法官說法：再談「借不借」之借名買房

[基本案情]

2007年初，被告陳某獲得某單位團購商品房的資格，但苦於沒錢，恰逢原告張某有購買意向，遂通過朋友牽線，兩人簽訂轉讓協議，約定以被告名義購買該房屋，原告支付購房款並給被告1萬元好處費等。2010年被告將房屋交付原告，后雙方因瑣事發生矛盾，被告明確告知不賣了，並與原告輪流換鎖，導致房屋至今處於空置狀態。現原告訴至本院，請求確認代購協議有效、被告配合辦理過戶等。審理中，被告妻子以第三人身份申請參加訴訟，以其作為共有權人，上述兩人的轉讓行為未徵得其同意為由請求確認協議無效，被告亦同意該意見。

[裁判結果]

確認雙方簽訂的轉讓協議有效；根據約定，被告配合辦理過戶系其附隨義務，而涉訴房屋現尚未取得產權證書，原告可在被告取得涉訴房屋產權證書後另案主張。

[法官說法]

一、購房資格不等於房屋本身

該案例比較典型，且在日常生活中具有一定的代表性。團購組織者通常會對享有團購權利的人進行一定限制，一般為單位職工，而購房人因參與單位團購而獲取相應福利或優惠。有時，因享有團購資格的人不願購買房屋，而其他無資格的人又想購買，於是產生了本案中轉讓購房資格的情形。審判實踐中，雙方對轉讓標的為購房資格還是房屋本身存在較大爭議。筆者認為，購房資格系購房人因職工身份而獲得的一種財產性權利，而非房屋本身，轉讓人取得認購資格時，尚未實際取得房屋，在法理上可歸為一種期待利益。再者，結合本案，被告僅獲得1萬元的好處費，與房屋價格相差甚遠，因而可確定被告向原告轉讓的是購房資格。被告取得購房資格，僅因其職工身份，而非基於婚姻關係所產生的權利，因此，也不屬於夫妻共同財產範疇。而涉案房屋系商品房，並不違反國家法律、行政法規的強制性規定，故轉讓協議有效。

二、追逐利益不能違背誠信原則

誠實信用原則是民法中的帝王原則。原、被告因借名買房簽訂協議，本應按照約定誠實履約，被告卻因瑣事違背承諾，在本案審理中仍欲加價追逐私利，其行為嚴重違背誠信原則，與誠信社會的要求格格不入。

三、簽訂購房指標轉讓合同應當注意的問題

目前，本市房價正處於不斷上漲階段，在房屋交付、過戶前，出賣人坐地漲價、不予配合從而釀成糾紛，筆者近期收案中已存在不同類型的房主毀約糾紛，因此，提醒廣大買房人在購買房屋時，第一，不是所有的購房指標轉讓合同都有效，如經濟適用房、軍用房等購房指標轉讓協議，一般認定為無效，切勿貪圖小利而「房財」兩空。第二，除了轉讓人簽字外，最好讓所有共有權人簽字或其出具書面同意書。第三，對轉讓方支付購房款、交房、過戶等進行約定，對違約條款進行設置。一般情況下，房款是由轉讓方直接向開發商交付，交房、過戶系轉讓方的附隨義務，因此，有必要對轉讓方支付購房款、交房、過戶等約定合理時間及相應的違約責任，以便在糾紛發生時有據可依。

（未央宮法庭 楊金翠）