三四線城市的房地產投資指南

這幾年，一二線城市的房地產價格大幅上漲。這讓很多錯過了這輪賺錢機會的人捶胸頓足。於是不少人打起了三四線城市的主意，紛紛跑到三四線城市去炒房。然而，三四線城市的房價真的會複製一二線城市的走勢嗎？

下面我們來分析下這個問題。

首先，我們來看看國際上的經驗。

• 從美國的城市化經驗來看，上世紀50年代以來，美國25萬以下城市的人口基本保持穩定，而100萬以上的城市人口比重從26%上升到56%。

• 從日本的城市化經驗來看，大城市的人口比例從1960年的43%上升到2010年的67%。東京、大阪、名古屋三大城市圈都持續獲得了人口流入。

也就是說從國際經驗來看，人口是向大城市聚集的。

其次，人口是否會向一個地方聚集取決於三個主要因素：

第一，這個地方經濟怎麼樣，能不能讓大家能找到工作；

第二，這個地方有沒有足夠的學校，讓孩子能上學；

第三，這個地方有沒有足夠的醫院，讓大家可以看病。

我們就從這三個方面來對比一下一二線城市和三四線城市的相關數據。

從經濟上看：

長期來說，一個城市的經濟佔全國經濟的比例應該會和這個城市的人口佔全國人口的比例趨緊一致。也就是說，一個城市的經濟份額和人口份額的比例應該趨近於1。

其實這很好理解，如果一個城市的人均GDP高，也就是說這個城市賺錢更容易，那麼一般來說一定會吸引更多的人來到這個城市，直到在這個城市賺的錢跟其他城市差不多。

事實上，OECD（經濟合作與發展組織）在2012年對248個城市的經濟份額和人口份額的比例做過調查，平均數和中位數都在1左右。

（下面這張圖列出了世界上主要城市的經濟份額和人口份額）很多人會說，這個結論不對，因為大城市的生活成本更高，所以大城市的人一定要賺的更多才能生存。沒錯，這就是為什麼你會發現下面這張圖裡，發達城市的GDP的份額普遍比人口份額要高一些。但是我們也能從圖中發現，高出的部分是有限的。也就是說，如果一個城市的GDP份額遠高於人口份額，那麼就算這個城市的生活成本高，也會對其他區域的人有吸引力。

2016年全球主要大城市人口和GDB佔全國比重

經濟和人口比例

我們來看看的數據。4個一線城市經濟份額和人口份額的比例超過2，大部分二線城市都超過1，而三四線城市在1左右。

按照之前的分析，就算一二線城市的生活成本更高，但由於很多一二線城市的GDP份額遠高於人口份額，因此這些城市依然對其他區域的人有很大的吸引力的。

從教育資源來看：

北京和上海普通高中的學生和老師的人數比分別為8和9，一二線城市聚集的江浙地區這一比例在10左右，而中西部地區，比如江西，這一比例高達17.5。

優質的教育資源明顯集中在一二線城市裡。

從醫療資源看：

北京每1000人擁有的執業醫師接近4人，浙江接近3人，而中西部地區普遍在2人左右甚至更低。

優質的醫療資源也集中在一二線城市。

除此之外，從城市的基礎設施看，一二線城市的公共交通也遠比三四線城市發達。

因此，無論從國際經驗來看，還是從數據的現狀來看，未來人口會繼續流入一二線城市。

我的家鄉南京就是一個典型的例子。十幾年前，來南京購物的外地人很多。這幾年，來南京買房的外地人也多了起來。周邊安徽或者蘇北的家庭，如果孩子在南京上大學，一般都傾向於讓孩子在南京留下來。一方面是因為南京的大公司比較多，工作相對好找；另一方面是因為南京的教育資源、醫療資源和基礎設施不錯，在南京的生活質量會相對更高。所以這兩年南京各大新區的房子都賣的不錯，買家很多都不是南京本地人。

這些人放棄了在自己的家鄉買房，這對三四線城市的房地產市場是個打擊。所以在三四線城市炒房的人要注意了，一定要評估一下城市的經濟、教育資源、醫療資源、基礎設施等方面怎麼樣，未來是否能吸引更多的人口流入。如果不行，投資房地產就會變得非常危險。

