誰說中國房價只漲不跌，這幾次泡沫刻骨銘心 | 小巴學理財

上周小巴寫了一篇關於房價泡沫的文章，其中提到了幾次區域性泡沫破裂的例子【點擊此處閱讀原文】。後台就有留言問小巴，這些區域泡沫是怎麼回事？以史為鏡，可知興替，今天我們就來說一說這幾段歷史。

1992-1993年的海南

1988年，繼深圳、珠海、廈門和汕頭四個特區后，海南從廣東省脫離獨立建省，成為了第五個享受特殊政策的特區，人才、資本蜂擁而至，房地產是最熱的領域。

熱到什麼程度呢？往海南房地產投資的錢成倍成倍地增加，平均一年翻一倍還多，1988年之後四年增長率分別達到143%、123%、225%、62%。1992年，房地產投資占海南全省固定資產總投資的一半之多。在總人口不到700萬的海南島上，竟然有兩萬多家房地產公司，國家隊、地方隊和雜牌軍群雄逐鹿。

在這個遊戲里，政府、銀行、開發商組成了一個鐵三角，政府拚命批地，銀行拚命貸款，開放商拚命擊鼓傳花催高房價，整個市場完全由投機和資金驅動。1991年上半年，海口房價還是1200元/平米，一年多之後，已上漲到4000-5000元/平米。

在《激蕩三十年》里記載過這樣一段當事人的回憶：

（當時正在海南創業，開房地產公司的）馮侖回憶說，一些從北京南下的人，靠政府背景拿到一塊地，僅憑一紙批文就可以獲利上千萬元，看得讓人心驚膽戰。很多樓盤一拿到報建批文就登廣告，連地基還沒有開始打，價格已經驢打滾一樣地翻了幾倍，海南重現當年倒車時的瘋狂景象。

到1993年6月，國務院出台16條整頓措施，銀根一縮，海南房地產熱浪應聲而落，2萬多家房地產公司里，至少有95%破產倒閉。

整個泡沫留下的遺產是600多棟、共計1600多萬平方米的「爛尾樓」，1.9萬公頃閑置土地，數百億的銀行壞賬，僅國有四大行就有300億。

說得更加準確一點，海南以僅佔全國0.6%的人口，貢獻了10％的積壓商品房。

之後多年一直有人戲稱：去海南旅遊，必看三大代表性景觀——「天涯、海角、爛尾樓」。這些樓房，花了十幾年，到2006-2007年左右才處理完畢，也是那個時候，海口的房價才勉強恢復到了1992年的高度。

◈海口房價：

1992年6月，4000元/平米

2017年4月，12000元/平米

2005-2006年的上海

嚴格意義上講，上海從整個城市的角度而言並沒有發生過類似於房價崩盤的情況。

但小巴之所以把2005年的上海也拉進來，是因為由房價下跌引發的第一例集體退房訴訟事件，是在那個時候的上海發生的。

經歷過2003、2004年房地產市場的人，應該還記得當時有一個名詞叫「溫州炒房團」，他們手裡攥著大把大把現金在長三角掃房，令各地房價快速上漲，到後來房價幾乎一天一變，已經近乎瘋狂，尤以上海為最。之後國務院出台了空前嚴厲的調控政策「國八條」，直接打掉了上海房價的漲勢。

其他城市大部分都在漲，就幾個難兄難弟在跌，其中上海的房價領跌，到2006年年中時同比跌幅是3.5%。就幅度而言，其實也沒什麼了不起的，跌幅最深的時候也沒有超過5%。不過當時有價無市，交易量比之前少了7成以上。

部分前期炒得厲害的樓盤就跌得比較慘。比如有一個叫「水岸藍橋」的期盤，2004年下半年價格是5000-6000元/平米，2005年春節已經翻了一倍多，達到13000元/平米，很多業主就是在這個階段買入的。宏觀調控之後，又跌回到八九千。

業主房子還沒有拿到手，首付已經跌沒了，一套房子成了負資產。為了減少損失，業主們寧願違約也要退房，開發商沒理他們，雙方就打起了官司。當然，業主們的理由肯定不能是價格下跌，而是在交易過程、工程質量等方面挑刺，也有很多人稱之為「維權」。最後的結果，是業主們勝訴，開發商回收房產。

這個小區，現在的房價，是70000/平米，現在看來，多少帶著一點黑色幽默。

◈上海房價：

2005年6月，12000-13000元/平米（不完全統計）

2017年4月，55000元/平米

2008-2009年的深圳

在一線城市裡，真正有房價大跌經驗的，是深圳。

前面說到2005年、2006年上海房地產市場水深火熱的時候，領漲全國的是深圳。由於人民幣升值，國際熱錢湧入，帶動了本地的投機資金，整個市場交易火爆，一個人一次性買上幾十套的例子不絕於耳，完全是一副理性繁榮的景象。

當時不論業界、學界、媒體還是老百姓對房價的看法，差異都非常大。比如北京大學經濟學家徐滇慶教授斷言「深圳房價肯定要漲」，而深圳一位博客意見領袖牛刀則堅信房價一定要跌。兩人一番互懟之後，成就了房地產一場著名的賭局——自2007年7月開始，以一年為期，對賭深圳房價漲跌。

