警報已經拉響！房企危險！

有多少房企能扛過這個樓市寒冬？

在過去兩年的「加槓桿」周期之後，房地產企業的融資大潮正在退去。銀行貸款、債券融資、股權融資甚至一些地產基金和資管計劃等房企「輸血」渠道均受到限制，房企融資規模大幅縮水，而融資成本則全面上行。

業內人士表示，表面來看，大部分房企賬面現金對短期債務的覆蓋水平較高，但是2018年和2019年，房企境內相關債務將集中到期，部分房企資金鏈風險值得關注。

房企融資成本全面上行

華融證券常務副總經理張建軍表示，目前房企融資成本呈現上升趨勢，尤其是近半年以來資金面緊張、加上金融去槓桿，房企融資成本上升尤其明顯。

一位股份制商業銀行信貸審批人士表示，據他的觀察，房企在銀行的貸款利率和去年相比大約上行了10到20個基點。「銀行信貸額度緊張，加之整體貨幣政策趨緊，大部分企業的融資成本都有所上行。」他說。

東方金誠評級副總監程春曙說，發債方面，數據顯示，2016年9月前，房企發行的債券利率多在4%左右。而2016年12月以來，這一數字上浮到4.2%-5.5%之間。而5月多宗融資的資金成本已經接近或超過6%。「從5月中旬以來，部分AA+級及AA級房企發債的票面利率已經突破6%。」他說。

一些房企的融資成本更是達到10%甚至以上。一位房地產私募基金人士說，大房企融資方式相對較多，利率也相對較低。但中小房企日子就比較難過，很多中小房企想通過信託融資都很難，只能通過私募基金的方式來融資，而這種融資方式的成本甚至達到15%或16%。「融資成本和去年相比變化不大，但是融資難度絕對是加大了。」他說。另一位私募基金人士也表示，由於近兩年整個房地產市場的變化，出於避險考慮，其業務中涉及房地產融資的比例正在逐步壓降。

中小房企最危險！

據Wind統計，107家上市房地產企業2015至2016年這兩年的新增有息債務規模高達8520億元，比2010至2014年五年間的新增有息債務的總和8200億元還要多。國泰君安分析師覃漢表示，據測算，405家發行人樣本中，有107家房企凈負債率超過100%，有接近50家凈負債率超過150%，16家房企凈負債率甚至超過300%。「在融資渠道全面緊縮趨勢下，前期激進擴張、過度依賴高槓桿和外部融資的企業，將會面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。」覃漢說。

程春曙表示，從短期來看，大部分房地產企業的信用水平將保持穩定。一是2015年下半年以來，全國房地產銷售的回暖明顯增厚了企業的利潤和現金流，賬面現金對短期債務的覆蓋水平較高；二是之前公司債等融資方式明顯降低企業融資成本，2015至2016年發行的地產公司債多以3+2結構為主，因此2017年債券到期償還壓力相對較小。不過，他也表示，從中期來看，隨著本輪樓市調控進程持續推進，房地產企業的融資渠道受到嚴格限制，投資、銷售等指標都將不可避免地受到影響，或加速中小型房企信用風險暴露。

數據顯示，在隨後到來的2018年和2019年兩個年份中，房企境內相關債務將集中到期，其兌付規模將分別達到3375億元和4474億元。而在境外債務方面，天風證券分析師孫彬彬也表示，2016年四季度至今，中資房地產企業新發離岸債由於發行期限多為3年期或5年期，到期主要也集中在2020年和2022年。

中原地產首席分析師張大偉表示，從各地樓市調控看，預計房企的資金還會繼續受到壓力，這種情況疊加發債等渠道繼續收緊等情形，房企在未來6至9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，這要求房企加快銷售回籠資金。張大偉認為，房地產行業兼并整合的大趨勢已不可避免。

「每次調整死的多數都是小房企，大房企因資金實力強，反而更受益，還可以趁機提高市場佔有率，吞併好的項目。」一萬科內部人士說。

已有房企資金鏈斷裂

近日，一條「深圳某百強房企欠薪3000萬，疑資金鏈斷裂，老闆去向不明」的消息在地產圈廣為流傳，這家房企是奧宸地產。

據奧宸地產官方網站資料，集團創立於1996年，具有國家一級房地產開發資質，總資產超180億元。經過多年的發展，現已擁有深圳、北京、昆明、騰衝等多個城市的房地產項目，還曾在美國韓國開發過項目。

奧宸地產的資金斷裂問題，實際上是淪陷於上一輪調控中，雖然從2015年開始，政府救市市場回暖，但奧宸一直未走出泥潭。

奧宸地產在2014年就開始出現了資金斷裂的問題，雲南2個項目停工，深圳項目去年也被司法查封。

究其原因，是因為上一輪房地產牛市時，奧宸地產步子邁的太快，2010年老闆放出豪言，三年銷售要做到200億，擠進全國房企前20強，完成幾大城市群布局。

雖然2015年奧宸地產通過出售深圳優質土地，緩解了部分資金壓力，但始終沒有周轉過來。與這一輪牛市也無緣。

如今，在深圳奧宸地產南山阿里雲大廈辦公室，因拖欠物業費已被貼上封條，根據門上的通知函顯示，奧宸地產共欠費用399萬餘元。

據悉，奧宸地產2016年8月承租阿里巴巴T2座9樓，而在今年5月收到《催款通知書》，一年不到，連辦公租金物業、水電費用都無法繳清。

而事實上，房企資金鏈斷裂並非個例。就拿之前的樓市調控來說，全國倒下的房企也是不勝枚舉，二三四五線城市的爛尾樓遍地開花，還不乏知名的百強房企，舉三個例子。

1、2011年9月，綠城開始被破產的流言所困。2012年斷臂求生，引入香港上市公司九龍倉作為第二大股東，又將一部分項目賣給融創。2013年新疆項目遭遇合作方的惡意構陷。2014年經濟下行，中高端房地產的銷售越發困難，最後，掌門人宋衛平出售大股份給融創孫宏斌，經營了20年，產品在行業內口碑非常好的綠城，以改名藍城告終。這幾年，哪還有他們的聲音。

2、2014年，深圳的光耀地產出現資金問題，在惠州的多個項目停工，通過民間借貸和高息從銀行借款，也未能扭轉局面，最後破產。

光耀拿下的項目，都是在2011年到2014年，多數位於惠州，惠州在投資熱潮過後一片狼藉，成為鬼城不說，房子根本賣不動，利用高利貸資金，根本無法自救。

3、同樣在2014年，江蘇華光地產資金鏈出現問題，項目融資難，信託融資中途叫停，到2015年8月，華光地產被宣布破產清算。

華光地產破產原因，也是因為之前幾年房地產形勢大好，步伐邁得太快，拿地過猛，08年高價拿下的地一直不敢開發，不考慮土地價格，所以才導致資金鏈斷裂。

雖然2015年市場有回暖跡象，但華光沒有等到黎明，其在南京處於開發狀態的三個項目全部宣告資金鏈斷裂。

業內人士指出，這些破產的房企，都是因為調控引發的，資金緊縮、擴張太快、產品不適銷，高成本融資等問題。

有的幸運地躲過了上一輪調控災難，艱難地熬到了黎明，而有的就倒在了黑夜裡。

綜合Wind資訊(ID:windzxsh)、華夏時報、證券日報、經濟參考報、金融時報

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