仔細分析了相關數據，希望對你有所幫助。

其實對於這個話題，我醞釀很久了，但思路一直比較混亂。直到群友這兩天問到我關於合肥周邊三四線城市房價上漲的事情，我才靜下心來仔細分析了相關數據，希望對你有所幫助。

前幾天，國家統計局公布了5月份70個大中城市新建住宅價格指數，新房價格環比漲幅最高的城市居然是蚌埠，這是一個在安徽頂多只能算三線的城市。

就在兩年前，蚌埠市的住宅市場庫存量達到21124套，去化周期為15.1個月，在安徽省排在第6位。今年5月中旬，蚌埠市出台「限價令」，暫停辦理5800元/平米以上預售許可審批。

然而更讓人感到諷刺的是，2015年庫存去化周期位列第一的亳州，不久之前一塊商住用地拍出了新地王，樓麵價高達6469元/平米，要知道亳州市去年平均房價才5256元/平米。今年的1-5月份，阜陽土地出讓收入居然超過了100億。而宿州在5月中旬，也拍出了新地王。

這個榜單上，六安市2015年庫存是整個安徽省最多的，即使是去化周期，也排在第4名。而僅僅用了1年時間，六安市從2016年1月份的71418套庫存，降到12月份的24394套，去化周期也從22個月，降到安全線6個月以內。

就在前兩天，六安市出台了限售政策，規定新房在取得不動產證2年後才能上市交易。一般情況下，新房從預售、簽合同到交付，中間大概需要2年時間，辦房產證可能還需要半年時間，這意味著六安的新房需要大概5年時間才能出手交易。

在熱點城市集中限購8個月以來，房地產的閑散資金開始溢出，逐步向前年的庫存重災區進發。截至目前，我們看到去庫存戰略卓有成效，三四線城市限購政策的陸續出台，意味著這次全國房地產上漲的大周期也接近了尾聲。

為什麼合肥周邊三四線城市房價出現上漲？

熱點城市限購導致投資資金溢出，這種原因已經解釋太多(公號「小易論樓市」《抓住合肥房地產的下一個風口，從周群錯失買房說開去》)，這裡不再贅述，我主要從人口的流動來分析一下更深層次的原因。

安徽省人口流出分布圖

安徽省國民經濟和社會發展統計公報數據顯示，2016年安徽省戶籍人口7027萬人，常住人口6195.5萬人，則人口凈流出831.5萬人。有關數據表明，凈流出的這部分人口，有超過75%都去了江浙滬。2015年全省常住人口為6143.6萬人，那麼2016年常住人口實際增加51.9萬人。

安徽省2016年人口出生率為13.02‰，死亡率5.96‰，將人口出生數量減去人口死亡數量，那麼人口自然凈增加43.4萬人，如果將常住人口減去人口自然增加的數量，那麼可得出安徽人口凈流入8.5萬人。這個數據就是常年外出打工的安徽人在去年迴流的人數。

我統計了過去6年來每年迴流的人數，在2013年之前，安徽每年都要凈流出20萬人左右，而從2013年開始，已經連續4年出現人口凈流回。其實2010年安徽省凈流出到省外人數為912萬人，截至2016年，已減少了80萬人左右。而安徽省戶籍人口從6862萬人增至7027萬人，凈增加165萬人。

在過去的6年中，安徽省的城市化水平從2011年的44.8%上升到2016年的52%，城鎮人口從2673.7萬人增長到3221.7萬人，共增加548萬人，這意味著平均每年進城人口接近110萬人。

值得注意的是，我們國家統計城鎮化率是使用的常住人口，也就是說去年安徽外出打工的這830萬人，基本上是按照城鎮人口被城鎮化了。但是我們知道，這裡面的大部分人戶籍還在安徽，從戶籍上來說並未成為城鎮人口。如果按照戶籍人口來算，安徽省的城鎮化率只有45.8%，也就是說，安徽省的實際城鎮化率還很低。