2007年四季度開始，次貸危機的影響在國際金融市場上開始逐步顯現，深圳房價開始下跌，在1年時間裡面足足跌掉了1/3。和前面上海的例子差不多，首付跌完了，業主們就開始愁了，於是他們想了個辦法就是「斷供」。當時網路上流傳一篇《斷供已過千億次貸危機浮現》的熱文，雖有言過其實之處，但也大概反映了斷供的事實。

不少炒房團，就是在這一次危機中逃離，從房價的死多派，變成了死空派，一直都等著房價崩盤再進去抄底，當然，到現在也沒有等到這一天。

一年後，徐牛賭局以徐教授在南方某報上刊登半版向深圳市名的道歉廣告結束。

又數月，「四萬億」計劃推出，深圳房價拔地而起，原地復活。

◈深圳房價：

2007年7月：17000元/平米

2017年4月：67000元/平米

2011-2012年的溫州

溫州炒房團在2003年聲名鵲起，家鄉的房子不可能便宜得了。

尤其「四萬億」出台，銀行貸款門檻大幅下降，加之實業成本上升，愈發艱難，錢都去往了金融和房地產，而房子本身又承擔了金融槓桿的作用。

2009、2010年左右，溫州房價達到14000元/平米，與杭州、三亞並列第二集團，僅次於京滬深，之後一年裡又飆漲了50%，超過了2萬。

很多溫州人買房，不管是按揭還是抵押，能夠從銀行貸款6-7成。這其中，有很多是以企業名義購買的，隨著房價上漲，以房子作為抵押物，從銀行獲得更多貸款。而且溫州人非常能想辦法，還會找一家擔保公司可以作為中間擔保人，把剩下的3-4成也貸出來，理論上只要房價上行，擔保公司就沒有任何風險。

有人賺了錢，後面就自然不乏跟風的人，高槓桿、民間借貸的做法很快在房地產領域流行開來。

要命的是，溫州這一套擔保方式，是「互保、聯保」+民間借貸，一面自己貸款，一面又給別人擔保，像鐵索連環把所有人連在一起共擔風險，很多時候是救了一時之急，但死的時候就是一起死了。溫州民間借貸涉及之廣令人瞠目，根據央行溫州中心支行報告數據，大約89%的家庭個人和59%的企業都參與了民間借貸。

和絕大部分房地產危機一樣，溫州房價的催命符也是銀根緊縮。2011年，「四萬億計劃」進入尾聲，信貸投放門檻提高，隨即整體性崩盤，「跑路」「跳樓」「地下錢莊清盤」是2012年、2013年溫州的關鍵詞，當地的金融體系分崩離析，直接導致了溫州金融改革。

溫州產業轉型艱難，房價至今未能復起，前路漫漫，未知其時。

◈溫州房價：

2011年11月：21000元/平米

2017年4月：15000元/平米

2011-2012年的鄂爾多斯

鄂爾多斯就像是一個2012年版本的海南。不同的是，海南的概念來自於改革開放特區，鄂爾多斯的概念來自於能源礦產。

鄂爾多斯是全國產煤第一大市，地下儲煤量佔全國的六分之一。在最高峰的2008年，僅原煤銷售對鄂爾多斯GDP的貢獻就超過60%，對地方財政的貢獻率超過50%。2009年，鄂爾多斯GDP突破2000億元，人均13.6萬，位列全國第一。當時，京滬人均GDP僅有其一半，深圳也僅有其7成。

借著瘋狂的煤炭開發，鄂爾多斯一時間成為國內最容易「暴富」的城市。根據住建部發布的《民間資本投資調研報告》數據顯示，鄂爾多斯當時資產過億的富豪人數不下7000人。這意味著，在鄂爾多斯市每200多人中就有一個億萬富翁，每15個人中就有一個千萬富翁，你走到街上，隨便抓一把就能找到一個當地富豪。

財富的積累，直接催動了當地的房地產開發，金融槓桿、高利貸、房產投機盛行一時，樓盤一經開盤，必被迅速搶購一空的情況屢屢出現。

這一切都建立在煤炭紅利這一前提下。2012年，大宗商品價格暴跌，加上宏觀調控，民間借貸風險爆發，資金鏈斷裂，當年的近八成新建項目停工，後面的故事，和海南差不多，無非程度之差別。

一個資源詛咒，縈繞在鄂爾多斯上空，投射出一個它必然不太情願接受的名詞：鬼城。

◈鄂爾多斯房價：

2011年8月：15000-20000元/平米

2017年4月：6500元/平米

篇幅所限，今天所涉還有不詳之處，以後小巴可以一個一個分開來寫，大家最希望看到哪一個？

在堅硬的泡沫破滅之前，無論你是剛需購房，改善型購房，投資性購房，應該時刻保持謹慎之心；曉課堂上線三期精華版語音：解讀房產政策，預測房價走勢，如何更機智地買房？

點擊下圖▼訂閱專欄