市民流量化、房產國有化、房企打工化

最壯麗家景：剛在悅府南區我用手機所拍

■前注

這是3個月前的內容，在我們通過密講發布后，上海等城市開始宣布了各自的租賃體系建設細則，各地風起雲湧，應徵了我們的消息與判斷，聽眾與客戶們也因此成為了領先分子。

現將當時的密講內容進行解密。開談之前，提醒各位，租售同權、租售並舉一旦實現，理論上隱性真實房價將下跌70%，此將讓有的地方、產品與人，-70%后就此沉淪-070%，價值在崩塌---簡稱大崩盤；有的地方、產品與人，-70%后必然扳回+333%，槓桿再釋放---簡稱三倍利。

也就是說，起碼從理論與國際經驗上看，樓市應還有最後一次「三倍利」財富浪潮。而按照目前的房價水平，現在的三倍利其實就相當於原來的10倍利及以上，而且時間成本更少。只是，這種機會的機會點與機會產品在快速收縮！

基於此，我們決定8月27號周日上午，在深圳舉辦我的密講第27場，首發這個幾乎超出了所有其它經濟事務的「覆蓋性的邏輯」，聽過我們密講的你懂的！詳情請見文章末尾，已開始接受限額報名。報名聯繫13266798623李傑小姐。言歸正傳。

■內容概括

1、「5050、442、6070、30-」結構是上海與雄安的政策目標，未來將推廣至主要城市。5050：購買與租賃各佔住宅供應的一半；442：租賃中，政府廉租房占40%、企業市場租賃房占40%、個人租賃房占20%。市場租賃房源實施6070政策---60平米房子占70%，個人單間封頂30平米。

2、為快速達到目的見成效，其它性質的用地可以轉化為租賃用地，對有經驗有實力的企業定向出讓，最初國企為主。

3、市場化租賃項目不能銷售，只能整體轉讓且不能影響租賃性質，必須經過批准。所以將組建全國型的租賃住宅交易平台。

4、鼓勵企業多渠道籌集租賃房源：自建、轉性、收購。

5、容積率根據地點不同確定為：一般地塊2.5、捷運地塊3.0、城區捷運地塊4.0。且不計入城市總規指標、增強規劃主動性。

6、市場租賃住宅的地價：相當於同類商品住宅地價的20~30%、同類商業地價的70~80%。定向出讓起始價為對應上述的70%、90%。

■分析簡要

1、保險資金、養老資金必將湧入這個穩定的扶持市場。而近乎固定的長期穩定低回報，只有保險與養老資金才能做。

2、上海試驗后，必將推開，成為各城市招才局的重心工作，城市競爭的新熱點。

3、個體購房投資者的現金流局限在了城區。存量積壓的商業樓宇，可以專為租賃房源，之前打擊個人的商改住是為了更快地形成442、更是為了鼓勵集團式運作，打擊散客。

4、房企打工化、房企房東化：資金成本高的房企，在租賃住宅領域只能為保險、養老等低成本資金打工。推動行業從開發銷售為主轉向成熟的持有經營為主，開發必定有終點。

5、市民流量化：新進市民不得輕易擁有房地產與政府競爭，新進大城市的市民購房總壓力會升高、但居住總成本得到控制。成為租客---這是房地產現金流的來源，市民流量化了。

6、形成完備的租賃結構后，為商品房鬆綁、正常化做準備，推動租賃打通現金流也是開徵房地產稅的前置程序。

7、房地產經濟的國有經濟化、計劃經濟化加強。房地產是最有搞計劃經濟、國有經濟條件的領域，該國有的要理直氣壯國有、該計劃的要理直氣壯計劃。

8、令商品房用地更為稀缺、「地地地王」將全國化，反向刺激存量。

9、個體資金將由相當部分被迫進入商用物業領域，好的商業街鋪、好的商辦其實長期被漠視了。

10、在1982年通過八二憲法實現了土地國有化后，現在開始的租售並舉、5050，事實上將實現相當程度的「房產國有化」。在有效土地已經進入不可逆的下降軌道---也即土地國有化僅剩名義之際，增加政府所有權的房產數量，是使政府保持樓市話語權的辦法之一。

《8-27深圳見：房價-70%后的萬骨枯與十倍利》

已開始大幅調整住宅結構，根據國際經驗與最新研究可以預見，成型后租金將取代房價成為樓市主信號，那麼會導致隱性真實房價將大降70%，此變化在歷史上是一次性的、空前絕後的、不會再有的。

關於這個巨變，我們在之前的某次密講及會員講座上，已粗略透露。但更值得警醒的是，在真實房價-70%后，樓市可能發生最後一次的、相當於三次人生的財富演繹，這個「覆蓋性的邏輯」如此地隱蔽、卻又如此偉大，偉大到幾乎超出了所有其它經濟事務的地步。

此將讓有的地方、產品與人，-70%后就此沉淪-070%，價值在崩塌---簡稱大崩盤；有的地方、產品與人，-70%后必然扳回+333%，槓桿再釋放---簡稱三倍利。而當前的3倍其實就相當於之前的10倍。

對這一點我們封存已有3個月了，現在決定在8月27號周日上午，在深圳舉辦密講第27場首次披露，進入www.banq.cn/html/28932.htm、或點擊屏幕左下方的「閱讀原文」，可詳見《8-27密講召集：房價將-70%，隨後的萬骨枯與十倍利》。

屆時我將給大家預見性的觀察。這是令人即恐懼又興奮、即絕望又期待的一次樓市演繹，我們只貢獻給識貨者！現在開始限額召集，額滿即止。報名聯繫13266798623李傑小姐。