一線城市的房地產邏輯

一線城市的房地產邏輯究竟是什麼？一線城市有哪些優勢？

一、供給失衡下形成隱性機制

土地供不應求

我曾做過一組數據分析，從2006年一直分析到2017年，拿當年的土地出讓面積比上次年的銷售面積，在一線城市，這個比值是小於75%的，說明一線城市的土地是供不應求的。

一線城市的特點之一是供不應求。

另外一個數據，去化周期在1年半左右的城市，市場相對平穩，去化周期18個月供求比較平衡，但這種情況較少，造成一線城市長期供求不平衡。

一線的定價—隱性機制

供求不平衡的重要結果是定價機制變化：大家普遍認為成本加成構成定價，但一線房價是拍賣機制。

拍賣機制：如果有1萬套供給，決定房價的是第1萬個能夠支付並且願意支付房價的人。

這種機制無限的把城市價格的定價權交給城市中最有錢且願意買房子的人。此外，拍賣機制不是一下子完成，而是按一年進行撮合，所有人的信息更為充分。

二、基本面所能夠帶來的支撐

一線房產價值的支撐來自三個方面：有人，有錢，活得舒服。

第一點，有人。

大城市能夠容納多少人？根據統計局指標，按生活半年以上座位常住人口，大城市的規模可能在3000萬-5000萬。

類比一下國外，美國紐約佔全美6%，如果超級城市佔人口5%，則將有6500萬，而北上每年都是百萬級別的人口增長，因此房產還是有人口支撐。

第二點，有錢。

不僅應考慮人均可支配收入，更應是考慮產業收入。

1.財富增長主要靠產業，服務業、金融、貿易、高科技等，36個行業內，比房地產更賺錢的就是這些產業；

2.稅收代表政府能力，居住受配套影響，政府是否有錢看稅收，一線城市的產業都是盈利較高的行業，稅收較多，相應的城市基礎設施及配套比較完善。

第三點，活得舒服。

這就涉及配套體系，包括教育、醫療、社會保障等，其實建築物對於房產價值的影響不大，建安成本相差較小，相差4000已經算是高差值。

房產價值的影響因素主要是地價、配套，三項配套中最重要的是教育，教育是剛需，所以學區房的支撐比較強烈。

三、一線城市房產的三種優勢

1.一線城市房產是最好的抵押物

房子不僅有居住屬性、還能用來保證現金。股票市場會被平倉，而房款全部付清之後不用考慮上漲因素，漲的話抵押款隨之而漲。表面上看房產成本高昂，會對現金流有影響，但是考慮到可以抵押，這方面的影響減弱。

2.一線城市房產可以抵抗通脹

長期跟上M2的就是一線城市的房子，房子可以生息，黃金雖然也可以抗通脹，但是不生息。目前，房子每年收回約2%的租金，很多人說，一線城市房租低，其實，租金回報率與股票高PE值相似，高PE值的往往是小公司，以後隨著行業成熟，房租就正常了。

3.一線城市房產能夠促成儲蓄

很多人工作之後難以進行儲蓄，大多數人現金流向消費。對於年輕人，可以通過置業儲蓄資產。此外，置業能夠培養年輕人的投資習慣，很多年輕人把生命浪費在布朗運動，追求了太多波動的錢而非長期投資的錢，所以，股票市場不易養成長期投資習慣，而房產資產較穩，有恆產者有恆心，整個一線城市的市場還是很好的一個標的。

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