究竟二三線哪裡的房產值得買？

哪裡值得買？這個問題真的是難倒一大片人！在小翼的印象里，幾乎沒有人能夠給出準確無誤的意見，因為這裡面水太深了。

首先，房子的持有周期不同，又長又短，根據長周期能得出一個結論；短周期又是一個結論。也就是說短期不值得買，長期看又或許值得持有。

其次，和房子相關要素太多，政策、貨幣、人口、外部環境等等，這些要素每一個都是在不斷的變化中，難以定量的進行估計；

再次，做投資最好能量化，而不只是定性，因為只要知道其合理的價值，才能結合時下的情況和發展，做出投資決策，給自己留足安全墊，防止被套在半山腰上。

空談一句會漲或者可能會漲，但你買了卻不見得能有收益，因為這要考慮到你的交易成本和持有期間的市場變化，如果想出手時出不了手，只能眼巴巴的看著賬麵價值，而無法落袋為安。

正是因為一系列複雜的因素疊加在一起才讓房地產行業研究成為一個只「可遠觀而不可近玩焉」得領域。

不過，最近的樓市局面，即核心城市房價幾乎恆定狀態，三四線城市價格浮動的狀態，恰好給了我們一個最佳時機可以在短期內之內評估三四線城市究竟是高估還是低估。

如果說東京和紐約兩個大城市圈所輻射的三四線城市房價有某種共性，那麼可以近似認為，我們可以借鑒到市場。

東京和紐約存在所謂150公里現象。也就是說以目前大城市的發展規模、交通的發展水平，結合人們對於時間成本和路途費用等成本的忍耐程度，核心城市最遠能夠影響到150公里左右的房價價格。150公里現象其實已經把短期內，人口、資金、房屋供給等多種因素包絡進去，是一個最為表象的結果。這個結果排除了較為虛幻的人口流、資金流等要素的內在作用，因而可以最為直接的評判周邊城市的價格高低。

北京、上海周邊哪些城市更具前景？

下面我們就來代入的情況，看看結果如何。

北京核心圈：

北京150公里城市圈

北京目前的房價均價在6.5萬左右。距離其50公里左右的廊坊，房屋均價為1.6萬左右；

• 廊坊均價

3月1日，限購的保定涿州，房價為1.1萬左右，距離北京60公里；而同樣最近出台限購政策且距離北京150公里左右的張家口，目前均價為8千左右；

• 涿州均價

那麼我們可以看到，離北京從近到遠，北京和廊坊、涿州、張家口的房價比值依次為，4、6、8；按照東京的經驗，目前廊坊、涿州和張家口的房子相對北京房價的增值前景更好！當然北三縣等地基本上短期來說已經不具備升值的空間了。大家也可以把自己所在的城市房價代入衡量一下短期的房價空間。

上海核心圈：

上海目前的房屋均價為5.5萬每平米；距離其154公里的常州房屋均價為9千；86公里且最近被限購的嘉興市（嘉善縣）房價為9500；80公里的常熟均價1.3萬；50公里的崑山房價為1.5萬。我們還是由近及遠計算房屋均價比，上海和崑山、常熟、嘉興、常州的房價比依次為：3.6、4.2、5.8、6。

很明顯，上海核心圈地房價要比北京合理的多，就統計的這幾個城市（縣城），崑山、嘉興最具價值，其中嘉興升值潛力巨大！（嘉興和距離類似的常熟對比顯著低估，而嘉興同時臨近杭州和上漲更讓其前景十足！）

上述暫時只適用於核心城市，也就是北山廣深，對於南京、杭州等二線城市，由於其城市輻射力弱，所以無法適用150公里，而是要把半徑所得更小，50公里計更加合適。舉例來說，滁州剛被限購其房價為5500左右，而其核心城市南京均價為2.5萬，正好滿足5倍的合理價格。

尾評

人類的本性是決定經濟周期的最本質原因，所以很多現象都會出現巧合的狀況。目前，在熱點城市價格企穩的情況下是我們分辨周邊城市相對價值的最好時機。

不過儘管能夠通過上面的模型粗略的評估不同三四線城市的房地產價格，但是實際買房還是要根據不同家庭和個人的需求。

比如，對於買房結婚的群體來說，只要買房的負擔不重，壓力不大，該買還是要買。新郎等得起，新娘可不見得等得起！

而改善型需求，如果所在地的房價對比過高，還是可以應該以觀望為主，尤其已經限購的城市，現在購買相當於放棄了按揭槓桿和利率等中長期降低成本，獲取更高收益的機會；

對於投資的群體來說，可以選擇價值低估的城市，但是要有準備做好3到5年以上的持有準備。因為你買入的時候有安全墊，賣出的時候要看當時的市場行情，如果恰好所在城市限購，那麼出手可能略微困難；而如果行情出現翻轉，儘管有安全墊做防護，但價值本身升值少，出手得不償失，還是等待為上。

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