從戶籍上來看，安徽省這些在江浙滬的打工者，選擇在流入地安家置業的並不多，他們在外省就業掙的錢，存在大概率迴流到安徽消費的可能。近幾年隨著沿海產業的內遷，刺激省外流出人口加速迴流，再加上省內城鎮化的內在需求，三四線城市房地產市場得到一定的支撐。

強省會城市房地產的白銀時代來臨

江蘇省的省會南京和第一經濟大市蘇州，有很強的對比性，他們之間的差異反映了未來城市化的發展方向。

2016年蘇州的GDP達到15400億元，南京為10450億元，蘇州GDP幾乎是南京的1.5倍。蘇州常住人口為1062.6萬人，南京為827萬人。蘇州目前二手房均價為15549元/平米，南京為25914元/平米，蘇州只是南京的60%。儘管在經濟和人口兩項數據上，蘇州都強勢超過南京，但是在房價上邊，蘇州卻遠遠落後南京。

2016年公布的長三角規劃顯示，蘇州市的常住人口城鎮化率為73%，南京為81%，兩者相差並不算很大；而蘇州戶籍人口城鎮化率為34%，南京為72%，南京戶籍人口城鎮化率是蘇州的2倍多。儘管蘇州有著眾多的外來人口，但真正選擇在當地落戶的並不多。這似乎也能從側面解釋安徽省的戶籍人口始終比常住人口多八九百萬人的原因。

從這裡我們可以看出，南京留得住人，而蘇州卻留不住人。GDP是反映就業的一個重要指標，蘇州的GDP很高，說明蘇州的就業機會很多，這就吸引了大量的外來人口。然而蘇州比南京缺乏的是城市軟實力，這種軟實力就是科教文衛。南京集中了幾乎全江蘇省最好的科研院所、高等院校、文化底蘊、醫療資源，這些都是蘇州望塵莫及。

近年來隨著西方發達國家經濟的持續低迷，以外向型經濟為主的城市遭到重創。而隨著經濟總量的提高，中產階級進一步培育壯大，國內市場已經成為僅次於美國的世界第二大市場，內需將成為經濟發展的下一個新引擎。

加上人力成本的升高，導致沿海企業內遷，而類似蘇州這樣缺乏軟實力的城市，將面臨轉型升級失敗的困境。高鐵的加速建設，使從大航海時代變成內陸時代，這將更有利於沿海產業向內地轉移，進而打開內陸的消費市場。從高鐵規劃上來看，省會城市都位於比較重要的交通節點，而沿海港口城市將被被逐步邊緣化。

內陸省會集中了全省最重要的科教文衛資源，而且大多數省份都在集全省之力發展省會，可以預見的是，未來十年必定是強省會城市房地產的白銀十年。合肥是安徽省的省會，合肥在省內的集中度將會越來越高，未來與其他三四線城市的差距也會越來越大。

合肥周邊三四線城市房地產的發展潛力

其實一個城市房地產的發展潛力如何，主要取決於潛在需求人口的增量。除了省會合肥能夠輻射全省外，其餘城市的輻射範圍主要還是各自管轄區域。那麼人口的自然增量、外出務工人口的迴流以及農業人口數量，將成為支撐當地房地產發展的最主要動力。

由於近兩年淮南合併了六安的壽縣，銅陵合併了安慶的樅陽縣，我們且以2014年的城市化及人口凈流出數據作為參考，而其他數據我選擇了2016年的數據。以長江和淮河為界，我將安徽分為三個部分，分別為：

江南：蕪湖，馬鞍山，銅陵，馬鞍山，池州，黃山

江淮：合肥，六安，安慶，淮南，滁州

淮北：阜陽，宿州，蚌埠，亳州，淮北

我們可以看到，江南片區的人口自然增長率最低，黃山只有2.64‰，其次是宣城2.84‰。即使是最好的馬鞍山，也不過5.04‰，低於全省平均水平7.06‰。而這個片區的平均城市化率卻是全省最高的57.1%，比平均值高了8個百分點。

從南向北，安徽各市人口出生率逐步提高，而城市化率卻依次降低。這意味著皖北更多人口還在農村，無論從人口的自然增量，還是農業人口數量上，皖北都比皖南都有著巨大的天然優勢。而從外出務工人員來看，皖北流出人口幾乎佔了全省的60%，這種迴流消費潛力也是皖南所不能比的。

