只要房租還在上漲，房產泡沫就不會破

前面連續寫了幾篇文章，幾次都在強調一個問題：房租是房子價值的最重要體現。也就是說，房子的增值，最直觀的就是體現在房子租金的上漲上面。所以尋找價值窪地，就是要尋找到未來房租會快速上漲的房子，即使房價不漲，不斷上漲的租金也足夠支付你的月供。而且不斷上漲的房租，一定會倒逼房價上漲。

在今年的兩會上，傅瑩的一句「今年未安排房地產稅法提請全國人大常委會審議」，被廣大人民和專家們寄予厚望、認為是高房價救星的房產稅再度打入冷宮。如果你了解中外房租的差別，你就會知道，即使房產稅明天就開始徵收，房價也可能不會因此受到多大的影響。

認為房產稅能夠改變國內高房價現狀的專家們的理由非常的簡單粗暴：國外就這麼乾的！！！這裡我只能呵呵了。事實上，我之前也分析過，單純靠增加稅目來控制房價的方法不一定可行，2013年出的「國五條」就是最直接的例子，所以房產稅在國內能不能控制房價，甚至是否會造成相反的作用，這些都還存在很大的爭議，這或許也是為什麼遲遲不推行的一個原因吧？

事實上，國外控制房價的最根本原因不在房產稅，而在於他們對房租的控制，只有控制房租的上漲，才能真正控制房價的上漲。在發達國家，他們的廉租房保障制度非常發達，基本上廉租房是給真正的窮人住的，而且是大部分人，有的國家甚至是很大一部分國民都住在廉租房上面。而且廉租房是由政府補貼的，房東不會也不能隨便漲房租，所以大部分住在廉租房裡面的人都沒有動力去買房子。而正是由於大量廉租房的存在，其他人購買房子進行出租獲利的空間就非常小，以此作為投資的可能性也就非常小。

在國內呢，廉租房、公租房、經濟適用房，基本上跟鬼是同一樣的概念：所有人都聽說過，除了一些有特殊能力的人，其他人根本就沒見過。普通人，即使走狗屎運獲得了這麼一個機會，估計要辦理一堆比「你媽是你媽」更奇葩的證明。在這種情況下，一般人根本不可能住進廉租房，但是，我們總不能住橋洞吧？所以，買不起房的時候，就只能租房，要命的是，房東好像能看透我的銀行卡一樣，只要我一漲工資，他就漲房租；更要命的是，有時候我還沒漲工資，他也漲房租！！最終的結果就像前文所說的一樣，不買房，就只能給房東當房奴！

在這種賣房市場（房東說了算）的情況下，隨著貨幣貶值、物價上漲等因素，房租越來越高、佔據收入比重越來越大成為常態，房租的上漲、通貨膨脹等各種因素就會倒逼房價的上漲。

去年從年初到年末，我一直在鼓動朋友在三亞迎賓路買房子，給他們算的就是房租的賬。按照當時的情況，在三亞租個小兩房好點的差不多要2500-3000元，而買個小兩房只需80-90萬，當時有些樓盤用公積金貸款只需要支付20%的首付，月供也差不多在3000左右，即使商業貸款，30%的首付，月供也在3000左右。也就是說，只要交房就可以住自己的新房，自己原來交的房租就夠還月供。這種情況下，房子不漲價才是怪事了。果然，那些已經買了房子的，房價已經漲了60%以上。

在個人徵信系統尚未完善的情況下，國內要實行像其他國家一樣的保障性住房制度也是一件非常困難的事情，未來「房租上漲倒逼房價上漲——房價上漲又帶動房租上漲」這樣一個循環還會存在很長時間。就像面多了加水、水多了加面一樣，當房價上漲過快，就停下來等等房租漲上來（甚至跌一點更接近房租），房租漲上來就推進房價。所以只要沒有一個解決房租不斷上漲的辦法，房價上漲的大趨勢就無法改變，唯一能做的就是不斷加水、加面。

現在的情況是，房租無法有效控制，房價就只能通過加水、加面的方式波段性上漲，房價上漲的泡沫就會通過增加貨幣總量這種劫貧濟富的方式來對沖，最終的結果必然導致，越買房越有錢，不買房的，都將被洗劫。

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