從投資潛力上來看，有幾個城市需要格外注意，分別是淮南，淮北，銅陵。這三座城市是典型的資源枯竭型城市，在資源的紅利期，它們迅速完成了城市化，目前城市化率分別為67.9%(淮南)，59.76%(淮北)，78.68%(銅陵)。

而它們GDP增速去年在全省卻排名倒數后三名，分別為7%(淮南)，5%(銅陵)，5.1%(淮北)，遠低於全省平均水平9.4%，這意味著他們本地的就業機會也在相對減少。除了合肥以外，他們的人口凈流出數量在全省也是排在後三位的，因此城市發展潛力極其有限。

與此相類似，皖南城市基本都存在城市化率過高和人口流出過少的現象。除去蕪湖(9.9%)和馬鞍山(9.4%)外，宣城(8.9%)、池州(8.1%)、黃山(8.6%)GDP增速均低於全省平均水平，這樣的城市投資潛力已經不大。

我們再來看看開篇提到的幾個城市，阜陽、亳州、六安、宿州，他們的城市化水平在全省排名后4位，外出務工人口在全省排在前4位，但GDP增速卻基本都排在前列(10.6%，11%，9%，9.4%)。這些城市人口基數大，潛在的需求不可小覷，因此開發商爭奪城市化中的農業人口紅利，基本可以理解。

合肥周邊三四線城市房地產的投資潛力

我老家是中部一個中等規模城市，從發展水平來看，估計連四線城市都難稱得上。前兩天我跟父親通電話，勸他把家裡一套市中心90年代的80㎡老房子賣掉。8年前這套房子就值30萬，而目前連20萬都很難賣上價。因為一直在等市政府莫須有的拆遷，父親後悔之前沒有及時將房子處理掉，目前僅以每月400元的租金對外出租。

我突然想起之前在研究合肥不同類型房產投資價值時的結論，非學區房的老破小是所有房產投資價值中最差的一種類型，即使位於市中心也不例外。從房產投資食物鏈上來講，老破小是食物鏈的最底端。

這次合肥房價上漲的大周期，老破小的收益也是全市所有房產類型中最差的，濱湖新區很多次新房價格已經翻番，而市中心的一些老破小升值才只有50-60%。連最差的房產都有不錯的表現，這說明合肥外來人口對住房的需求，已遠遠超過城市本身的實際供給。合肥房產不僅具有居住價值，投資價值也是令人羨慕的。

人消費向來都是喜新厭舊，如果城市外來人口對住宅需求的增量，全部集中在新房上邊，這就意味著這座城市的房地產市場整體供應是過剩的。從外在反映來看，表現為二手房市場一蹶不振，對老破小來說影響尤其大。

一個城市，如果市中心的老破小不再具有投資價值，甚至貶值，我們就要警醒這座城市的住房供給是否過剩。如果一座城市新房住宅一直都是過量供給，那麼這座城市房產將只有居住價值，不再具有投資價值。

值得注意的是，皖北經濟還非常懦弱，即使有天量農業人口進城的潛在動力，當地產業也難以支撐如此龐大的就業需求，這種本地的城市化過程將會非常漫長。如果提前透支了住房需求，外來人口增量趕不上新建住宅增量，那這些城市的房地產將永遠沒有投資價值。

然而我們看到，合肥周邊一些三四線城市還在超量賣地，似乎並沒有吸取上個周期天量庫存的教訓，真是好了傷疤忘了疼。你買的新房在未來幾年也會變成舊房，別讓你的房子里住的只是錢，而看不到未來住人的希望，沒有人住，你的房子將一文不值。

不論是南方的蕪湖和馬鞍山，還是北方的阜陽和亳州，我希望當地市民，時刻關注一下本地市中心的老破小非學區房。如果老破小在二手房市場的價格不再增長，就說明當地的房地產市場已不再具有投資價值，應儘快賣掉當地多餘的房子，置換合肥的房產。